楼市热点 | 享受“高光”时刻的宝山楼市

文 | 解红娟

“从夏天摇到冬天，第五次终于摇到了，外环外。所以，二楼也不挑了，日光盘，认筹率518％。”如是金融研究院院长、首席经济学家管清友在微博上分享了一则同事在上海摇号买房的经历。

受调控的新房市场、较完善的周边配合、可预见的升值潜力和无高昂的二手税费，都是上海购房者执着于新房市场的原因，遇到一二手房倒挂的项目，购房者甚至用上了股市打新的手法投资房产。

上海新房认筹人数不断上涨，突破100%认筹率已经是楼市常态，甚至连“千人摇”一词，也从刚开始的吸引眼球变得平平无奇。

据同策研究院监测的数据显示，2020年年初至11月底，上海共13个项目认筹人数超过1000，达到“千人摇”标准。

此外，12月1日至17日，在半个多月的时间里，上海楼市再次出现10个“千人摇”项目，总数仅稍稍逊色于2020年上海新房前11个月的总和。

值得注意的是，与之前市中心高端项目的火爆认筹场景不同的是，12月的千人摇大多发生在中外环。例如，宝山的大华朗香公园里、大华公园城市，在10个“千人摇”项目中占有两个席位。

至此，“千人摇”一词不再是高端豪宅的“特殊待遇”，上海新房热度从豪宅向刚需盘全面蔓延开来，宝山也迎来了自己的“高光”时刻。

宝山第一个“千人摇”

被楼市定义为传统“成交大户”的宝山区域，以宝钢而闻名。

作为上海的初代产业之一，宝山围绕宝钢构建起便利的交通体系和较为完善的生活配套。不过，由于宝山的工业基底和工业氛围，置业宝山一般只会放进刚需群体的选项里面。

不仅如此，随着闵行、松江、浦东等区域交通配套的普及，刚需群体有了更多选择空间。也正是在这样的前提下，宝山的项目一直火而不爆。

不过，宝山在2020年12月终于迎来了年内第一个“千人摇”。

中原朗香花园分行水经理向界面上海楼市介绍，“大华朗香公园里此次项目推出562套房源，认筹数已经突破了1380组，认筹比达到了245%。”

上海东方公证处信息显示，于12月开盘销售摇号的大华朗香公园里本次共有1355组有效意向认购客户。

而大华朗香公园里之所以突然被购房者关注，成为宝山年内第一个“千人摇”，虽然和上海新房市场的热度有关，但项目土地价值和配套才是吸引购房者的关键因素。

知名地产分析师严跃进也表示，宝山不是一个非常核心的置业选择，所以出现千人摇的机会并不多，单个项目的火爆，证明这个项目有很多潜在的增值空间。

一名业内销售人士告诉界面上海楼市，大华朗香公园里位于中外环间的上大板块，7号线南陈路站、上大路站环绕、10站静安寺，均价5.7万元/平方米。和7.09万元/平方米的中外环间成交均价约相比，大华朗香公园里具有明显的优势。

一二手房房价方面，据中原二手房数据显示，上大区域二手房均价约5.6万元/平方米，和大华朗香公园里5.7万元/平方米的入市均价基本持平。

此外，水经理补充介绍道，大华朗香公园里是北上海全新楼盘 ，也是当前上大核心区域里面新房在售的唯一一个楼盘。

更值得注意的是，在大华朗香公园里之后，大华为宝山带来了第二个“千人摇”项目大华公园城市。据悉，12月22日，大华公园城市开盘选房，本次推售房源598套，共有1454组有效意向认购客户。

此外，同期推售的大华公园荟，认筹率也达到了162%。

事实上，这些成绩和大华集团深耕上海宝山有关。据界面上海楼市不完全统计，2018年至2019年，大华在上海摘得13宗住宅地块，大多是“城中村”改造项目，且全部位于宝山，这些土地储备变成了如今的大华公园城市、大华锦绣四季、大华朗香公园里、大华臻园、大华朗香花园等项目。

严跃进表示，“起家于宝山的房企，对当地市场比较了解，也会有更多的拿地机会。此外，区域集中拿地容易形成联动开发，有利于企业降低成本，进行区域深耕。”

宝山“断货王”：四季都会

倒退回2018年，四季都会还只是宝山杨行一个老旧到亟需更新的旧改地块，当时万科以底价26.37亿元拿下该地块，命名为四季都会。

2019年6月，随着第一批房源的入市，四季都会系列爆红，一年半6次开盘，次次“日光”。

四季都会一期，分别于2019年6月、9月和2020年1月三次开盘，三开三捷，近千套房源全部热销。

与此同时，万科也在找寻在四季都会附近“补货”的机会。2020年1月14日，万科以19.05亿元的总价摘下宝山新城杨行东社区BSPO-0801单元06-06地块，楼面价2.02万元/平方米。

这也是四季都会推出的二期产品晓风来，项目分别于2020年7月、9月15日两次开盘，两开两捷，近500套房源基本当日售罄。

2020年12月25日，四季都会晓风来最后一批住宅接棒入市，推售225套房源，叠墅均价约5.2万元/平方米，合院均价5.7-5.8万元/平方米。

“不出意外的话，四季都会晓风来又将日光。”一位资深销售向界面上海楼市表示，四季都会项目是宝山最热的产品之一，不愁客源。

“刚需地铁盘是四季都会系列的最大卖点。”一位上海资深房产销售人士对界面上海楼市表示，对置业宝山的刚需人群来说，四季都会的地铁盘属性，是吸引他们置业的最主要的原因，商业、教育等配套也在一定程度上也起到了锦上添花的作用。

实际上，地铁盘的爆红并不是孤例，大虹桥招商虹桥公馆、奉贤新城龙湖天曜、宝山中集金地美兰城等项目都属于地铁盘的范畴，在推售之际都受到购房者的亲睐，几开几捷。

通常来讲，业内习惯将步行时间10分钟到达地铁站的称为地铁盘。但随着地铁站点周边土地资源的不断减少，如今市面上一些步行15分钟以内甚至是超过15分钟的项目也打着地铁盘的宣传标语，正因如此，好的地铁盘也就越发稀缺。

此外，作为区域红盘的打造者，万科想要保持住该系列项目的优势地位，就必须在项目周边抓紧补仓动作。毕竟，没有了土地储备，四季都会系列故事就将走向完结。

在这样的前提下，万科后续又进行了3次补仓动作。4月8日，万科联合体以10.26亿元总价摘得宝山新城杨行YH-B-1单元11-02、15-02商住地块，楼面价1.52万元/平方米。

5月21日，上海诚卫兴以底价8.79亿元获得宝山区杨行镇BSPO-0502单元YH-B-2-03-07地块，楼板价仅约2.01万元/平方；9月8日，万科联合体竞得宝山区杨行镇BSPO-0501单元YH-B-1-01-06地块，起始总价47.24亿，起始楼板价2万元/平方米。

在万科的不断加仓下，四季都会系列繁星启正式“出道”，据业内人士透露，繁星启接档四季都会晓风来，无缝连接，计划在年底开启认筹。

也就是说，宝山“断货王”的故事有机会持续上演。

冷热不均

2020年年末，上海宝山有6个项目认筹率破100%。

除去大华推售项目，和四季都会系列之外，无论是位于上大板块的经纬至臻豪庭，还是高境板块的上港星江湾，分别取得了认筹率175%、150%的好成绩。

在这种“买房盛况”中，界面上海楼市注意到，同样位于宝山的华润卓越玲珑悦府认筹率为23%，远远低于市场同期水平。

据 上海市东方公证处公开信息显示，华润卓越玲珑悦府（备案名：卓置名邸）共有75组有效意向认购客户。而据推售信息显示，华润卓越玲珑悦府此次推出360套住宅，均价4.3万元/平方米，总价332万起。

网上房地产数据显示，华润卓越玲珑悦府网签住宅仅32套，还剩下328套可售住宅，即使是算上网签数据延后等情况，这个成绩也不是非常理想。

一位计划上海置业的吴女士向界面上海楼市表示，“项目花费较长的时间进行预热，从2020年5月案场经理就曾表示项目即将入市的信息，直到12月才正式开盘。而且项目绿化虽然很好，但绿化区是高尔夫球场，业主没有会籍是无权进入的。”

一位业内专业人士向界面上海楼市表示，华润卓越玲珑悦府虽然位于美兰湖板块，但不在板块的核心位置，而是处于边缘地带。其次，项目均价超过4万/平，这个价格在上海市场的竞品不少。最后一点也是最重要的一点，项目到达地铁站需要绕过绿化区域，步行实际距离超3公里，出行不便。

中原高级分析师卢文曦表示，美兰湖板块较为热门的买房区域主要集中在地铁站周边、美兰湖景区和罗店镇附近，这些地方生活氛围浓厚，配套齐全。此外，宏观来看，今年购房者又开始向市区进行回归，即使是置业外环的刚需，也会选择交通较为便利的项目，满足日常出行需求。