一勺言 | 地产商「总部的诅咒」

一

一觉醒来，省会小伙阿发发现，自己每天走路去上班的公司，马上就要摇身一变，从一家本土开发商变成一家上海开发商了。

几百公里外的格子间正在向他招手。

公司搬总部这事，既让阿发感到自豪，又让他觉得焦虑。自豪在于，以后咱也是一线城市开发商的员工了；焦虑在于，上海离他家真是太远了。

此刻，越来越多已上市及拟上市的开发商，都动了心思，选择将公司总部，搬迁到几百公里甚至上千公里外的另一个城市。

迁出地，多为省会城市。而迁往地，多为一线城市。

过去三四年，不约而同，上海与北京都是第一流入目的地。

流出地就多了，福州，南昌，重庆，成都，西安，郑州，武汉，温州，南京等等。

于是，我们就根据流出城市的分布特征，称呼其为闽籍，潮汕，浙籍，川渝，陕籍等等。

但是，成建制成规模的，几乎只有闽籍。

闽籍开发商的整体崛起，是中国房地产行业过去五六年的大事件之一。从板块轮动动力学上看，闽籍崛起之前，是以杭州为总部的杭籍地产商，再之前，便是潮汕派地产商、粤籍地产商的第一次全国化扩张。

板块轮动的核心驱动力是什么？

板块轮动，与贵国的高层人事周期、资本市场周期息息相关，谁有兴趣详细搜罗三者的数据关联度，必能写就一部极具穿透力的中国地产金融史。

在这样的逻辑下，总部搬迁，呈现压倒性的集体特征，不过是受到板块轮动动力学理论影响下的一个正常动作。

在这股浪潮里，无数个阿发都在随波逐流。

二

阿发没有意识到的是，在他眼里，起点更高的品牌开发商——那些总部早早从热门城市生长出来的公司，其实也在发生分化。

过去，上海，北京，杭州，广州，深圳，都是品牌开发商的传统择址之城。

上海与深圳是中国没有任何替代性的两个金融城，证券交易所的先天便利，让它们两个在总部竞赛中率先拔得头筹，不足为奇。

但是，二者似乎又不太一样。上海是本地地产国企为主，与北京有点相似，而深圳以地产民企、地产央企为主。

中国国内资本市场，自从2007年后便对房地产商的上市融资关上了大门，多年下来，罕有直接上市的案例，借壳重组，也是阻力重重。

被逼无奈，大家都选择红筹方式香港上市。

中国地产商的海外上市之路，过去十年，出现了四个小高峰。

第一个高峰出现于2006年—2007年，绿城、soho中国为代表；第二个高峰出现于2009年，以恒大、龙湖、佳兆业为代表；第三个高峰是2012年-2013年，以旭辉、龙光为代表；第四个高峰是2017—2018年，以中梁、美的、弘阳、祥生等为代表。

令人印象深刻的是，在最近的这一波上市高峰中，最大多数的房企，在上市前，都将总部搬迁到了上海。

这个潮流进一步鼓舞了更多的拟上市房企，越来越多的后者，都将搬迁总部至上海，视为冲刺上市的第一个非正式规定动作。

如果我们把比拼新增的房企总部数量当作一个竞赛的话，上海完全压倒性地跑赢了其他一线城市。

三

理由又是什么呢？

这是上海城市竞争力的又一个体现，总部搬迁到上海，可以在多种稀缺资源方面，帮助到开发商野心的成就。

这些稀缺资源，包括，明星职业经理人，更优秀的腰部人才，更专业的乙方，更宽广的投资视野，等等。

但是，还有另外两个理由，最容易被忽视，也更为关键。

第一个理由是，金主资源。

一家本地房企的成功做大，通常离不开银行金主的大力支持。但是，房企随着规模的增长，大概率都会患上资金饥渴症——更多的资金，更大的规模，以及，更多的资金。

本地的金主资源，无时无刻不在影响、重塑着一个本地房企的模式与能力结构，但是，无论是产业金主，还是银行金主，本地的金主资源总是有限的，而且，也经常会受到各自行业的产业周期的影响，它们的影响力是波动而变化的。

从山西陕西的煤老板到江浙的产业资本，都把巨大的影响力投射到一些本地标志性房企身上，从天朗到绿城，这方面的案例，可以有很多。

一旦金主的产业周期与开发商的扩张周期不匹配，开发商的身体内，就会内生出一个无法遏制的冲动——换一换金主。

于是，搬迁总部到另一个城市，吸纳它的资金资源，洗牌自己的幕后金主，便成为步入青春期与扩张生命周期的房企的第一选择。

在中国，谁是本地金融资源最深厚、分配方式又更市场化的城市呢？当然是经济首都上海。

第二个解释上海夺魁的理由是，开发商的出身。

最近一波上市或拟上市房企，选择上海作为总部，还因为，它们的出身总体呈现一个时代特征：长三角地域概念很强。

除了顺长江远道而来的东原、金科、协信等，绝大部分安家上海的最新一批开发商，都发家于上海，江苏、浙江与江西，距离上海，基本都在500公里以内。

中梁，正荣，新力，大名城，大发，祥生等，无一例外。

除了起家城市，这些开发商的主力票仓，也大多集中于长三角的二线与三四线城市。

从文化心理，银行资源，专业人才，到钱袋子，中国的经济首都24小时地向有上进心的开发商发射出诱人的吸引力。

以至于，我们甚至获得了一个强烈的广告暗示：不搬迁总部到上海的中小开发商，是没有未来的。

（一勺言根据公开资料整理）

四

Base在上海，获得如此强烈的心理认同，让人们不得不思考一个严肃的命题：总部在哪里，对于一个开发商潜移默化的改造，真的有那么重要？

对不起，我的答案是：真的很重要。

最近几年，你有没有发现一个现象：

「除了万科、中海、恒大与碧桂园这些巨头外，总部位于珠三角的本地开发商，在规模增速与全国化布局的质量上，似乎整体逊色于其他板块概念的中型开发商？」

恒大与碧桂园是个例外，是因为它们的全国化扩张执行的非常彻底。今天，没有人会在你耳边说，恒大万科碧桂园，是一个珠三角概念开发商。

但是，剩下的本地中型发展商，比如雅居乐、卓越、佳兆业、龙光、宝能、时代、奥园、海伦堡等，在观感与数据层面，确实呈现出区域化的特征，它们外部扩张的路径风格，也与总部城市的业务风格很有关联。

这意味着，这个行业的下一批黑马（规模口径），目前更多地在向长三角而不是珠三角聚集。

为什么？总部的诅咒。

一个公司的发展路径，会受到总部所在地市场环境的巨大影响。对于一个开发商来说，它的总部城市与创建城市合二为一的时间越长，它受到的影响也就越大，路径依赖也更强烈。

在这方面，我们可以找到足够多的案例。

以珠三角为例，珠三角之所以成为第一批次的中国楼市高地，输出了第一波的全国化品牌房企（华南五虎），跟一个特殊背景有关。

改革开放以来，珠三角的城中村最多，城市化启动最早，在政策上也敢为天下先，土地市场率先改革，商品房发育的更快更好，因此，造就了第一批地产巨头。这个特征是全国其他城市、区域不具备的。

但是，珠三角的特殊在于，集体用地太多，都掌握在村集体手里。这就导致，如果开发商不做旧改，不锻炼自己在旧改市场上的谈判与开发能力，就不可能真正发展，等于是自己放弃比赛。

以深圳万科为例，它就有很多业务来自于旧改，与村集体各种合作，释放土地的价值。

万科的幸运在于，它很早就走向了全国，见识到了全国市场的深度与潜力。在自身的组织管控上，它很早就进行了分区域管理，从而让自己适应各个本地市场的能力得到了最好的储备与发育。

但是，更多的珠三角本地发展商没有及时走出去，当珠三角市场跟随全国进入牛市后，就陷入到了一个舒服的陷阱里：习惯了旧改与城市更新，就不打算更改玩法，一旦有机会走出去，也是按照旧改风格来寻找土地。

然而，其他城市市场并没有发展到珠三角的阶段，市场并不接受你的玩法，你的管理团队在面对陌生的新市场时，就会显得动作生硬，效率自然大打折扣。

如果追溯原因，本质上就是因为，公司的管理团队被总部所在市场的「赢法」给深刻影响了，形成了能力边际的退化。

老板的思维也停留在了总部城市的策略固化的阶段，当你拿着这个思路去全国化，你势必去遭遇各种各样的制约与瓶颈。

所以，当珠三角的土豪老板们又一次发出规模宏大叙事时，记得帮我问一声，你当真么？

五

「总部的诅咒」是无形的，不仅适用于珠三角的土豪们，也适用于其他城市。

郑州地区的地产老板，很喜欢玩旧改，然后，就在全国到处寻找旧改的机会。

为什么呢？2013年到2017年，郑州市场的红利就是旧改。一朝有酒，今朝有酒今朝醉。

绿地的业务清单越来越庞杂，房地产的现金流收入，行业排名越来越后，守着一个大上海却反而没有亮点与爆点。

为何？前几年，上海市场流行商办，在全国其他城市商办过剩的时候，上海却很稀缺金贵，于是，绿地在上海的商办业务大赚特赚。当绿地把这个玩法复制到全国其他城市后，就遇到了商办货值过大、市场消化不良的挑战。

第三个案例是蓝光。蓝光虽然也号称全国化，但是本质上仍然是一个四川公司。它身上有一个很著名的非主流标签：小地块开发。当从成都走出后，在全国其他城市，小地块也很多。

为什么呢？因为自2003年后，成都市政府就开始推行小地块出让模式。时间久了，这一套应对玩法，自然炉火纯青。

但问题是，小地块的开发，无法有效降低土地成本，对规模的做大帮助并不大。

终于，蓝光动起了总部的念头。

今年4月底，蓝光在上海虹桥花费近3亿元买了一栋写字楼，传言是作为蓝光上海总部。

但是，大概率，长期依赖地方资源的开发商，在一段时间内还要维持双总部的局面，摆脱「总部的诅咒」并非一朝一夕之事。

六

公司搬迁总部，有支持者，也有抵抗者。

首先是员工角度。老总部员工通常说，折腾；新总部员工大概率说，英明。

态度与利益有关。

搬迁后，老总部的员工，需要面对巨大的生活改造成本与出差成本，表面上的财务成本由公司买单，但自己却需要为隐形成本买单。

隐形成本包括，家庭团聚时刻减少，熟人社交大幅度消失，历史人脉资源重组。处理的不好，离职都是大概率。

所以，当公司总部搬迁决定作出后，扮演「抵抗者」角色的，往往是老员工。

但是，抵抗者有多少，支持者就有多少。

那些外面待价而沽的人才，会根据一家房企总部搬迁的地点，来评估自己的职业取舍，从而加盟或者放弃。

一个公司会经历生命周期，而在不同的生命周期，它需要延揽不同特征的人才为我所用，这个过程中，冲突、矛盾与战斗，一触即发。

当一个地产老板决定破除「总部的诅咒」，选择让公司走上一条更有想象力的路径时，我们要认真掂量自己的筹码，不要让自己成为最后一刻落船的人。

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