挑选城市的“八大要素”，帮你搞定购房难题（一）

改革开放三十年，中国经济高速增长，城镇化水平越来越高，各地外出务工人员也越来越多。

长期漂泊在外，让这些进城务工人员越来越适应城市的生活。

便捷的交通体系、发达的医疗水准、更高的教育质量、各种各样的娱乐设施、繁华璀璨的霓虹灯，都成了无论是单身还是已经组建了家庭的人，留在城市的理由。

每年临近春节的时候，在外忙碌了一整年的你，拿出手机，盯着刷票软件，希望能够顺利买到一张回家的年票。当你买到自己想坐的那一趟列车的火车票的那一刻，就感觉自己像是中了500万彩票一样激动无比。

你收拾完行李，加入春运大军，满心欢喜的赶回家乡，急切地盼望与家人团聚。

回到家以后没呆两天，却突然发现，这个自己从小长大、无比熟悉的地方，突然变的有些陌生了。

屋内屋外一样的寒冷，儿时的玩伴也早已结婚，孩子都两个了。原本想出门找朋友聊聊天，却怎么也找不到共同的话题，想出去玩一玩，也找不到可以看看书、打打球、逛逛街的地方。

于是你不再愿意出门，整天窝在家里看新闻、刷抖音。

就这样，又熬过了几天，开始思念大城市忙碌的生活了，憧憬着什么时候能在城市安个家，把父母接到城市里过年，就可以不再这么来回折腾了。

以上这种情形，正发生在中国的各个农村及一些五六线城市。

城镇化进程加快促进了全国人口大转移。沿海发达城市人口的快速流入，也带给了这些地区前所未有的发展机遇，城市经济高速发展、规模迅速扩大，当然，房价水平也越来越高。

前几年买房的人，依靠着中国经济高速增长的红利，房价不断上涨，财富总量快速增加，远远超过了普通人的工资收入。

但是，随着中国老龄化人口逐渐增加，人口红利慢慢消失，经济增长速度越来越低，房价上涨的动力也越来越不足。

如今，投资买房，也早已经过了闭着眼睛买就能赚钱的时候了。

为了维持城市的经济增长，打破城市二元的户籍制度，促进人口自由流动，势在必行。

2019年，国家已经开始全面放开中、小城市的无门槛落户政策，二线城市也在不断推出人才引进政策，抢人大战战场早已经硝烟弥漫。

一线城市的人口规模控制政策，导致人口外溢，给了二线城市发展的机会。

未来，随着二线城市的崛起，城市中的发展机会越来越多，人们的收入水平也会越来越高，购买力增加，房价也会跟着涨。

二线城市的发展机会增加，也给了我们人生更多选择的可能性。

买房，就像是买一个城市的股票，城市的发展潜力决定了房价未来上涨的空间。

在如此多的二线城市中，如何挑选出一个发展潜力较大的城市，是我们最应该具备的能力。

市场上关于城市价值分析的观点很多，但是，大部分的观点都是针对单个城市进行分析的。因此，我从自己从事7年房地产工作的经验中，总结了以下挑选城市的“八大要素”，和你一起分享。

因为篇幅较长，为方便阅读，我将文章分为两篇，本篇文章就先讲前四大要素。

一、城市区位

中国自加入WTO后，在世界上的地位越来越高，尤其是这次疫情的爆发，更体现了中国的“大国风范”。

中国经济实力的快速增长，得益于我国三个超大的城市群（长江三角洲城市群、珠江三角洲城市群、京津冀城市群）经济协同一体化，快速提升了城市的国际竞争力，而这些地方的房价也是国内最高的。

为进一步提升中国的综合国力，2018年11月18日，国家明确指出：“以京津冀城市群、长三角城市群、粤港澳大湾区、成渝城市群、长江中游城市群、中原城市群、关中平原城市群等七大城市群，推动国家重大区域战略融合发展”。

每个城市群都以中心城市为发展重心，同时引领周边城市协同、融合发展。

城市群内部资源共享，分工明确，互相扶持，这样更能提升各个城市的经济实力，城市群成了中国经济高速发展的新引擎。

毫无疑问，城市群的中心城市将会成为中国经济实力最强、产业资源最优、人口规模最大的国家级中心城市。

在挑选城市的时候，首选的应该是这些城市群的国家级中心城市。

其次，可以选择能够被中心城市直接辐射到的周边城市，这些城市和中心城市之间的经济、交通、基础设施联系更为密切，相比其他城市的发展速度会更快。

二、交通体系

在机场、高铁还未发展起来以前，中国的进出口货物主要依靠海运。

港口的建设催生了一批东部沿海城市（天津、上海、广州等）及内陆依托长江、有便利水运交通的城市（江苏、重庆、武汉）的崛起。

如今，中国加入全球化的浪潮势不可挡，航空的快速发展使中国的城市与全球各个国家的联系更为紧密。

高铁、高速公路的建设就像人体的血管，将国内各个城市相互连接，资金、技术、资源、劳动力这些重要的血液，依托着便捷的交通体系，快速抵达不同城市各个角落。东部沿海地区的海鲜，第二天出现在西部城市的餐桌上，已经不是梦想。

而占据这些重要交通体系相互交叉的节点位置的城市，就像是人体的重要器官，不可或缺。

各种商品在这些城市周转，密集的劳动力从这些城市出发到达全国各地。

商品、劳动力在这些城市停留的时候，定会给当地带来餐饮、旅游、商品交易市场，物流仓储建设等行业的快速发展，带动了这些城市的经济增长。

石家庄就被称为“火车拉来的城市”，北京首都机场、上海虹桥机场、广州白云机场等国际机场建设，也会这些一线城市带来了巨大的国外资金和技术资源。

郑州，作为国家级中心城市之一，中原经济圈的核心增长极。航空港的建设、米字型高铁的成型，将会大大的提升郑州的国际地位，未来郑州的增长潜力，不可估量。

三、城市GDP规模及家庭年均收入水平

GDP总量（国民生产总值）是衡量一个城市经济实力的重要指标，是对经济规模的度量。判断城市实力的排名要看GDP，判断经济是增长还是衰退要看GDP，政府制定经济发展战略要分析GDP。

一个城市的GDP总量越高，说明这个城市的经济实力越强，城市未来增长的潜力就越大。

但是，只有GDP总量还不够，还要看家庭年均收入水平。

家庭年均收入体现了一个家庭可支配收入，代表了这个家庭的实际购买力。购买力越强，就会催生更多高品质的楼盘，房价水平也就越高。

GDP统计的是各类商品价格和劳动力的工资收入，如果出现通货膨胀，导致商品价格升高，短时间内也会提高GDP总量，但是，短期内的通货膨胀并不会立即带来工资收入的提升。

GDP总量可以判断城市未来的增长潜力，家庭平均年收入水平可以判断实际购买力水准。两个指标结合起来看，更能准确地判断城市之间目前的房价水平是否存在虚高的情况，以及未来房价的上涨空间。

四、人口规模及人口增速

城市人口规模越大，居住需求就越旺盛。

开发商在判断要不要进驻一个城市的时候，先会去调查这个城市的总人口，然后，根据市场上现有住房存量，以及未来两年内住房增量来判断总需求，推测未来市场的住宅的去化难度水平。

房地产的开发周期为两年左右，两年内的住房增量将会加剧市场上各个开发商之间的竞争。

以上内容，就是我对“挑选城市的八大要素”中的前四个要素的分析，下篇文章会继续分析后四个要素。