市中心项目卖一个少一个，唯独Ta迟迟没动静

　　今年，是曾经的“高价地”们纷纷入市的一年。

　　从宝山的建发央玺到静安的万科中兴路一号，能贴着本卖的市中心项目都选择在年内开盘了，卖不动的也已经对外释放出了要开的信号，且不说这些地王的入市价格如何，但至少对新房供应量一直较少的内中环是一个补充。

　　根据网易房产住宅成交数据中心显示，今年前三个季度，内环内的新增供应为2370套，内中环间仅3928套，仅占到了2018年全年的内中环间新房供应量的六成。未来，上海中环以内的新房卖一套少一套，想必是所有人的共识。

　　今天，小编就来给大家盘一盘，在上海的内、中环究竟还有多少近铁新房项目可以卖？现在又都处在什么建造的阶段呢？

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　　速度开工的融创、中海与金地

　　年中的时候，我们就曾经盘过一批2017年拿地，然后在今年陆续入市的新房项目。

　　（点击查看文章→上海住宅入市周期大幅缩短 万科、中海们真急了？）

　　当时，我们就发现不管是新拿地的项目，还是旧改项目，中海的入市速度都远远超过了同行（2017年拿地项目平均入市时间1.5年VS中海的项目平均入市时间1年）。

　　直到这周，我们去看了今年年初时，中海拿下的普陀区中山北社区C060201单元A16-02地块的现状，才发现原来中海可以做到更快。

　　（普陀区中山北社区A16-02地块 中海汇德里 现场图）

　　在地块施工现场，可以看到卡车来来往往，工人们在冬日的工地里干得火热朝天，售楼处的脚手架已经搭了起来，案名也已经印在了围挡上，真的让人有些难以想象这块地竟然是中海在今年2月刚刚拿到的。

　　比中海稍微早两个月拿到徐汇区康健街道N05-10地块的金地集团，选择与保利发展合作开发这块位于12线虹漕路站旁500米的宅地。从现场情况来看，地基部分似乎已经打好，速度快的话，明年拿到证或就能够入市，目前预计将在2022年1月左右竣工。

　　（徐汇区康健街道N05-10地块 金地、保利联合开发 现场图）

　　地下工程处于进行时的还有融创2018年12月拿下的静安区市北高新技术服务业园区N070501单元18-01地块，相比前面的两幅地，这块地的建筑面积更大，接近10.4万方。

　　（静安区市北高新技术服务业园区18-01地块 融创开发 现场图）

　　和边上刚刚把地整理完毕的仁恒不同，融创的这块地在今年9月18日就正式开工了，未来将以8幢小高层的形式与大家见面。

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　　比较淡定的仁恒、保利与中企

　　（静安区市北高新技术服务业园区18-03地块 仁恒开发 现场图）

　　与融创18-01地块相邻的是仁恒拿下的18-03地块，尽管开工时间晚了2个月，但可以预见，将来这两个盘势必会面临直面的PK。

　　相似的地块位置（同在一号线汶水路站500米范围左右）、相似的商业配套（协信星光广场、百盛购物中心、大宁国际广场、久光百货）、相同的医疗资源（上海中医院、 第十人民医院、同济大学附属口腔医院），速度上慢了一拍的仁恒会如何突围？

　　在今年的4月和9月，保利和中企则落子在了教育资源丰富的杨浦区。但从小编实际现场走访的情况来看，两块地都处于整理的状态，保利拿下的杨浦区江浦社区B2-03地块上只有2-3辆小型推土机，中企新江湾城的地才刚刚把围挡围上。

　　（杨浦区江浦社区B2-03地块 保利开发 现状图）

　　（左侧为杨浦区新江湾社区B2-01地块 中企开发 现场图）

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　　拿地16年仍未开工的祥生

　　在盘点中环近铁宅地的过程中，我们还发现了一块位于虹口区4号线、10号线、19号线（规划），三条地铁交汇处的一幅黄金地块——虹口区四平路171街坊180号地块（下简称“蝶恋花”地块）。

　　（地块上已经有建成的4号线、10号线海伦路站）

　　当时的拍卖底价1600万看起来虽然不贵，但由于前期的旧改拆迁工作，祥生在这块地上实在花费了太多的时间与财力。

　　一是拍下的土地使用期限是从1993年2月23日到2063年2月22日止，而祥生从拍卖行拍下的时间是2003年，距离现在也已经有16个年头了。换句话来说，哪怕是在明年2020年建成，剩余的土地使用年限也只有42年而已。

　　二是占据了大量的拆迁费用，据天眼查上查询的信息显示，2016年上海市虹口区旧区改造和房屋征收工作指挥部对四平路171街坊180号地块，测算出的土地征收费用约60亿元人民币，其中的18亿拆迁费用已经由祥生集团子公司上海聚联投资有限公司在2016年5月20日前支付。

　　（虹口区嘉兴路街道“蝶恋花”地块 祥生开发 现场图）

　　按理说在拆迁完毕之后，就可以准备开工了，不过，祥生却一点也不急。直到最近，小编才找到了祥生如此淡定的理由。

　　就在11月，虹口区对嘉兴路街道的这幅“蝶恋花”地块的各项规划进行了调整，调整前的规划设计要求为商业办公容积率不大于4.0，住宅容积率不大于2.5，综合容积率应控制在3.2万平方米/公顷以下，其中商业办公建筑的比例应不少于基地总建筑面积的50%。

　　而在调整之后，总建筑面积由原本的14.9万方增加至17.01万方，居住用地占总建设用地的比例从60.4%下降到了43.2%，商业办公建筑的比例增加了近一倍，原本4%的容积率分别被调整至5和3.69。

　　同时，两地块的最大建筑高度由80米提高至100米，会自带配套公厕、通信机房、教育设施、菜场（或生鲜超市）等配套设施。

　　从上面的总平面图上看，未来部分高层住宅楼栋距离会非常紧凑，且至少会有16栋11层至32层的高层，尤其是在住宅土地年限只剩40多年的情况下，实在很难象出祥生会为这样的住宅产品定出怎样的价格。

　　不过，据一位接近祥生内部的业内人士表示，从目前的情况看，最快动工也要到明年的下半年，对于难得的内环项目，祥生还是想好好做出一番名堂来的，就让我们一起拭目以待吧。