我是星叔，全国资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议

关注“星叔房谈”微信公众号，进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“星叔房谈”知识星球

提问：星叔好，关注您近一年时间，坐标石家庄，开发区同祥城二室一套房，手里目前有50W，目前是计划再投资一套住宅。我的打算是：卖了同祥城，利用首套资格换三室的，然后再投资一套二室，但是现在二手房卖不上价格。我该怎么办？请星叔指点石家庄投资的应该投哪个小区？

回答：石家庄投资回避，整个河北省都没有存在感，这也是为什么你二手房卖不起价的原因。

北京外溢需求，助涨了国际庄，近期大力发展雄安，会分流关注度，且二手进价马上破2w，投资的话建议回避。

我建议你石家庄有一套自住就可以，目前子弹50更建议先去投资，积分落户破限购建仓天津，比继续加仓石家庄更好。

提问：星叔好，请问现在形势有必要买房吗？万一房价下跌会不会成为接盘侠？

回答：有人问：你为什么老让我买房？

一个普通人如果不买房，还能有什么机会。绝大多数情况下，普通人买房是财富跃升最简单的途径了。

买房路上纠结的人很多，犹豫不决的人也有很多，但是在趋势面前，你的焦虑一文不值；

不管你是不是看多楼市的那一个，市场给我们反馈的大势都是“涨”。10年间，北上广深的均价涨了4倍。伦敦房价50年涨了106倍，巴黎50年涨了33倍，纽约42年涨了8倍，日本6大主要城市最疯狂的时候，36年上涨了210倍。

我经常给到年轻人的建议是，未来的不确定性有很多，所以你应该买套房作为筹码。

沃伦巴菲特曾经说过：任何不能产生现金流的东西都不叫资产，只能叫筹码。我们除了努力工作增加现金流以外，更需要的就是筹码，而房产就是其中一种。

我们绝大多数年轻人都是普通的劳动者，只能保证基本的收入情况，努努力做到公司高管，但是随着经济下行、公司变革，可能未来也没有保证。但是创业者就不一样了，毫无保障，但是赚能赚死，亏能破产，不过绝大多数人是不敢尝试的，因为输不起。在某个维度创业和买房子是很像的，不过买房子的风险小多了。年轻人如果你不创业，还不敢买房，你还能有什么机会？

买房子不需要太多时间的，不耽误你继续上班不过对于你个人来说保住了下限，上限却可以很高。打工十年可能很难存下一笔巨款，不过如果十年前你用现金流供养了一套房子，那么十年后，它就是你最大的筹码，就是你身份财富的象征。

买房，只是人生的第一步。

买房不是真正的目标，真正的目标是通过买房，给自己更好的目标，创造更好的生活。

提问：坐标海口，首套房名额给父母用了，用拆迁赔偿款置换一套市中心三房，房龄20+的电梯房。为了实现二套房，首套商贷70w，还款二十年。为了有资金全款买二套房，商贷收入报虚高，还贷压力不小。现在想赶紧用70w，再买一套小面积两房投资或盘活房子（兼顾工作和生活，自住一套，出租一套）。找了二手房，总体价格大多超预算二、三十万以上，且房源破旧无电梯，要不地段不好，要不近郊（配套不完善）。像未来江东新区，新房价格大体和预算差不多，但是目前处建设中，短期无法实现以租养息，缓解还贷。焦虑，现在不知道手上的钱要买哪的房子？钱在手时间长就越贬值，而且变向成没有赚到钱就先亏利息。求推荐星叔找房思路，或值得参考的楼盘。

回答：你的买房贷款思路不对，贷款应该贷的时间越长越好，负债就会被摊的越薄，加上30年的通货膨胀负债会被稀释的，而你首套只贷20年，自然月贷就会高，压力大。

其次买房投资更是不建议全款，全款房是没有杠杆的，涨幅靠选筹，赚钱靠杠杆，一旦房价上涨资产就会被放大坐实，所以二套想买房投资是一定要贷款的，首付5成。而且70万全款买房根本买不到有价值的板块。

海口可以考虑龙华区海口湾那一带，美兰靠近龙华那一带也是不错。二手优先考虑房龄新一点的房子，二套首付5成，子弹70将选筹标的总价控制140万左右，这样买房选择性就会更多。

从现在开始就可以慢慢看起来了，现在海口是一个底部，可以考虑买起来了。

提问：星叔，想问一下买二手房，如何去和房东砍价呢？

回答：砍价是门技术，详见内部分享《二手房砍价技巧篇 如何砍价50万》。

提问：老师，您好。南京这边学区房单价还是挺高的。请问是买一个面积小的学区房还是买一个面积大的可以住的学区房好？同时在南京市区的拉力琅和河西中部的新学区，从升职和变现的角度您推荐哪一个片区，或者有其他片区的推荐。最高预算900万左右

回答：拉力琅这种传统优势学区，都是主城内，房龄比较大的老房子，大户型在日后转手会比较困难，

如果要选择，可以选择一个小一点用来落户上学。如果可以接受其他的学区，河西中金陵中学实验小学、河西南的南外，都是很不错的。

涨幅方面，市中心的学区房肯定是硬通货，但是涨幅有限。

今后一段时间，河西仍将是南京最重要的CBD，优质小区房价还有一定的涨幅，推荐考虑。

提问：星叔你好，都说不能投资三四线城市为什么还有很多三四线城市房价在上涨而且一直走高？

回答：一二线与三四线的楼市逻辑完全不同。

一二线拥有产业集聚、人口流入和资金汇聚的优势，而三四线往往都是经济增长乏力、人口资金持续流出之地。

同样是放水，降准降息就能激活一二线楼市，而三四线必须依靠“棚改货币化”这样的定向放水才能成功。

如今，资金被禁止流入楼市，房企在资金流压力之下，开始用脚投票，全国已有超过800宗土地流拍，其中不乏一二线城市。

至于三四线城市，本就是棚改货币化结的果。

三四线房价上涨，其实就是以棚改之名定向放水的结果。棚改货币化安置正在退潮，有城市甚至已经全面停止“涨价去库存”。过去越是依赖棚改货币化的城市，受到的影响就越大。

提问：星叔，一梯两户和两梯四户哪种好，为什么都说不要买“2梯4户”的房子？

回答：一梯两户更好

1、“2梯4户”的房子通常会出现“边户”和“中间户”的选择，但是“边户”一般会价格更高。这是因为“中间户”被夹在里面，很少能够做到南北通透，采光通风都会受到影响。

2、“2梯4户”的房子楼层一般都比较高，所以人流量也就大一些，一层住着4户人家，那么住在中间的就比较难受了，噪音污染比较大，人来人往，住的很不隐秘。

3、一梯两户虽然只有一台电梯，但同从20楼等电梯的话，一梯两户的时间却会比两梯四户更快，最长的差距时长可以达到5分钟。住的低还能走楼梯下去，高层就非常浪费时间了。

4、在住户、层数相同的情况下，2梯4户的公摊肯定是大于1梯4户的。这直接影响你的购房款和物业费。这一点尤其体现在了单价七八万的一线大城市

提问：星叔，做专业的房产投资人有哪些盈利点。谢谢！

回答：内部资料有各个流派的赚钱模式，建议先学习下。详见内部资料《实战！炒房各流派秘密赚钱的诀窍？》

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。

很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。

请大家关注“星叔房谈”微信公众号，进入知识星球提问，有问必答并赠送价值10000元的内部资料。

帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。

知识星球内部资料：

《一二线城市买什么房子才能赚大钱》

《0首付+0月贷 抵押贷全流程操作手册》

《干货！如何养出银行无法识破的流水？》

《楼市提款机—怎样对敲把钱套出来？》

《卖房技巧篇，如何快速卖出价格还不低？》

《淘笋—低于市场价50万的那些笋盘》

《装修秘籍篇，如何花5万装出20万的效果？》

《二手房之砍价50万技巧篇，教你一招制胜》

《法拍房新手该怎么玩，如何快速学会避坑》

《真伪笋盘，我们到底该如何区分？》

《房产投资中如何挑出最赚钱的板块？》

《房产如何裂变？一套变两套，两套变四套》

《城乡结合部，你不知道的价值洼地》

《破限购代持方法+如何完美规避风险》

《下一轮房产大涨周期什么时候到来？》