解局 闽系房企建发高频融资之下

　　观点地产网 向来低调的闽系房企建发，最近在资本市场上身影频现。

　　3月5日，厦门建发股份有限公司发布2020年度第二期超短期融资券申购说明公告，本期债务融资工具的发行规模为10亿元，期限270天。

　　两天之前，建发股份还公告称，公司于3月2日召开的董事会会议上，审议通过关于两家子公司融资事项的议案。

　　其中，建发股份子公司联发集团有限公司拟面向合格投资者公开发行不超过20亿元（含20亿元）公司债券，可一次或分期发行，债券期限不超过7年（含7年）；此外，联发集团可作为原始权益人委托设立资产支持专项计划，并对外发售总规模不超过 10 亿元、期限不超过 21 年的资产支持证券。

　　另一建发股份子公司建发房地产集团有限公司则拟向中国银行间市场交易商协会申请注册发行定向债务融资工具，注册金额不超过60亿元，可一次或分期发行，单期发行期限不超过5年。

　　不到一周的时间里，建发股份已在筹备着近百亿的融资计划。让人对这家房企产生了更大的好奇心。

　　事实上，建发股份为建发集团在上海证券交易所的上市平台，其房地产开发业务的运营主体包括建发房产和联发集团。而建发发债不仅只是通过自身发债，同时也通过旗下建发房产和联发集团两个子公司进行发债融资。

　　根据业内人士分析，建发股份旗下还有供应链业务、化工、电、物流等核心业务支撑，房地产板块是其中主要的一部分，关于房地产业务的融资，一般会由上市主体的母公司进行担保，这样更具说服力和保障力。

　　路遇疫情“黑天鹅”，近来很多开发商资金紧张已成为共性，建发也不能例外。自开年以来，超短期融资券、公司债券、ABS等多种融资方式其都有涉及。

　　例如2月27日，建发股份完成发行2020年度第一期超短期融资券，本期发行金额10亿元，利率2.43%，期限270天；另外，上交所2月15日信息披显示，“平安-兆玺资产支持专项计划”项目状态更新为“已回复交易所意见”，拟发行金额20亿元，发行人为建发股份的间接子公司。

　　此前1月8日，建发股份还宣布，公司拟公开发行2020年公司债券（第一期）确定实际发行规模20亿元，本期债券票面利率为3.38%。

　　不过引人注意的是，上述发债的利率并不算高，相较而言处于低位。一业内人士称，需要有好的标的和实力，发债利率才能低，而且市场还能接受。相关媒体统计，建发股份在2019年共计发债15次，发行总额117.5亿元，平均利率仅为3.80%。

　　而在近期融资动作频繁之下，于3月5日，建发股份还披露2020年累计新增借款情况。截至2020年2月末，建发股份未经审计借款余额为1067.20亿元，累计新增借款金额为235.41亿元。2020年1-2月累计新增借款占上年末未经审计净资产比例为35.62%。

　　具体而言，在银行借贷方面，截至2020年2月末，建发股份通过银行累计新增借款214.46亿元；在公司债券、债务融资工具方面，累计新增借款21.35亿元；在其他借款方面，截至2020年2月末，公司减少其他借款0.4亿元。

　　对于上述新增借款情况，福建业内人士张建称：“从2018年2019年整个建发进行的土地收储和它的城市布局，加上业务结构的调整来讲，我认为是正常的。”

　　回顾这几年，建发股份的流动负债压力其实不算小。财报显示，2016-2018年末和2019年6月末，建发股份流动负债规模分别为648.59亿元、838.57亿元、1107.74亿元和1519.73亿元，占总负债比重分别为69.15%、63.74%、67.94%和72.82%。

　　此外，截至2019年上半年，建发股份的经营性现金流并未回正，风险仍存在。根据数据披露，2016-2018年及2019年1-6月，建发股份经营活动产生的净现金流分别为-48.40亿元、-185.88亿元、47.80亿元和-28.04亿元。

　　2019年9月末，建发股份一年内到期的非流动负债由年初的53.24亿元增加146.88%至131.45亿元，期末现金及现金等价物为30.92亿元。

　　对此张建提及，于2019年，建发进行了非常多的土地收储操作，对于它的现金流肯定有一定影响，包括在厦门岛内拿了几块金额比较大的地块。

　　“目前来说的话，肯定是因为之前的土地收储占用了一些资金，现在通过发债来缓解一下资金压力。”上述人士续称。

　　数据来源：观点指数统计

　　根据观点地产新媒体不完全统计，去年建发拿地金额近300多亿元，多分布在二线城市，其中也不乏大手笔拿地的情况。例如厦门枋湖2019P05地块就被建发以总价75.25亿元摘得，楼面价43123元/平方米，刷新了厦门地块总价纪录；去年7月，建发以17.96亿竞得上海金山新城宅地等等。

　　不过业内也表示，“2019年进行了大手笔的操作之后，目前建发的土储结构还是比较优质的，比如说在厦门就在岛内储备了较好的豪宅用地，未来整体的销售情况和业绩还是会有比较好的保障，在这样的状况之下，建发也有发债的实力，而且发债也会受到市场接受。”

　　事实上，自2018年开始，建发加大了在一二线城市以及原来一些传统优势城市的土地收储，回归到核心二线城市。而在此前，建发都是大量在三四线城市拿地。

　　对于近两年的拿地是否为激进的表现，张建则认为：“现在只是进行了调整，比起之前确实速度快了一些，但是激进也谈不上，相对来讲建发整体还是属于比较稳定的。”

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