争夺杭州 万科融创后祥生45亿重仓里的土储战

观点地产网 疫情逐渐淡去，土地市场也渐渐火热起来，安静了近一个月的房企们也纷纷“摩拳擦掌”想要下场。

3月12日，杭州钱塘新区成功出让了位于下沙大学城北的两宗宅地，总出让面积为13.7万平方米，总建筑面积约35万平方米。最终，两宗地块均被祥生包揽囊中，总成交价为45亿元。

不得不说，祥生这次连续抢下两宗地块，着实是经过了一番缠斗。

两宗地块编号分别为大学城北单元JS0603-11号地块和JS0603-17号地块。其中，最先成交的是11号地块，竞价45轮才最终落锤。另一边，17地块也同样经过了近40轮举牌后才最终敲定归属。

最终，祥生以20.96亿元加上4%自持面积的代价拿下了11号地块，溢价29.7%；又以24.01亿元拿下17号地块，溢价18.21%。

资料显示，11号地块出让面积为7.96万平方米，建筑面积约20.7万平方米。起始总价16.1亿元，起始楼面价为7806元/平方米。17号地块出让面积为5.7万平方米，建筑面积约为14.3万平方米，地块起始总价20.3亿元，起始楼面价14180元/平方米。

让人意外的是，该两宗地块起始楼面价相差了近一倍之多。而从地理位置上看，上述两宗地块位于同一区域，用地性质也同为纯住宅用地。

对此，有相关人士解释称，造成这一现象的原因是，11号地块规定该地块需要配建面积为5.93万平方米（占比28.65%）的公租房。相反的是，17号地块曾在去年10月挂牌过但被终止了，本次二度出让，则是取消了原来要求配建10%公租房（1.43万平方米）的条件。

据推算，如果扣除掉公租房面积，11号地块的实际起始楼面价和17号地块相差不多。除此之外，该两宗地块还设置了最高限价，为2.62万元/平方米（含装修3000元）。

从最终成交价来看，祥生拿下的这两宗地都不算便宜，受到最高限价影响，后续留给祥生的利润增值空间并不多。

大手笔补仓杭州的背后有很多原因，据官网显示，如今祥生在杭州在售项目仅有三个，其中只有一个是2019年新开盘项目，其余两个项目的首次开盘时间分别为2017年和2018年。

在2019年，祥生重新调整了区域架构。根据自身发展战略，杭州被设定成了“1+1+X”战略中最为重要的一个城市。祥生方面也向观点地产新媒体介绍称，杭州是祥生“1+1+X”战略的核心组成部分，未来将始终看好这一区域。

据相关人士介绍，2015年入杭以来至今，祥生已在杭州获取近20幅土地，具体涉及了之江、崇贤、下沙、富阳等板块。从现有土储情况来看，祥生要确保杭州在整个地产版图中的重要位置，仅靠当前拥有的这些项目显然还不够。

或许也是因为如此，从去年下半年开始，祥生明显加大了在杭州的拿地力度，包括数量方面和价格方面。据观点地产新媒体不完全统计，去年6月至今，祥生已经通过招拍挂的方式在杭州至少拿下了5宗地块，占比25%。同时，几次拿地的溢价率都在20%以上。

从时间上看，这是祥生今年首次在杭州补仓，出手力度大一些也不难理解。而除了自身原因外，杭州市场的吸引力是造成争夺激烈的又一原因。

事实上，作为长三角区域中除上海以外最重要的一个核心城市，对杭州持有看好态度的可远不止祥生一家。

在杭州2020年首场土拍上，中梁、融创联合体、滨江、花样年分食了四宗涉宅地收入囊中，总成交价达到了126亿元。其中，融创联合体以41亿元的价格拿下下沙中心区单元地块，溢价20.5%。

“高开”之后，杭州市场便一直保持着“高温”状态，哪怕是疫情期间，也并未影响到房企们对于杭州市场的抢占热情。2月3日，杭州节后首拍，由大华、众安、中国三迪各竞得一宗地块，总成交价约27.3亿元。其中，溢价最高的一宗达到了封顶价，溢价率约30%。

“溢价”已经成为了杭州今年以来每次拍地都会出现的一个词汇。虽然中间因为疫情影响而出现短暂“真空”，但随着市场逐渐恢复正常，这场无硝烟的土储战也开始再次上演。

值得一提的是，从今年以来杭州的土拍情况来看，滨江、绿城等本土老牌房企暂时离开了拿地主力的位置，取而代之的，是旭辉、中梁等同为长三角阵营的房企，又或是深耕许久的万科、融创等“外来户”，甚至还有首入杭州的“新秀”花样年、大华等。

“作为长三角城市群的核心城市，杭州土地市场升值空间显著，祥生未来会通过多元化的拿地模式在杭州继续深耕。”从各家企业的态度看来，杭州热度仍将继续。而在竞争激烈的拿地环境下，资金、后续运营等问题都是身处“土储战”中的房企们不得不面临的挑战。