金隅地产“销冠”风光难再 新项目首次开盘即遭“滑铁卢”

2019年收官之际，曾经以金隅大成郡创造了嘉定区域“销冠”的金隅地产，沪上第二个项目首次开盘即遭遇“滑铁卢”。

12月26号，金隅金成府首次开盘，推出364套房源，东方公证处公布其实际认筹仅60组，认筹率低至16.48%。

金隅金成府实际认筹60组（截图：东方公证处）

首次“落子”

一举创下区域年度“销冠”

在此之前，金隅地产在上海布局的首个项目金隅大成郡，凭借数次开盘，在2018年收获成交688套，成交面积约7万㎡，成交金额20.58亿元，一举拿下嘉定区年度“三冠王”。到2019年，该项目最后一批次开盘，热度不减，剩余305套房源共吸引256组认筹，认筹率近84%，再次印证了项目的市场欢迎度。

2018年嘉定区新房成交TOP10（数据：网上房地产）

来自北京的金隅地产，2014年进入上海市场的首个项目金隅大成郡，规划有洋房、高层、沿街商业等，已有近2000户业主入住。首个项目开盘大吉，收获市场热度的同时，也为金隅地产在上海市场打开了品牌声量，增强了其扎根沪上的信心。

于是在2018年底，金隅地产再落一子，以底价11.62亿元竞得嘉定区徐行镇22-01、22-04住宅地块，也就是现在的金隅金成府。

金隅金成府容积率1.8，全部规划为14层小高层，主推91-123㎡3-4房，所有户型都是南北通透+大开间设计，90+的3房做到三开间朝南，120+的4房做到了四开间朝南，室内采光通风被做到极致。

金隅金成府户型示意图（来源：一房一万）

装修配置上，金隅金成府统一安装有瑞典伊莱克斯灶具、抽拉式水龙头、洗碗消毒烘干一体机、直饮水、凉霸等，还有芬兰爱乐屋窗、格力分体式空调、卫生间TOTO洁具等硬装品牌。

在金隅金成府的广告宣传上，开发商金隅地产给自己和产品定位“国企巨擘，A+H双股入市”，“嘉定主城区CLD中央生活区样本”，“周边完善生活配套环伺，便捷交通等一应俱全”。

那么，这样一个在营销、产品上还算有“亮点”的项目，为何还会被市场抛下？真实的60组认筹数据，从侧面反应出，“王婆卖瓜夸归夸”，广大购房群众才是项目产品“验金石”。

新项目宣传佳

为什么还是卖得不好？

楼市行情再差，也不乏卖得好的项目。出现开盘爆冷，还得找项目自身原因。

现象1：刚需大区，嘉定新盘寡患不均

据搜狐焦点统计，2019全年上海新房市场合计公证摇号155次，平均认筹率约67.67%。其中嘉定区平均认筹率74.63%，如西郊金茂府、万科安亭新镇、保利云上等项目认筹率均超100%，位于嘉定安亭的路劲上海派，在金隅金成府开盘前一日摇号，推出660套，认筹269组，认筹率超过40%。金隅金成府16%的开盘认筹率，排名区域倒数。

不难看出新房市场整体行情较为稳定，另外上述热销项目存在一些共同点，或赢在靠近地铁站、或因品牌向心力，或总价门槛低，总之是有加分项，市场才会认可接受。

反观金隅金成府，虽然说在嘉定新城，确切说在嘉定北部徐行板块，距离轨道交通较远，生活配套比较分散，地段位置并不占优势。对比11号线另一条支线往安亭方向，有轨道交通11号线，有汽车城产业基础，不管是交通出行还是产城基础，都要优于嘉定北部区域。

从地图上看，距离金隅金成府最近的地铁站是11号线终点嘉定北站，相距约5公里，开车15分钟，乘嘉定17路公交车约40分钟。比此前金隅地产在上海首个项目金隅大成郡距离地铁站还要远约2公里，换乘时间相对长很多。这个距离对于刚需家庭来说，可以说是硬伤。

现象2：仅隔半年，同品牌产品涨价17%

更有可比性的是，此次新开的金隅金成府，备案均价3.4万/㎡，比金隅大成郡上半年最后一批2.9万/㎡均价还要高出5000元/㎡。换言之，在这么短时间内，周边配套并没有快速得到改善，但金隅金成府价格上涨了17%。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，这个涨幅明显高过嘉定全区以及上海全市大盘，如果金隅金成府在户型及产品品质没有明显提升，这个价格及涨幅很难被市场接受。

卢文曦续称，对于嘉定北部新项目，置业群体以当地区域就近改善为主，而之前金隅大成郡已经“抢收”了很大一部分客源，加上年关将近，市场进入冷静期，人们并不是很迫切要买房，能等基本都要等明年。价格虽然上去了，但如果项目不是特别出彩，出现开盘低认筹率也不意外。

现象3：优惠花样百出，首付分期打“擦边球”

左手涨价，右手打折，金隅金成府开盘前，对于蓄客可谓使尽浑身解数。

实地看房了解到，金隅金成府推出开盘5重优惠大礼。其中一条就是推荐五组客户到访，可优惠2万，把准业主活生生变成自己的拓客“小蜜蜂”。另外除开盘当天可享总价3%折扣外，还推出打折优惠+赠送物业费+室内精装升级包等优惠。

售楼处开盘优惠公示

房地产项目宣传是常态，金隅金成府先声夺人，在自媒体上打出“首付一成”广告，声称首付仅需26万即可置业嘉定主城精装3房。

金隅金成府广告(截图：一房一万）

实际上，早在2016年11月，上海市住建委、人民银行上海分行、上海银监局联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》，提高在沪购房首付比例，其中首套房首付比例不低于35%。同时严禁“首付贷”等违规违法行为。

首付一成，分期半年，这一举措，表面上看是让购房者先上车再补票，背后表现的是开发商迫于资金回款、销售压力，在年底拼命走量。在“拓客、宣传、优惠、首付分期”上的一连串打法，让人不得不觉得金隅地产这一波操作“吃相难看”。

项目多次受罚

抖一抖金隅地产“黑历史”

说到金隅地产，就不得不提其在上海首个项目金隅大成郡。

“别的小区装空调要钱，这个小区装空调要命！”嘉定区金隅大成郡安装空调外机险象环生的图片和视频在网络一度广为流传，让人看了腿脚发软。

空调安装“玩命”（截图：上海电视台）

其实，金隅大成郡一期空调外机机位就出现过安装难的问题，但由于洋房楼层低，以及业主较多安装中央空调，问题并没有集中暴露。谁也没想到，二期全部26层超高层住宅，开发商仍然沿用这样的尴尬设计。

如嘉定区住房保障和房屋管理局表示，金隅大成郡二期业主反映的北卧室空调机位确实存在设计不合理的情况，给空调安装带来较大的安全隐患，已经责成开发商采取有效措施。

开发商金隅地产给出的解决方案是，安排某品牌空调专用吊篮，由物业统一安排时间进行安装。于是现在金隅大成郡二期你会看到，每栋超高层楼顶都有吊篮装置。

金隅大成郡二期超高层吊篮装置

但据业主刘女士反应，“凡是购买其他牌子的空调，我们到物业去借吊篮，物业都说要排队等候。”另一位业主张先生补充说，即便是借用物业的吊篮也不是白用的，需要收费400元/次。

即便安装了空调，也还有一个难题摆在业主面前。以后空调维修或更换，吊篮还在不在，到时候又该怎么操作？

金隅大成郡空调难装，成了远近皆知的笑话。其实，不止因设计缺陷导致安装空调存在安全隐患，金隅大成郡还因虚假宣传、违规操作等多次被主管部门处以行政处罚。

金隅地产多次被行政处罚（截图：天眼查）

天眼查公开信息显示，上海金隅大成房地产开发有限公司曾于2015年被嘉定区建管委处罚25.485万元，处罚事由为必须进行招标的项目而不招标；未取得施工许可证擅自施工。在2018、2019年两次被嘉定区市场监管局处罚，其中一次是发布虚假广告，一次是因发布房地产广告涉及面积未表明为建筑面积或者套内建筑面积。

金隅金成府曾对外宣称，金隅地产作为在北京起家的硬实力国企开发商，希望能够扎根上海，除了自负盈亏，还要承担某些社会责任，比起利润，开发商更希望能赢得一个“好口碑”。

金隅地产目前布局上海市场仅有2个项目，规模及品牌口碑尚在原始积累阶段。罚也罚过，笑话也闹了不少，金隅地产何不实实在在宣传，踏踏实实卖房？！拿出诚意来挣口碑，方能在上海市场站稳脚跟。