国企提升存量改造新价值 上海举办办公市场发展论坛

以“智慧赋能，价值提升”为主题的上海办公市场及产品发展论坛日前在上海举办。会上发布了《上海电气房地资源评价与利用系统》的研究成果，积极响应上海国有企业房地资产节约利用、高效利用的政府号召。该系统具备全覆盖、可视化、远规划的特点，实现上海电气集团所有房地资源全面入库，涵盖各类数据以及地图图层，进行全景展示和查询分析。该系统在上海国企中比较领先，在国有资产评估管理方面提供了专业化精细化的借鉴和示范。

论坛由上海电气集团旗下专注于存量盘活领域的全资子公司上海共鑫投资管理有限公司，联合上海易居房地产研究院共同主办。来自房地产企业及研究领域的企业家、专家约200人与会。

探索工业用地转型商办物业，国企大有可为

上海电气集团副总裁陈干锦在论坛上分享了上海电气发展办公面临的问题及思考，主要问题包括工业用地转型商办物业的流动性低、土地转性成本日益增高、投入高回收慢等。虽然面临着一系列的社会环境条件制约，但是上海工业用地转型非常必要。

结合上海电气的实际情况，他提出在当前政策背景下，国企工业用地转型可积极探索的出路是改造出租，提升办公楼宇智能化、空间利用、节能环保的水平。并建议要根据区域差异化改造，适度放开工业用地转型商办物业的流动性，加快制度建设，推动REITs发展。

易居房地产研究院院长、华东师大终身教授张永岳致辞表示，当前房地产行业正面临转型升级、创新突破，办公市场作为重要的细分领域之一，随着5G时代来临，人工智能、大数据等技术的崛起，办公的产品设计、运营管理等方面也面临着转型创新的契机。期待本次研讨对智慧浪潮下存量资产的发展起到积极作用。

上海电气集团置业有限公司执行董事、党委书记黄德浩在致辞中指明了本次论坛的背景和宗旨。他表示，此次作为共鑫论坛系列，已经连续举办了5年，收获满满，广受认同。本次论坛的背景是城市更新，办公存量资产激活是上海城市更新的重要方面，上海电气集团等国企应该积极有为，深入探讨工业用地转型等课题，做好产品，让房地产作为服务业取得更好的社会效益和积极效应。

会上，上海电气集团产业发展部高级经理舒治刚代表企业发布了《上海电气房地资源评价与利用系统》，通过对产出效率、投资强度、社会效益、创新能力、资源效益、生态效益这六大指标以及十二个因子来评价土地资源利用效益。这套系统为国有企业评价土地效益提供了先进科学的经验。

存量市场分化加剧，资管运维时代全面到来

易居企业集团克而瑞副总裁、资管事业部副总经理张兆娟在会上表示，存量时代的到来已经是目前的共识，办公、商业和公寓是最受市场关注的三大业态，当前各类资产的分化越来越严重，未来对运营能力，资管能力的考验将越来越严格。她对上海办公市场发展与资产管理新趋势进行了分析，指出，今年上海办公市场、租户、业主和板块分化明显。其中上海办公租户结构调整幅度较大，P2P、私募等非传统金融退租占比较大，金融业占比下降到20%，零售业上升到30%，咨询、律所等专业服务行业逆市扩租。从区域结构分化上看，呈现科技创新类企业集聚张江，人工智能产业集聚徐汇滨江，前滩不断吸收企业总部等趋势。

工业用地改造商办物业能够成功的关键环节包括定位、设计、运营，并要善用技术降本增效。上海锦和集团董事长郁敏珺在论坛上，分享了她关于上海工业用地改造办公的招商运营思路。她认为，存量工业转型的定位最关键，定位和方向决定了运营和招商的逻辑。她指出，招商运营过程中，自己才是决定性力量。可以与中介合作，但不应依赖，要动态控制、不可僵化，应该立足了解客户、了解产业。她还强调运营的持续性，未来管理与服务要双轮驱动。

国企与民企各具优势各扬所长

上海电气集团置业有限公司常务副总经理席庆文提出，在工业用地转型时，商办物业产品既要符合政府的导向，又要符合产业的要求，既要平衡长期效益，又要兼顾短期收益。

上海电气集团置业有限公司副总经理胡强指出，工业用地转型办公成本较高，回收周期长，是这个领域普遍面临的问题。国企在土地资源方面较民企有优势，民企在人员激励机制方面更有优势。双方在这一领域各具优势，应该相互合作，各扬所长，推动工业用地转型发展。

上海德必文化创意产业发展集团董事长贾波在论坛上指出，商办园区从原来的资源主导的发展模式，正逐步转变客户为主导的模式，在产品为王、运营为王的时代，未来办公产品的发展趋势是从提供空间载体到提供内容服务转变，园区要提供服务，创造价值，成为产业发展服务商、企业持续发展服务商。

产品为王、运营为王的时代，要善用技术和工具

对于楼宇智能化的前景，上海市楼宇科技研究会原副理事长兼秘书长钱平雷表示相当认可。他认为，智慧楼宇是发展智慧城市的需要，如果一座建筑具备以下四个内容，就可以称为“智慧楼宇”：绿色建筑、自动化集成、现代物业管理、融入“智慧城市”。智慧楼宇建设和改造的时机已经来到。

积极呼吁政策支持，打通“最后一公里”

今年12月2日，《保护利用老旧厂房拓展文化空间项目管理办法（试行）》由北京市文化改革和发展领导小组办公室正式印发实施。该政策重点解决按照五年过渡期、允许临时变更建筑使用功能等政策条款，项目改造如何走流程、怎么办手续的实操问题，打通政策落地“最后一公里”。在破解老旧厂房转型改造“审批难”问题上，在全国率先给出了系统解决方案。上海星满园企业管理有限公司总经理于鸿博积极呼吁，希望上海市也出台政策，打通工业用地转性政策审批的“最后一公里”。