窥报㊽|阳光城：赚钱"钢丝跳舞" 不掉队堪用狠招

（来源|风财讯  作者|王婷婷）

核心要点：

1、从2019和一季度销售，分析行业“队位”；

2、2020阳光城需要什么？怎么实现？

3、目标2000亿+，已能保本，重在“+”；

4、现金的量和安全度、利润达成分析；

5、10万+交付和战略投资人计划”小惊喜"。

4月24日，阳光城正式召开2019年度业绩发布会，风财讯进行了全程直播。

直播镜前，列席7人，阳光城与会的高管数量，在已召开业绩会的上市房企中，算是很有阵仗的。

从执行董事长兼总裁朱荣斌，到分管战略、财务、投资、运营、营销等具体业务的一把手管理者，阳光城似乎是把自己的各个部分，都摆在台面上接受检验。

2019年，阳光城“新一轮发展”刚好完成了三个财务年度。

从2017年朱荣斌拒绝老板的“天命计划”，制定规模上台阶、品质树标杆的路线，至2019年，阳光城的营收指标、效益指标、债务指标，基本画出了三条完整的曲线（即连续无拐点，详见后图）。

这一过程，实际上也是阳光城“高度职业化”的过程，设定目标-制定策略-达成效果，每个阶段，管理层需要很清楚，阳光城要的是什么。

那么疫情之下的2020年，阳光城需要什么？

朱荣斌直言，在六大目标的基础上，还有三个基本思路，即要保回款、提去化；要保进步、优化指标；要有特色的管理体系。

“我们正处于百年未遇之大变局，疫情将带来行业格局的深远变革。而当你穿过了暴风雨，你早已经不再是原来的那个人了。”朱荣斌说。

那么阳光城会如何“穿过”暴风雨，又能否遇见阳光？

▲销售目标2000亿+ 加多少？▲

2019年，阳光城实现销售金额2110.3亿元，同比增长29.6%，五年复合增长率47.7%；实现销售面积1713.3万平方米，同比增长35.3%。

来到2020年一季度，阳光城销售金额283.3亿元，同比下降16.8%，与同规模企业相比，降幅与金地基本一致；实现权益销售金额为151.96亿元，金额权益占比为65.02%，较同期略有提高。

不容否认，疫情对房企一季度的影响很大，全国商品房销售金额同比下降24.7%。但TOP20房企平均降幅在17.6%，说明当下格局，规模与品牌效应，已经明显作用于企业的抗风险能力。

阳光城一季度销售金额降幅低于TOP20均值，侧面描绘了这家企业的抗风险能力，虽非头部，但基本能稳住站位。

用朱荣斌的话来说——不掉队，“我们不能跑输大势。”

所以可以看见，2020年的销售目标，阳光城定在了“2000亿+”。

具体加多少，是一个变数。

“疫情的影响到底有多大、持续多少，谁也不能有一个准确的估计。但是我们能够做的就是向死而生，把最悲观的情况预计到，所以全年销售目标有灵活性。”朱荣斌直言。

实际上，直接决定“+”多少的，是供货量。

风财讯留意到，近三年阳光城的拿地策略已经调整为审慎，拿地面积与销售面积的比值分别为2.92、1.05、0.55。

不过针对2020年，阳光城安排了3200亿元-5000亿元货值，新增供货量是2150亿，以保证今年和短期的销售增长。一季度阳光城已新增415亿货值的土储，整体明显积极。

“现在这些项目都是短平快，需要作为当年的业绩补充。我们短期内会以频率换概率，多参与市场，但整体投资政策依然是谨慎稳健。”朱荣斌表示。

据风财讯计算，阳光城2019年的结转量在1050亿，去化率65%左右，2020年可售货量按3200亿，其实已经可以保障2000亿的销售目标，一切较量都会在这个“+”号上。

▲现金计划保500亿  继续动刀债务结构▲

实际上，疫情的影响下，今年不少房企保守、甚至调低了年度目标，这也使得具体数字，在今年意义有所削弱。相反，更关键的是公司能否在未来各种环境下都保证安全、稳健、正常发展。

首位的安全，是现金安全。

就现金的量，财报显示，2019年阳光城实现经营性净现金流入持正，为153.96亿元，同比减少29.48%；投资性净现金流入64.2亿，同比增加59.56%；筹资性净现金流入48.6亿，同比增加22.73%，有明显的“节流”倾向。

按照今年阳光城2000亿起步的销售目标，则需要做到至少1600亿的回款。

阳光城CFO陈霓告诉记者，工程支出一般占整体回款的20%、税金10%、两税4.2%、其他是5%，加起来是40%的回款支出，还有60%的富余，我们会根据市场情况和公司情况，弹性部署土地安排，（买地）比例控制在35%-55%，即560亿-880亿区间。融资性现金流保证还多少借多少，不会占用经营性现金流。

“年初货币资金420亿，预测到今年年底货币资金在500亿-700亿区间。”陈霓称。

对比债务，来看阳光城的现金的安全度。

风财讯注意到，阳光城债务结构中，2019年有息负债规模1123.21亿元，其中短期有息债务规模335.49亿元，占有息负债比例较去年年末下降12.94个百分点至29.87%，随之长短期债务比由1.34提高至2.35。

也是由此，虽然2019年末，阳光城持有货币资金419.78亿元，货币仍显紧张，但货币资金与短期内债务的比值1.25，同比大幅提升了62.5%，安全的门槛被抬高了。

另外，2019年阳光城的资产负债率83.5%、净负债率138%，整体仍处于行业较高水平，不过二者分别下降了0.9%和44%。

陈霓指出，公司1123亿的有息负债中，银行占绝大多数（47%）、债券占28%，非营占25%，债务结构有比较大的改善。

“现在整体融资环境宽松，但对地产并没有定向的宽松政策，改善公司融资的基本面、调整底层债务的安全，依然是不懈努力的方向。”

▲“钢丝跳舞”赚利润 对自己更狠些▲

第二个“首位安全”是利润，企业本质上要赚钱、赚更多的钱。

但很难，朱荣斌吐槽称，全行业的利润在下调，获利难度很大。

“现在的期待不是如何得到高回报，而是如何使预期不高的回报，真正能实现，这就是考验企业运作水平的。”

从数据来看，2019年阳光城的营业收入610.49亿元，同比增长8.11%；归母净利润40.20亿元同比增长33.21%；净利润率7.08%，同比增0.16%；归母净利润率6.59%，同比增长1.24%；毛利率25.53%，同比降0.11%；同比另外净资产收益率18.92%，同比增长2.54%。

和缓却也在上升通道，生动折射了阳光城的企业运作，艰难却也有成效。

正如朱荣斌的描述，“随时都好象在钢丝绳上跳双人舞，每时每刻都要保持好平衡，这就是规模和利润财务指标之间的关系。”

阳光城副总裁吴建斌告诉记者，利润率是推动下一步发展非常重要的目标。公司会在买地、设计、大运营、降低财务成本等方面做很多工作，尽可能实现一些改善。

另外，风财讯留意到，阳光城2019年销售权益占比约30%、土地权益比约48%，而新增土储的权益比提升到70%，这意味着未来2-3年公司的归母权益回报将大幅提升。

与此同时，阳光城的刀下在“人”的层面。

一方面28区域公司变16个，A级区域高度赋权，实现裂变；一方面，要求2020年人均效能需达到每人3500万以上，保证今年目标。

“大的套小的、相邻的合并、规模相当的合并，用集约化经营来提升区域作战能力，即提升品牌、专业能力、人才吸引力等方面。这样的话，经营能力才能进一步提升。”

朱荣斌认为，阳光城因为过去的利润水平比较低，经营改善之后，我们的利润空间会比其他公司更值得期待。

▲风财讯说：基本面外的两个“小惊喜”▲

实际上，以上“销售、财务和效益”三个方面，能够描绘阳光城2020年的“基本面”，但要说，能带给它最大“不一样”的，风财讯认为是10万+的交付量和引入战略投资人的计划。

阳光城的发展一直有两个“方向”，即资本运作和生产经营齐头并进。

2020年，是阳光城的交付大年，计划有10万+的交付，将是当年财报上，经营指标的一个可期增量。

而资本运作层面，引入战略投资人从传闻，到写入2019年度董事会工作报告，也将是阳光城今年值得期待的一项发展进程，这会直接影响公司的股权结构、治理水平和资源能力。

优秀的管理层，不仅要能实现许诺，还要会创造惊喜。

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