2019年上海楼市年终总结 | 市场篇：供需趋向均衡临港成楼市“黑马”

匿名 2020-01-02 18:13 阅读 1000+

一、供需分析：

供应平稳，个别项目推盘积极；供需接近平衡，未来供需将在良性范围内。

2019年（截止到11月底）上海新增商品住宅（不含保障房）面积为672.2万㎡，同比2018年下降4.22%；成交量704.23万㎡，同比2018年上升18.19%。

年初成交处于低迷状态，随即楼市进入小阳春时节，成交顺势放大，此后成交量基本维持在60-80万㎡/月。

2019年全市住宅供应TOP10

从供应来看，推盘量集中在在宝山、青浦、普陀等区域，其中上海长滩、高尚领域、保利象屿公园悦府项目供应位列前三；推盘量和入市节奏都较高。

从成交节奏来看，虽然有小阳春以及金九银十，但是季节性波动越来越小，淡旺季特征不如以前那么显著。此外，虽然今年成交比去年好，但是市场情绪确没有因此大幅转变，急于入市的客户不多。

总体来说2019年上海商品住宅市场供应量相应减少，需求与供应基本持平。未来一年预计在限购政策及人才引进政策影响下市场供给量与购房需求还会在良性范围内。

二、新房成交：

新房成交增两成，临港掀起成交热潮。

从区域来看，2019年（截止到11月底），浦东新区、青浦区和嘉定区位列全市前三。远郊区域依然是市场供应和成交主力。供应和成交的前三的区总量之和几乎占全市供应量的4成。供应总量没有太多释放，某种程度也限制成交高度。

2019年全市成交TOP10

青浦区得益于前两年积极供地，今年诸多产品陆续入市。此外，今年长三角一体化概念被市场重视，激发市场购买热情。

8月份临港自贸区成立新片区，随之出台临港人才新政落户政策，使得市场关注点聚集到此，原先冷清的临港片区一下热潮涌动、门庭若市。短短2个月，新片区周边的房源几乎销售一空。

从房价来看，延续平价入市的惯例，在预期平稳的前提下，认筹率保持在区间内稳定运行。

一些主力区域市场类似青浦等，成交价格相对平稳；临港新片区虽有炒作等现象，但是客观上也是对此类改革的看好，而且就目前来看，价格方面也相对趋于平稳。

三、土地市场：

外环、郊环成为供应成交主力区域。

2019年共推出住宅用地69幅，土地面积共359.39万㎡。且供应量集中在下半年，9月和12月为土地供应高峰。从供应区域来看，宝山区、青浦区、奉贤区等外郊环区域为供应主力；其中宝山区和青浦分别推出11幅宅地，土地总面积高达近百万方。

成交量猛增，住宅地块成交活跃。

今年住宅用地成交面积344.5万平方米，较去年增加114.6%。郊区仍是商品住宅用地的主力成交区域，宝山、奉贤和青浦商品住宅用地成交活跃，成交建面均超过75万㎡。崇明、金山两区成交建面也均超过60万㎡，嘉定、松江则超过40万㎡，7个区成交建面占全市的比例达到83%。

溢价率低位运行。

上海中原房地产市场分析师卢文曦表示：住宅土地虽然是市场关注重点，但是今年只有个别宅地溢价率超过10%的现象，绝大部分住宅用地以底价成交。一方面土地供应空间越来越趋于远郊，比如奉贤、金山、崇明等，但不少地块所在版块没有轨道交通规划，相对还是比较“偏”的位置。另一方面，15%自持使得房企没有特别好的应对方案，也正是这些比较偏远的地区，租赁市场远不及市区需求量大，限制房企拿地的价格承受力。

四、商品住宅成交结构：

刚需刚改成交主力，500-1000万总价段仍高企。