上海“楼市回暖”的真与假！

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　　疫情笼罩下的这段时间，上海楼市按下了暂停键，随着时间推移，3月后复产复工逐渐恢复，市场也在不断复苏。

　　进入3月下旬，上海新房预售证正在逐步释放，不完全统计，截止3月25日，上海已有8盘先后申请到了预售证。

　　

　　对于购房端口，一些售楼处也出现了久违的看房热潮，那么疫情后的上海楼市将如何走势，我们对此来进行全方位解析。

　　金老板上周工作日期间前往了近期即将取证入市的浦东中外环间御桥新房项目，前来看房的客户不少，这是金老板早上10点在现场拍下的照片。

　　

　　案场销售表示，“自打开放售楼处，自访的客户就占总看房量的三分之一左右，这还是在没有任何宣传情况下实现的，剩余的大部分还是通过渠道来获取的客源。整体感觉下来，疫情之后，看房客户要比年前多出不少，不出意外，这次取证开盘，我们项目或许能成为网红盘”。

　　其实，该盘能够得到市场关注主要是其产品面积所控制的总价段，毕竟项目处于中外环间，推出不到80多平2房总价大约也只有500万上下，还有一些50多平的1房房源，试想一下，总价300多万能买到中外环新房，确实不多见。

　　案场销售对于客户看房热情也表示：“毕竟疫情期间上海新房取证项目都暂停了，市面上没有新房入市，将近两个月的时间积压了大部分需求，那么在市场释放后，一定会出现一波反弹高峰，而这波高峰或许就是疫情缓解后的现在。”

　　

　　这从近期取证入市项目中就有所体现，位于黄浦东外滩的高端项目绿地海珀外滩，即便项目单价达到了13.8万/平，相比去年同区域新房有一定上涨，在推出203套房源的情况下，大筹也认筹了328组客户，认筹率达到了162%。

　　几家欢喜几家愁，市区项目的稀缺性确实得到了市场关注，但反观郊区就不如市区的情况好了。

　　就金老板目前了解下来，在上海奉贤某新房售楼处，已有项目打出了“最低价”，“1字头”等房源变向打折促销，而在刚取得预售证的奉贤南桥某盘，也出现了验资有优惠，认筹还享额外优惠的政策来吸引客户。虽然仅是个例，但这也从侧面反映出当下郊区新房的生存局面。

　　

　　而2016年的那些地王盘，工地上的楼栋早早拆除了脚手架，早已具备了取证销售条件，可售楼处依旧没有对外开放，不接待任何客户，某地王盘给出的原因也是“拿到的价格也是亏本，不如再等等看，或许冬天就快过去了”。

　　所以3月这一波“看似回暖”的行情中，也并不是什么样的房子都受到眷顾。

　　在御桥项目售楼处，看房的基本都是“新上海人”，这部分人基本分布在张江、陆家嘴等区域，来买房的目的也很简单，就是单纯的居住需求。

　　现场金老板还与一位购房者交流了一番，他说道：“首付是双方父母出了，我们只能贷款还房贷，其实之前就考虑买房了，只是疫情阻挡了我们看房的节奏，本以为疫情过后楼市能低迷一些，但看这行情并没有，反而看房的人多了起来，所以就赶紧来看房，具体是买新房还是二手房也还没定，现在就是抓紧看房，看中了我们会立刻下定。”

　　这或许在一定程度上反应了部分刚需族当下的心态，一定要先看起来，他们对于市场的把控就是人头数，人多了就要抓紧时间了。

　　

　　而对于置换一足来说，心态难免就要更“浮躁”一些。

　　金老板身边的一位朋友，去年12月中旬刚把嘉定龙湖的一套房子卖掉，总价360万。由于购买他房子的客户也是要小换大，这样一环套一环下来，买房与卖房周期就要拉长。

　　1月份，这位朋友在拿到了大部分房款时，心态就已发生了明显变化，急忙去看了浦东唐镇、张江、北蔡3个新房项目，只是对于浦东的“远”一直无法接受，没有看中心仪的房子。

　　疫情阻挡了这位朋友看房的节奏，他更加焦虑了，在拿着手上360万的现金以及部分父母资助的资金，3月中旬，这位朋友在看完普陀中海两个新房项目后，当场就下定一套位于真如的新房，总价950万。

　　

　　事后他也说道：“手上拿着现金心里确实没有底气，真害怕房价上涨买不到房子，到时候就真的落空了。”

　　所以对于这波置换客户来说，赶紧“上车”或许是他们内心真实的选择，就如这位朋友，具备了冲动消费的心态，因为一旦市场有“风吹草动”，他们是最敏感的一群人。

　　所以在当下行情中，刚需及刚改这部分客群叠加，再加之疫情影响下的楼市，短期来看确实对市场起到了催化作用。

　　不可否认，现阶段上海楼市正呈现出两极分化之态势，个别市区新房价格即便略有涨幅，也能受到客户关注，过渡区域内只要价格合适，同样不怕没人来，郊区刚需房在吸引关注上则明显比以往吃力。

　　对于购房者来说这未尝不是一件好事儿，改善客户当然可以选择更优质的市区盘，对于捉襟见肘的刚需客户来说，这或许是个窗口期，毕竟存量市场上，那些从来不打折促销的项目，如今也有松动的迹象，甚至个别楼盘已经有了“低头”的实际行动，如果淘到了合适项目，也许在价格以及付款方式上会比之前更加灵活。

　　另一方面，绿地海珀外滩的取证价格或许也是一个信号，今年新房取证入市的价格约束或许会更加宽松一些。那么对于想要在市区买房的购房者来说，除了关心即将开盘的项目外，也不妨适当关心下市区存量新房，或许那些你曾经觉得不合理的价格，在今年新入市的项目面前反而会占据优势了。

　　这就是当下上海楼市市场。

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