2020上海买房政策汇总！最新版看这一篇就够了！

 2020年上海最新限购政策

新房/二手房买房流程

上海购房贷款政策

上海房产税征收标准

上海二手房交易税费

不管买不买房

这些干货政策都值得看看

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上海限购政策 

沪籍单身

1. 单独名下有房，限购。

2. 单独名下无房，本人和父母在2011年1月30日之前共有不超过2套（含2套），可新购一套住房。

3. 单独名下无房，本人和父母在2011年1月30日之前共有超过3套（含3套），限购。

沪籍已婚

1. 夫妻双方都是上海户籍

A．夫妻双方在2011年1月30日之前各自和父母共有不超过2套（含2套）可新购二套住房。

B. 夫妻一方在2011年1月30日之前和父母共有3套，另一方无房，可新购一套住房。

C. 夫妻一方在2011年1月30日之前和父母共有3套，另一方与父母共有1套，可新购一套住房。

D. 夫妻一方在2011年1月30日之前和父母共有3套，另一方与父母共有2套，可新购一套住房。

E. 夫妻一方在2011年1月30日之前和父母共有超过4套（含4套），限购。

2. 夫妻双方一方是上海户籍，另一方是非上海户籍

a. 购买首套房产证可单独上非上海户籍一人，但需提供满5年社保或满5年个税证明。

b. 购二套房产证必须上海户籍的人上产证，否则限购。

注：满5年社保或满5年个税是指签合同当月不算，往前推算63个月中社保或个税正常缴纳满60个月。

外地户籍

1. 外地人在上海只能购买1套（商品房）住宅房。

2. 非沪籍家庭限购一套上海住宅，但夫妻双方必须至少有一人社保或个税，自购房之日前连续缴纳满5年及以上。

3. 外地人在外地的房产不计算在内，只要上海没有房产就可以购买！

特殊人群

本市集体户口

按上海户籍政策执行，但需要注意户籍证明号：如90、98、97为上海户籍。户籍证明号：99是挂靠上海地区户口，并非上海户籍，按外地户籍政策执行。

外国籍或港澳台同胞

提供满一年的劳务合同，可购买一套住房。

在读博士、博士、博士后

要求已婚并提供学校证明（学历证明），无需提供满五年社保或满五年个税，可购买一套住房。

部队人员购买住房

a. 原籍是上海户籍，按上海户籍政策执行。单身可购买一套、结婚可购买2套。

b. 原籍非上海户籍，按外地户籍政策执行。单身不可购买、结婚可购买一套。

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上海购房贷款政策 

商业贷款

（1）居民家庭购买首套住房（即居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录）申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于35%。

（2）在本市已拥有1套住房的、在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房，商业贷款首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，商业贷款首付款比例不低于70%。

公积金贷款

（1）购买首套住房且从未使用过公积金的缴存职工家庭，公积金首付比例仍为30%（住房面积大于90平方米），面积小于或等于90平方米低首付比例为20%。

（2）调高对第二套改善型购房的首付比例至普通商品房50%和非普通商品房70%、二套普通商品房贷款利率上浮10%；二套普通商品房个人贷款高限额下调10万元。

（3）停止向已有两次公积金贷款记录的职工家庭再行发放贷款。

（4）借款人以公积金缴存账户余额确定贷款额度的倍数从40倍下降到30倍。

（5）严格执行住建部还款能力的计算比例调减为每月还本额占工资基数不超过40%。

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上海买房交易流程

上海新房

1 取证

①新盘取得了盖章生效的《商品房预售许可证》、《准售房源公告及一房一价表》②在上海，高层住宅基本结构封顶才可以报批预售证。

2 认筹

①认筹意向金费用，一般要求不能超过房源最低房价的20%。

②支付认筹意向金，才有参与摇号的资格。

③必须保留银联pos单、收据必须有开发商盖章。

④认筹早晚不影响摇号概率，所以不用急着排队。

3 验资

①认筹时，购房者提供限购资格审查的材料。②认筹结束后，公证处还会再次审核一遍。

③主要审查资料

（1）购买人身份证、户口本、婚姻证明（结婚证、离婚证及离婚协议）、未成年子女出生证明；（2）社保证明或纳税证明；（非上海户籍需要提供，上海户籍不需要提供）（3）购房人及家庭成员名下住房相关资料，购房合同或预告登记或产证等；（只要是购房人名下的产证均需要提供，与父母共有、动拆迁、宅基地）

4 摇号开盘

① 上海新盘统一由东方公证处进行电脑摇号排序。② 根据摇号顺序选房。③ 选好房，签订认购书，将认筹金转为定金，在开发商要求的时间内补首付款、签订贷款合同。④ 没选房，没签订认购书，全额退筹。⑤一般开发商都在30个工作日内退回认筹金。

上海二手房

1 实地看房

根据自己的预算和需求，实地看房，经过实地考察确认购买意向。

2 拉产调 

确认购买意向，谈妥价格。然后和中介及房东一起去派出所或交易中心凭房东身份证拉产权调查。确认房子是否有抵押是否有限制。同时需确认房子无租赁。如果房子在出租的话，租客是有优先购买权的，要先确认租客不会购买，才能出售给别人。

3 草签合同，并签订房地产居间服务合同

草签合同只要双方签字，没有违法因素，一般是有效的，应履行合同。这个阶段还要签订房地产居间服务合同，约定好中介费及中介所提供的服务。除此之外，还需要签订有关户口转出，房屋确无抵押，税费由谁支付之类的补充协议，以防有变。

4 付定金，索要有房东签名的收据

产证交中介保管，出具保证书，一旦产证私下交给上家，出现网签房子被抵押，中介负全责，赔偿下家损失。

5 网签和办理贷款

约好时间，准备好资料就可以进行网签了。有的中介公司在进行网签时有银行贷款专员进驻，一并办理贷款手续，很是方便。需提供资料：身份证（夫妻），户口本（家庭），结婚证，小孩出生证明（未成年），外地人（社保单或税单），收入证明，银行流水，公积金账户，主贷人（贷款银行卡），定金及首付的收据和凭条。网签结束后，去银行柜台进行首付款转账，将转账凭证、房东的收款收据、有关首付来源的银行流水一并发给银行的贷款专员。

6 房屋核价差限购审税过户

贷款合同审核通过后，就可以带着相关资料去办理房屋核价差限购审税过户事项。由受理窗口统一收件后，房屋状况查询限购审核、税收征管和不动产登记内部流转，并提供EMS快递服务。不动产登记大约5个工作日可以完成。

7 交税

一般办理过户手续后1-2个工作日后就可以带着银行卡去交税了。包括契税、增值税及附加、房产税等。最好是带有芯片的银行卡，因为次磁条卡很容易限额，而芯片卡不会。

8 领产证送他证

在交税后当天或是次日，产证就出来了。带好身份证及办理过户时的回执就可以领证了。这时候领到的是房产证和抵押权证。

9 银行放款

将房产证复印件，所交契税、增值税单复印件，不动产登记收据，以及抵押权证交给银行贷款专员。等待银行放款，银行放款后就可以进行下一步交房了。

10 交房

交房时根据合同附件清单进行核对，检查是否有缺损损坏；确认水电煤及物业费用已结清；维修基金结转；然后就等着搬新家了。

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上海房产税征收标准

征收范围

上海房产税征收范围是上海市全市，只要超过规定免征的面积都需要依照相关规定缴纳个人房产税。

征收对象

1.沪籍居民家庭在沪新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)；2.非沪籍居民家庭在本市新购的住房。

房产税计算

1.如果你是上海户籍：(1)房产的人均住房面积小于60平方米就不用交税；(2)人均住房面积大于60平方米的：应缴税额=(房屋总面积-60*家庭人口数)*2011年后购买的房屋价格*70%*0.4%÷1.05(3)如果新房单价超过上海市平均售价，那么税率由0.4%改为0.6%：应缴税额=(房屋总面积-60*家庭人口数)*2011年后购买的房屋价格*70%*0.6%÷1.052.如果你不是上海户籍：(1)应缴税额=房屋总面积*2011年后购买的房屋价格*70%*0.4%÷1.05(2)如果新房单价超过上海市平均售价，那么税率由0.4%改为0.6%：应缴税额=房屋总面积*2011年后购买的房屋价格*70%*0.6%÷1.05

注：具体计算金额与实际金额可能会有误差，实际缴纳金额应该与网上核算金额或当地税务机关书面通知金额为准。

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二手房交易税费