爆料!碧桂园马桥项目最新进展,将贡献967套别墅区里中小户型

2019年5月7日，碧桂园以19.27亿元拿下闵行区马桥镇闵行新城MHC10801单元07B-01地块。

这或许是碧桂园近些年来拿的最好的一块地。

为何这样说呢？不着急，接下来笔者就为大家细细道来。

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进入上海5年来

最靠近市中心的一块宅地

众所周知，自2015年4月，碧桂园在上海嘉定首次拿地进入上海市场以来，基本上在郊区徘徊且很理性，拿的地不算多且大多数位于奉贤、金山、临港等地。

碧桂园近年来拿地一览

唯一的一次在市区拿地，还是2017年9月，竞得一宗位于杨浦区的办公用地，也是其首次进入上海中心城区。

但仅此一次，随后就又转回郊区，2018年全年仅获得一宗商住用地，即7月份，以底价36.35亿元拍下金山区金山新城一幅大型商住办综合地块，成交楼板价14725元/㎡。

在刚刚过去的2019年，碧桂园分别以约9.7亿、19.5亿、19.2亿的总价获得崇明、金山、闵行三块宅地，楼面价分别为8920元/㎡、12131元/㎡和19173元/㎡。

碧桂园闵行马桥新项目远景

综上，从碧桂园过往拿的众多地当中，笔者对比发现，位于闵行马桥镇的这块地可谓是其近年来拿地拿的最好的一幅。毕竟相比而言，马桥这块新地更靠近市中心。

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区位品质虽高

相关配套却稍有欠缺

说起这块地，除了在碧桂园众多土地中更靠近市中心之外，地块本身的区位优势也较为明显。

位于上海市腹部的闵行马桥，自2005年别墅禁地令之后，在上海仅存的18块容积率0.2以下超低密度居住用地中，有17块坐落于此，被定位为高端别墅区，区域内多以千万级别墅为主。

马桥旗忠区块部分规划定位示意图

另外，按照最新规划马桥将建设成为一个集应用示范、研发创新、展示培训、消费体验、产品生产为一体的人工智能未来小镇。

人工智能未来小镇规划效果图

除此之外，还需要着重提到的是，碧桂园马桥新项目位于旗忠高端住宅区之内。

为何要单独说呢？因为虽然旗忠住区，隶属于马桥镇，但就楼市板块而言，马桥与旗忠却不能一概而论。

楼市板块示意图

以申嘉湖高速为界，其南仅能称之为马桥大居，而其北才是旗忠高端住宅区，两者在区域品质方面不能相提并论。

但说到具体生活配套方面，碧桂园马桥新项目虽然位于旗忠高端住宅区内，但相关配套稍有不足。

交通方面：由于区域内多为别墅，所以出行以自驾为主，未来业主可通过项目南侧的元江路向东上嘉闵高架路转延安高架路，或虹梅高架路连接南北高架往返市区。

而公共交通方面，距离项目最近的地铁站为5号线颛桥站，直线距离约6km，较远，不过可通过西侧的闵行2路公交车接驳。通过5号线可换成1号线，到达上海南站、徐家汇、人民广场等地。

闵行2路站牌实景

商业方面：项目周边暂无大型商业，不过距离项目3km左右，有正在建设中的马桥万达。除此之外，6km之外还有颛桥万达。

颛桥万达广场实景图

学校方面：项目1公里范围内多以国际学校为主，如上海德威英国国际学校，上海市闵行区民办德闳学校，上海马桥强恕学校等。

上海市闵行区民办德闳学校实景图

医疗方面：稍有欠缺，2公里范围内暂仅有旗忠中心卫生室，距离较近的一所三乙上海市第五人民医院都在6公里之外。

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至少967套房源

60%为中小户型

接下来，我们就来详细介绍下项目本身的一些基本情况。

碧桂园闵行马桥新项目施工铭牌

项目名称：闵行区马桥镇闵行新城MHC10801单元07B-01地块

四至范围：东至规划路，南至茜昆路，西至中瑞路，北至骏祥路

容积率：1.2

套数下限：967套

保障性住房：7%

自持比例：15%

装修比例：50%商品房+100%保障性住房

碧桂园闵行马桥新项目施工现场实景

所以根据项目相关数据及项目现场走访时发现的施工平面图及工程进度计划表来看，项目产品或以7-8层的洋房+叠加为主，目前项目已基本完成一批次地下部分的施工工作。

施工平面图

工程进度计划表

而在产品户型方面，由于按照要求：在中小套比例设置方面，至少要求中小套型住宅不得低于该地块住宅总建筑面积的60%，所以未来在户型方面也将以中小户型为主。

备注：

中小套型住宅设计建设标准为：多层住宅建筑面积不大于90平方米、小高层住宅建筑面积不大于95平方米、高层住宅建筑面积不大于100平方米。

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90㎡户型

未来总价或360万起/套

至于该项目未来将会以多少均价入市，还未可知，不过我们可以通过项目周边部分楼盘价格做下预估。

一手房方面：目前整个区域内在售的仅有联仲都悦汇、禹洲府名廷及华府天地愉园，单价在4.6万-6万/㎡之间。

在上述三个项目中，与其离的较近的为华府天地愉园，目前在售建面约153-206㎡叠加别墅房源，均价约50065元/㎡，总价约738万起/套。

华府天地愉园项目实景

二手房方面：目前地块周边2公里范围内多为二手高端别墅，单价在3.9万—7.6万/㎡之间。如：2020年建成的长岛别墅二手房成家均价约3.9万/㎡，2007年建成的绿城玫瑰园二手房成家均价约6.7万/㎡。

项目周边二手房成交价示意图

所以，根据周边楼盘的价格和发售时间，及项目所推产品来看，预计碧桂园马桥新项目售价或将是4万+/㎡，而在总价上由于该地块内60%为中小户型，因此，总价将低于周边项目，如果按照90㎡的户型来算，总价约360万起即可入手。

结语：位于千亿别墅住区内的碧桂园马桥新项目，作为碧桂园近年来拿的最好的一块地，相信未来在项目品质上应该不会太差。

若能以4万+/㎡的价格入市，还是很令人期待的，毕竟周边都是高端别墅，区域品质有目共睹，且区位未来定位为人工智能小镇，很有潜力！