比老破小便宜1.2万/平学区！户型奇葩，千户同楼，令人崩溃

前两天在家长帮上看到有网友提问一个关于学区房的问题：

中商万豪怎么比老破小便宜这么多啊？能买吗？得房率是不是很低？

其实这个地方我是知道的，它是赤壁路小学的学区且只有一栋楼，同赤小周边的老小区相比，价格确实会便宜些。我在365二手房网查询这个小区，显示是一栋公寓楼。可能会有网友疑惑“公寓可以也可以落户有学籍？”

为了能了解到一些真实情况，我决定前去实探一番。

实探赤小“公寓”学区房，发现......

根据导航的显示，中商万豪公寓是在鼓楼的山西路上。目前周边没有地铁直达，距离其最近的1号线玄武门站将近有1.3公里，我是地铁转公交到达。

不过在我到达之后，发现此处正在进行地铁五号线的修建工作，未来这里可能会通5号线，届时出行可能会便捷许多。

诚如网上资料所写，中商万豪确实只有一栋高层，没有小区环境可言。

从外面观察这栋公寓，很直观的感受是如此密集的窗户，猜测里面应该住户数不少。据了解，这里6层以上都是住户，6层以下是商户，不过这种外围没有阳台，不晓得晾晒问题如何解决。

走进公寓的大门，门口显示目前这里是银城物业在管理，听说之前管理比较混乱，业主要求更换为现在的银城。

大门口，旁边停放了不少电瓶车，整体看上去排列还比较规整，未见随意停放的现象。

大门进去，迎面就是物业前台，有2-3个物业人员在前台值班。前台的两侧分别进入楼栋的出入口。可能是圣诞节即将到来，大厅里还特别做了一些圣诞装饰，颇有节日气氛。

整个大厅相对比较冷清，不过这里仍然有些许店铺，例如便利店、营业厅等，“足不出户”就能买些日常用品。

通往电梯的入口方向都设置了围栏，陌生人不能轻易进去。只能通过门口刷卡才能进入。看来对于这里的住户安全，物业还是采取了一些举措。

因为需要刷卡，我开始也没能进去，后来在一位小姐姐的带领下，才得以进去内部。

如果说门口刷卡是第一道安全举措，那么电梯刷卡就是第二道。这里乘坐电梯需要刷卡才有达到你想要的楼层，只按层数没有用。

无奈之下，我选择爬楼梯。大约爬到4、5层楼时，我发现低层楼基本没有住户，多数为一些商家或者小公司办公点，类似于一般写字楼的样子。

后来我到达了12层的位置，发现这栋楼的每一层都有很多住户，根据墙上的楼栋号指示牌，大致可以推算出这一层差不多有19户，想来这边的居住密度比较高。这样的居住环境，不清楚隔音是否有做到位？

随后，我还在电梯里发现一张业务大会结果公示，根据上面的公示内容得知，原来银城物业接手中商万豪也就才一两个月的时间，而且几乎算是全票通过。

从我今天实探的情况来看，确实还不错，楼道干净，安全管理也做得不错。不晓得之前的物业到底做了什么，让业主如此坚决的要换新物业。

价格便宜，户型奇葩，这里房子利弊明显

结束实探后，我找了附近的中介想了解一下小区更多的情况。他表示：中商万豪在赤小的学区房中算比较便宜的，但是价格虽然便宜，缺点也很明显。

主要有这几点问题比较突出：

一、中商万豪属于高层，公摊面积大，比如我去的12层，差不多有4部电梯，楼道狭长且深。这些公共设施和面积过多、过大其实都是会使得原本房子的实际面积“缩小”。

二、户型奇葩，差别巨大。这边被人“诟病”最多的就是它的户型，这里从38m²-200m²左右的都有，既有大平层，也有有2室的、单室套。好的三房全有窗户.差的一房都只有一个向着天井的窗户，非常影响房子光线。

三、楼层多，住户多，等待电梯时间过长。因为这边一共有54层，而且每层的住户也比较多，尽管有多部电梯，但是遇到上下班高峰期，等待的时间还是比较长，一般都要10分钟左右。

当然，他也表示正是因为诸多问题，才使得这边的价格同比周边便宜很多。

我从365二手房网查询，目前中商万豪中心公寓的挂牌均价为32040元/m²。而位于它旁边老小区人和街目前均价为44284元/㎡。

户型方面，仅就单室套而言不同的朝向，价格上存在不少的差距。

不过这边的大平层价格不低，虽然单价不高，但是总价也要700万左右。60-70平的两室则基本都在200-250万左右。

同比旁边的人和街，60平左右的两室挂牌价288万，两者至少存在30多万的价格差，这样的对比之下，中商万豪的价格在赤小的学区房中确实不能算贵。

为买“学位”，小户型成交多，但老小区更“吃香”

关于中商万豪的成交情况，中介表示：因为价格便宜，有些预算不足200万的家庭会比较倾向于考虑这里，这边单室套最低不到130万，两室最低200万不到，所以成交多以小户型居多，小两室或者单室套。如果住不下，就把房子租出去，在旁边的老小区另外租个房子。所以这里的租户很多，租金价格也还可以，朝向好的，三千多一个月，不太好的，二千多一个月。这边的房子朝南的方向反而是不太好的，往往朝西、东北方位比较好。

有的客户会担心小户型不能落户、不能有学籍，毕竟这边的房子太像公寓了。但是中介说：这一点完全不用担心，虽说是这里是公寓，但是产权是65年住宅性公寓，可落户、可上学。旁边不到1公里还有一个中环国际广场，也是和中商万豪一样属于公寓性质，但同样可以上赤壁路小学，而且它的房子更便宜，差异主要是初中学校方面，中环国际对应的是南大附中中学。而中商万豪对应的是50中，50中虽然不能算优质中学，但也算老牌初中。

但从周边总体成交上看，尽管中商万豪便宜，但是相比之下还是老小区成交多一些。因为一旦考虑买赤壁路小学，很可能一呆就是9年，而且很多家庭都是置换买学区房，出于居住需求考虑，还是老小区相对多一些。

最后

以上就是今天实探的全部内容。作为一个房产从业者，我实探过不少学校的学区房，也采访过很多中介、家长等等。总的感受就是买房难，买学区房更难。“难”不仅体现在经济上的权衡，还需要考虑实际居住、小了住不下，大了买不起，还要担心多年之后，房子砸手里了。

于是纠结、焦灼、压力各种情绪交织在一起，我猜这种崩溃也不比辅导“熊孩子”作业要少多少。试问，如果你现在正是处于买房阶段，你会考虑“公寓”学区房还是多花大几十万买个老小区呢？