地产美元债跌出黄金坑,房企赚爆了!

随着欧美疫情持续恶化，外围市场变得空前的混乱。

乱世之中，却意外给房企带来比卖房赚钱轻松百倍的历史大机遇！

昨晚，美股开盘前一个小时，美联储火力全开6招齐发再救市，包括开放式的资产购买，本周每天都将购买750亿美元国债和500亿美元机构住宅抵押贷款支持证券，每日和定期回购利率报价将重设为0%等。

但市场对此反应不佳，美股低开低走。

在悲观的预期下，从3月9日开始，市场开始进入现金为王的阶段，美元流动性黑洞虹吸市场，美元指数刷新3年高位，站上100关口。

△上周美元债跌幅排行榜

在此压力下，内房企美元债出现了较大的波动，房地产高收益级债券创下了2015年房企大规模发行美元债以来的最大跌幅。

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内房企美元债在美元债市场中属于收益高、流动性好的品种。1个月前，避险情绪下，还遭到投资者疯抢，如今转眼跌成白菜价。

跌出黄金坑后，除了一直在美元债二级市场上的玩家们和手握重金的其他市场玩家，最想买回来的应该就是房企了。

对房企回购自家的海外债，市场上有人曾算过一笔账：

房企借了100块的债，本来加上利息要还110块，现在美元债下跌，房企拿出70块就一笔勾销了。

持续抛压下，国内的同行和房企出手了：

3月9日以来，香港泛海国际集团在公开市场上斥资4.4亿元购买恒大美元债，由于都是折价购买，最多折价时超30%；

3月18日，泛海国际又斥资9200万港元购买花样年1.19亿元面值票据；3月19日，融创公告披露，公司已在公开市场回购合计约7860万美元（约合人民币5.58亿元）的票据。具体来看，融创回购是2020年7月和8月到期的债券。懂行的网友在经过一番计算后，称融创此番操作很6，相当于是借钱花了，不用给利息还有得赚。预计接下来，还会有更多的房企在酝酿回购自己的债。毕竟危机之时，除了现金和现金流，其他再靓丽的财务指标都是白搭。而房企先还再借，向资本市场释放了两个信号：

一、公司有足够的现金流；

二、管理层非常重视公司财务成本，有判断有作为。02虽然房企回购自家的债看起来好处多多，但在合法合规的范围内，房企回购债券还是有额度比例限制以及披露规则。而“美元债价格暴跌—再融资压力受阻——销售不畅——现金流紧张”这一链条虽细思极恐，但目前内房企美元债大跌，主要还是美元流动性问题引发。从成交结果看，被砸的比较猛的还是资质比较弱的主体。对房企境外发债来说，除了发债成本有所上升外，基本上想发的还是能发出来。不过，若疫情迟迟得不到控制，美元的流动性危机得不到解决，预计接下来房企或有可能提前赎回自家美元债，并引起市场上一波短暂的赎回小高潮。这与中资企业境外发债的监管政策相关。2019年 7月，发改委曾对房企发行外债提出了若干要求，并明确规定房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。“借新还旧”加上额度受限，亟需资金的房企极有可能趁着发债额度进度条还没跑完，市场上还有流动性的时候，进行提前赎回再发债操作。03疫情对全球经济负面冲击不容乐观，但在国内，随着疫情防控形势转好，中国经济的至暗时刻已经离去。当前，我国政府主要工作是有效抗击疫情输入的同时积极有序推进复工复产。疫情发生以来，多地为了确保房企安全，纷纷出台宽松的楼市政策，救企意图明显。同时，疫情之下松动的金融环境，也让现金流告急的房企尝到了“久旱逢甘露”的滋味。Wind数据显示，今年2月以来（2月1日―3月12日），国内房地产行业境内债券融资621亿元，比去年同期（425亿元）增长46%。炸天团试着与几位投融资的朋友联系，得到的回复均是他们在忙着发债纾困。并且，随着境内融资窗口期的到来，近期发布百亿级融资计划的房企明显增多：3月4日，新城发布公告，新增融资规模合计不超过等额人民币300亿元（含境外等值外币），成为新城控股自B转A以来最大的直接融资额度。3月5日，泰禾发布公告，拟面向专业投资者公开发行不超过人民币120亿元公司债券。3月12日，华夏幸福2020年面向专业投资者公开发行公司债券的项目状态更新为“已受理”，本次债券计划发行总规模不超过人民币50亿元；3月16日，上交所披露，绿城拟面向专业投资者发行不超过170亿元公司债，募资计划已获受理。3月17日，据交易所披露文件，广州越秀集团3宗中期票据被交易商协会接受并获准注册，金额合计88亿元，3月18日，金茂发布公告，已与平安系签订金融服务协议 每年贷款上限100亿；3月18日，荣盛发展发布公告，拟申请发行120亿元公司债券。3月24日，上交所信息披露显示，富力拟发行的80亿公司债券状态更新为“已受理”。若看更早以前的消息，则是：2月27日，绿地拟发行180亿公司债券获上交所受理；2月28日，阳光城80亿公司债获深交所通过；2月28日，万科两笔合计120亿公司债获证监会批准发行。在融资成本方面，3月22日广发证券发布的房地产行业研报数据显示：2 月，房企境内融资成本则为4.2%，环比 1 月继续下降 0.8pct，再创历史融资成本新低。预计后期，在宽松的货币背景下，房企融资成本有望进一步下行。04房企发债，大多都是用来偿债，在短期偿债压力下，房企借短债偿债的操作也越来越常见。在融资市场，地产债出现了发多少配多少的格局。这似乎又引发了一个话题，全球避险情绪持续升温，众生焦虑，把钱用来购买地产债究竟安不安全？炸天团认为，我国房地产受疫情影响虽短期内走弱，但从中长期来看，它的基本面并不会因此而边际弱化。中国的城镇化还在继续，人们的购房需求还在，因城施策下，各地的救市政策频出，楼市企稳应该不会有大问题。值得一提的是，从2018年下半年开始，我国的房地产行业本身处于一个回归理性的阶段。回归理性下，房价上涨困难，房企的净利润也在不断的被摊薄，销售困难，房企陷入了营销困境。在正常的逻辑里已经成为一道无解题。然而上帝帮房企关上一扇门，疫情却又帮房企打开一扇窗。相比于辛辛苦苦的卖房，如今房企只要提前回购自己此前发行的美元债，就可以轻松的获得超高利润。对于突然出现的套利机遇，几乎没有一家房企提前预料到，行动快的房企比如融创、恒大、泛海等已经开始收割，而更多的房企也正在加入其中。最后，炸天团不得不感慨：魔幻的2020，全球人的灾难，也是少数人的狂欢。· END ·

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