图片来源：海洛创意
文｜冯兰兰
随着区域和规划利好，大虹桥作为上海的交通枢纽和商务中心，在上海楼市中也占有举足轻重的地位。受大虹桥辐射的区域，其置业价值都在近几年显著地提升，青浦是典型之一。
青浦作为长三角一体化示范区以及大虹桥辐射的双重利好区域，又有轨交17号线加持，发展日益迅猛，也成为开发商及购房群体热切关注的板块。据中原地产数据显示，今年上半年青浦区新建商品住宅成交面积以45.3万平方米的成绩成为全市新房成交的“销冠”。
对于购房者而言，青浦也一直是选择置业的热门区域。这也让人不禁联想到昔日在青浦接连诞生“地王”项目，在今年楼市又会有怎样的表现？
在2016年的地王潮中，青浦的土地市场也格外显眼。据中指数数据显示，2016年全市地王中青浦占比超两成，2015年占比近四成。其中，青浦新城板块又最为集中，2015年占该区域地王的六成，2016年前11个月占三成。
如今，昔日的青浦“地王”们也陆续入市。2018年12月，徐泾单价地王中骏天珑首次开盘，105套房源55组认筹，截至目前，可售住宅套数为22套，去化80%左右。
2019年8月底，徐泾板块的地王中骏天璟首次开盘，取证房源数共220套，开盘当月去化7成。截至目前，可售住宅套数为20套，去化90%左右。而位于青浦新城板块的首创禧悦风华，2019年8月开盘单价4.02万/平，项目认筹比只有4%。
实际上，像这样面临销售困境的地王并非特例。其中，带着地王光环葛洲坝绿城玉兰花园便是一个典型案例。
据了解，2014年1月，葛洲坝地产便豪掷21亿拿下青浦新城两幅地块，分别为青浦区香花桥街道E-04-06、E-04-23地块，溢价率高达146.82%，折合楼板价12341元/平方米，成为2014年的青浦地王。同年12月5日，葛洲坝又以14亿拿下同区域地块。
一年35亿，葛洲坝地产以35亿重资布局。或受地王压力，随后，葛洲坝地产联手绿城一起打造该项目，意图打造引领区域住宅品质标杆，并将该项目定位高端玉兰系作品，项目备案名葛洲坝绿城紫苑。
据查询，该项目于2015年9月入市，共推出房源290套，首开均价较周边同类楼盘高出两成以上，仅签约2套。截至2015年12月份，该项目售出122套，去化不足5成。
2016年二次入市，326套房源，当月签约41套，依然不理想。而在上海火热的楼市背景下，该项目保持着每月近50套的签约率持续消化。但好景不长，2016年10月份上海沪六条新政出台，11月上海限贷政策再度升级，受新政影响楼市市场急剧降温。
在市场、政策的两面夹击之下，葛洲坝玉兰花园，每月签约率也急剧下滑，截至2017年11月，其中有8个月签约为个位数，剩下的几个月签约也仅有10套出头。2018年8月，葛洲坝绿城玉兰花园第四次开盘，开盘当月签约仅10套，总计房源248套，认筹比仅3%。
漫长的地王之路，除了销售不理想之外，葛洲坝绿城玉兰花园交房期间质量问题也是频发。据《中国经营报》报道，2017年该项目一期在交房过程中，因为交付标准等问题与业主发生纠纷，卷入“质量门”。
此外，由于防火墙问题与开发商沟通无果，业主向上海市青浦区市场监督管理局进行了举报投诉。根据上海市青浦区市场监督管理局的举报处理结果告知书，项目开发企业葛洲坝（上海）房地产开发有限公司（以下简称“葛洲坝上海公司”）涉嫌违反《中华人民共和国广告法》的相关规定，已被立案查处。
而在同年3月，该项目在办理《上海市新建住宅交付使用许可证》审批手续期间，违反交付规定，擅自向部分购房业主交房，收到上海市青浦区住房保障和房屋管理局的整改通知书。该通知书叫停了葛洲坝绿城玉兰花园的交房行为，要求开发商在拿证之前不得擅自交房。
可见，在政策依旧趋严的背景下和巨大的成本压力下，昔日的地王也正遭受着市场风险和政策风险的双重夹击。另外，由于拿地价格高，在限价“紧箍咒”下，项目售价受限盈利空间也十分有限。
据界面楼市查询，从2015年9月份开盘至今四年时间，葛洲坝绿城玉兰花园经历4次开盘共计推出房源1117套住宅，网上房地产显示，该项目可售住宅还有98套。
从这些地王入市情况来看，命运各不相同。总的来看，处于中心城区、位置较好的地王项目去化较好；而处于郊区的地王项目即使总价相对较低，但由于受众范围相对较小，加上配套相对欠缺，性价比较低，去化情况并不理想。
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