王者归来？史上”最贵地王”即将认筹！

2016年8月17日，上海" target="_blank">静安中兴社区的一幅住宅地块进入挂牌阶段，起拍价46亿，吸引了万科、保利、华润、恒大等18家房企前来竞拍。

经过1个多小时的激烈竞争，“大黑马”融信以110.1亿的总价拿下，以10万/㎡的名义楼板价，139%的溢价率，创下上海土地成交史上最贵单价地王记录。

当初预计，等2年后该地块上市时，成交价预计可达到18万元/平方米。近期，该项目爆出即将开盘，售价网传13万多。

 

万科强势入局，昔日地王低调入市！

对融信来说，静安中兴路项目操盘难度极大。整体楼板价过10万，可售部分楼板价更是达14.59万/㎡，远超周边同类产品售价。加之80%的中小户型占比以及不低于15%的住宅自持比例约束。

因此，融信邀请了拥有丰富操盘经验的万科入局，万科以53.95亿元入股，持有静安项目49%的权益。此前，万科从上置集团手中收购了静安地王一街之隔的高端项目，更名为万科翡翠雅宾利，成功将其送上了2016年上半年上海的豪宅销冠宝座。

融信中国在拿地之后近两年里迟迟未见动工。直到2018年7月，地王才迈开了建设的脚步。如今，地王项目中兴路一号即将要开启认筹，但地王却显得很低调。奇意君带各位来一探究竟。

 

区位优势明显，周边环境待更新！

中兴路一号周边被老式公房、公寓、低端商业包围，周边还有少量的二级旧里，正在动拆迁中。周边的环境目前来看还难以称得上理想，要撑得起13万以上的售价，需要开发商把产品做到足够惊艳的程度。在限价如此严格情况下，万科也强调，13万的价格是不赚钱的价格。

 

中兴路一号周边环境

【交通】

项目所在的中兴路板块交通还算可圈可点，地处西藏北路板块，地铁3、4、8号线环绕，其中最近的3号线东宝兴路站距离中兴路一号约500米，4,8号线直线距离也在700米左右。

8号线中兴路站

 

项目西侧约1.3公里就是连接上海市区南北向的大动脉——南北高架，自驾出行到内环、浦东都很快捷。项目距离人民广场和外滩的直线距离均为3公里，到达热门景点和商业中心外滩、陆家嘴、人民广场均在3公里以内。出行相当便利。

 

【商业】

虽然周边只有零星的小型商业，但1公里辐射圈内还是聚集了不夜城、四川北路、虹口龙之梦及大悦城几大购物商圈。同在静安的大宁国际商圈也仅仅位于项目北侧约2.5公里。

【生态】

中兴路地铁站1号口处，便是中兴绿地，也是板块内唯一的生态资源。体量不大，距离中兴路一号也不远，饭后可以散散步逛个公园。

中兴绿地实景图

【医疗】

项目附近有上海第十人民医院分院（上海市皮肤病医院分院），如果对医疗资源有一定要求的，相邻板块还有第一人民医院、长征医院、上海市中医医院等三甲医院可供就医选择。

【教育】

中兴路一号中学区：

根据2020年静安区对口小学划分，中兴路一号规划小学预计划分至闸北第三中心小学，该小学为区重点二梯队小学。（具体以教育局公布为准，仅供参考）

据传闻，未来该项目周边将会引进更好的学校（小道消息是静安区教院附校），中兴路一号目前学区未定，但大机会是重点学区对口。

 

大师主笔，中兴路一号堪称艺术品！

中兴路一号占地面积约3.1万㎡，建筑面积约11万㎡，容积率3.5，绿化率35%，由6栋高层组成，共计约400套房子。本次作为项目一期，销售面积约50-200㎡带精装。

主推100㎡的两房；150-200㎡的三房和四房。三个房源的占比为：50㎡的15%，100㎡的70%，150-200㎡的15%。

 

地块规划图

 

中兴路一号目前东地块（332-01-A地块）以于2018年7月动工，根据公示信息显示，332-01-A地块新建6幢高层，部分3层。

楼层高度分布：

其中地块北侧3#楼为17层高层（局部14层）；

4#楼为24层高层（局部21层）；

5#楼为29层高层，也是地块中最高的建筑；

地块南侧6#楼为25层高层（局部3层）；

7#楼为27层高层（局部25层）；

8#楼为16层高层；

而11#楼和12#楼为3层住宅。

 

项目聘请英国著名建筑师理查德·罗杰斯。他获得过业内多个顶级的建筑奖，代表作有伦敦的海德公园一号，巴黎的蓬皮杜艺术中心。「中興路一号」也是出自罗杰斯之手。

理查德·罗杰斯爵士 英国建筑大师

      万科中兴路壹号整体建筑采用双线十字塔楼骨架设计，摒弃了传统建筑的承重墙设计，释放承重墙的转角结构，几乎所有墙面都可以是落地窗。这样的设计，才能最大化地把景观摆在窗前。悬挑式三面的超大立面落地高透玻璃窗，270°超大视角 。

从现场实景来看，部分建筑外立面已经完工，整个建筑形态也初见雏形。

现场实景拍摄

我们来看下中兴路一号的建筑效果图，在每一幢楼的屋顶，都能激赏到清晰的双十字承重结构。

中兴路壹号效果图

主力户型51-107㎡1-3房，以下为网传户型过程图，仅供参考。

5-19层的平面图

目前中兴路一号样板间已揭开神秘的面纱，大家抢先来看看。

50平样板间实拍

 

100平样板间实拍

 

200平样板间实拍

中兴路一号认筹信息

认筹时间：4月30日-5月6日

开盘摇号：5月16日认

认筹金100万

主力户型：50、100、106㎡

房源数：400套

 

中兴路一号示范中心已完成，看房需要提前预约，验资需提供500万资金证明。

营销示范中心

 

“地王”成本价出售，却是板块房价天花板！

中兴路一号预计均价13万元/㎡起，总价预估在650-1400万区间，与板块较为适配，其低总价或许可以吸引到部分客户，但单价在板块内较高，这也是客户抗性之一。

项目周边目前在售新房有铭德传奇o漪景庭和万科翡翠雅宾利。漪景庭均价10.6万/㎡，而万科翡翠雅宾利作为板块内的老盘，目前仅有别墅房源在售，均价近12万元/㎡。

二手房方面，目前区域内挂牌二手房均价在8万元/㎡。其中，房龄较早的老公房（非市北初级中学学区）均价在6.5万元/㎡。

周边老旧小区

房龄相对较新的次新房，例如蒙特利名都城均价约在8万元/㎡。此前已经交房的万科翡翠雅宾利高层住宅均价在9万元/㎡左右徘徊。虽然地处内环，但是对比其他内环区域，周边二手房价格并不凸显。

蒙特利名都城

万科翡翠雅宾利

周边二手房价地图 来源：贝壳

 

【奇意君说】

今年上海市中心的豪宅市场风起云涌，众多优质项目纷纷上市。就目前市中心的豪宅项目来看，大户型占据主导。中兴路一号可以说是“刚需型豪宅”，户型设计上特别讨巧，配上超大落地窗和顶配精装品质。限价之下，中兴路一号”成本价”销售。从近期尚海湾豪庭二期中小户型上市火热的行情来看，中兴路一号较低的总价或再次引起市场上的一波“哄抢”。

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