中央强调坚持“房住不炒” | 一周情报

　　热点

　　每日经济新闻

　　中央经济工作会议12月10日～12日在北京举行。会议指出，实现明年预期目标，要坚持稳字当头，坚持宏观政策要稳、微观政策要活、社会政策要托底的政策框架，提高宏观调控的前瞻性、针对性、有效性。

　　谈及明年房地产领域重点工作时，会议指出：“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。”会议再次重申住房保障：“要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。”

　　数据

　　每日经济新闻

　　《全国重点50城租金收入比调查研究报告》（下称《报告》）显示，以年租金收回买房成本情况来看，厦门以89.6年高居榜首，深圳和北京分别为54.9年和54.3年，而哈尔滨只需24.9年。此外，从国际惯例看，房产运行状况良好区域的租售比一般界定为1∶300~1∶200，而今年上半年我国50个重点城市的租售比为1：592，远低于国际合理租售比区间水平。4个一线城市的租金回报率均不高于2%，与纽约5%左右的租金回报率差距明显。据中指院统计，11月份全国100个城市中有40个城市房价环比下跌，较10月份增加了8个。虽然房价下降城市不断增多，但为何不少城市的租金回报率仍处于低位？在租售比偏低的情况下，买房与租房哪个更划算？

　　每日经济新闻

　　2018年10月到2019年10月中国楼市经历冬冷、春暖、夏凉、秋凉、冬暖的四季变换，实现了平稳降温过程。价格方面，全国房价增幅经历降、升、降再企稳的过程：同比增幅由2018年10月的9.7%上升到2019年4月的12.5%，随后又平稳波动下降至2019年10月的7.6%。供求方面，销售额变动总体平稳，开发量增速波动较大。待售商品房面积由2018年10月的5.28亿平方米逐月递减至2019年10月的4.93亿平方米，同比增速由-12.40%变动至-6.57%。2018年全年和2019年前三季度房地产投资对经济增长的贡献分别为1.04和-1.14个百分点。2019年前三季度贡献为负的主要原因在于季度资本形成总额对国内生产总值增长贡献率出现了大幅下降，由2018年第三季度的31.8%下降到2019年第三季度的19.8%。房地产租赁市场整体平稳回温，城市层级性分化明显：2018年11月至2019年9月，一线城市住房租赁市场价格指数持续上升，回温明显。二线城市住房租赁价值指数则保持下降态势，呈现了不同层级城市住房租赁市场“冷热不均”。

　　光明网

　　12月10日，中国社科院、新华社等单位《中国住房发展报告(2019-2020)》发布会在京举行。报告称，未来两年将是楼市调控的关键期，楼市调控的机遇窗口将在2025前后关闭，住房发展的巨大潜力和预期将在2025年前后改变。虽然国内部分地区的城镇化率已经超过了80%，达到发达国家水平，但整体而言，2018年底中国常住人口城镇化率是59.58%，户籍人口城镇化率是43.37%。未来增长空间依然很大。对于楼市来说，未来几年还将产生大量的刚需。

　　数据显示，1—10月份，商品房销售面积133251万平方米，增速今年以来首次由负转正，同比增长0.1%，其中，住宅销售面积增长1.5%。此外，1—10月份，全国房地产开发投资109603亿元，同比增长10.3%。其中，住宅投资增长14.6%。所以主观上楼市已经转凉，但数据上来看，未来企稳甚至回升才是大趋势。

　　房企

　　中国日报

　　进入四季度以来，房企纷纷向全年销售目标发起冲刺，行业整体销售额稳步增长。不过，随着房地产调控持续、房企集中度上升、融资环境不断收紧，房企之间分化加剧，尤其是中小房企，生存压力持续加大，破产数量明显增多。业内机构统计数据显示，今年以来，截至11月底，房地产企业破产数量已经超过450家，超过2018年全年的破产数量。

　　克而瑞研究中心分析师房玲指出，从2018年下半年开始，破产房企数量开始明显增多。主要以三四线城市的中小型房企为主，这些房企实力较差，抵御风险能力较弱。

　　房玲认为，今年前三季度，三家龙头房企权益金额集中度达10.2%，同比提升0.4个百分点；TOP4-10及TOP11-20梯队房企权益金额集中度较去年均有一定幅度的提升，规模房企竞争优势进一步扩大。在马太效应下，头部房企将会占据更多的市场份额。

　　不仅如此，随着对房地产行业风险防控的进一步强化，一些地方政府要求具有一定规模的开发商进行土地开发，且土地竞拍要缴纳数额不菲的保证金，这对小型房企的经营能力以及决策能力提出了更高的要求，一些实力不济的小房企最终会被兼并或走向破产。

　　新京报

　　进入12月份，房企继续密集发布美元融资计划，虽然各种政策收紧，但房企美元融资的数量依然刷新了历史记录。中原地产研究中心统计数据显示，在11月份单月超过50亿美元的融资基础上，12月3日，佳源国际合共额外发行6750万美元票据利率为13.75%。12月4日，融信中国控股有限公司发布公告称发行2023年到期3.24亿美元8.10%优先票据；同日，毅德国际控股有限公司发布公告，披露拟发行美元优先无抵押票据，年利率最低14%；同日，力高地产集团有限公司公告称，拟发行本金总额为2.5亿美元的优先票据，票据将于12月10日起(包括当日)按年利率11.5%计息。

　　整体看，房地产行业资金紧张，房企抓紧窗口期，大量、大额度地发行美元债。2019年房企美元债刷新纪录已成定局。不过，因为额度原因，美元债很难成为房企资金的主要来源。

　　每日经济新闻

　　自2016年以来，北京、上海、深圳、南京、杭州、长沙等地在土地招拍挂阶段就明确装配式建筑要求。对于房企而言，不再只囿于快周转模式，更考验其从系统层面对产品开发与运营的能力。从两年前住建部认定万科、碧桂园等195个企业为第一批装配式建筑产业基地开始，随着装配式建筑政策的持续利好，指标更加细分，产业配套不断成熟，越来越多房企开始积极布局，加快推进装配式建筑技术在开发项目中的应用。虽然装配式建筑未来有着万亿元的巨大规模，但业内人士告诉记者，在享受装配式建筑红利前，房企需要迈过工程量规模、技术熟悉度两道门槛。

　　每日经济新闻

　　今年1~11月，“千亿”房企阵营再次扩容，由去年同期的25家增至27家。除中国奥园外，远洋地产和雅居乐地产的销售额均比去年提前1个月突破千亿元。财经评论员严跃进分析认为，“千亿”房企数量增加，一方面说明整个行业是在进步、成长，但是另一方面“千亿”房企数量增长差异性有限，也说明市场降温对企业销售、行业增长动力也产生了一定影响。值得注意的是，2018年前11月销售额仅为738.9亿元、排名第三十六位的中国奥园，今年前11月销售额累计约1012.7亿元，首次进入“千亿”房企阵营。而去年前11月销售额达1110.4亿元的泰禾集团，今年则掉出了“千亿”房企行列。

　　城事

　　新民晚报

　　备受关注的上海市工程建设规范《住宅设计标准》（2019版），已由上海市住房和城乡建设管理委员会组织修订完成，将于2020年1月1日起正式实施。记者从今天举行的宣贯培训会获悉，新版《住宅设计标准》与国际、国内同类标准比较，在居住的安全性、品质及舒适性、设计的精细性、环境的洁净性上有了进一步提高，比如明确规定多层（多层住宅指四至六层的住宅）及以上住宅应设置电梯，且每单元至少一部电梯应可容纳担架。

　　近年来，随着我国和上海住宅建设的飞速发展，上海市工程建设规范《住宅设计标准》DGJ 08-20-2013（2014版）的许多内容已经不能适应当前的形势需求，因此对该标准进行了全面修订。

　　记者注意到，新版《住宅设计标准》在提高住宅安全性能上，细化了对凸窗防护、空调机板、设备平台等设计要求，明确临空的外窗、窗台距楼面、地面的净高低于0.9米时，应设置防护设施。当设置凸窗或凸窗上有可开启的窗扇，也对防护措施的高度有了规定。

　　他城

　　北京日报

　　自北京“3.17”新政收紧贷款期限、首付比例后，北京楼市一直不温不火，但进入2019年，北京二手房价格下行走向已势不可挡。

　　根据贝壳研究院最新数据，近一年北京市二手房挂牌均价走势已明显下行，2019年年初，挂牌均价还超过了6.3万元/平方米，而目前，北京市二手房挂牌均价已接近6.1万元/平方米，相当于每平方米已降价约2000元。

　　此外，如上所述，根据国家统计局数据，北京二手房销售价格已于今年7月~10月连续4个月环比下跌，且呈现出降幅逐月扩大之势，7月份时，北京二手房销售价格环比跌幅仅有0.3%，但到了10月份，这一环比跌幅已扩大至0.6%。

　　每日经济新闻

　　如想通过租金收回买房成本，哪个城市最轻松？哪个城市压力最大？诸葛找房近日发布的《全国重点50城租金收入比调查研究报告》（下称《报告》）显示，以年租金收回买房成本情况来看，厦门以89.6年高居榜首，深圳和北京分别为54.9年和54.3年，而哈尔滨只需24.9年。此外，从国际惯例看，房产运行状况良好区域的租售比一般界定1∶300~1∶200，而今年上半年我国50个重点城市的租售比为1：592，远低于国际合理租售比区间水平。

　　出租回本平均需47.7年。1月28日，一直认为中国房地产市场租金回报率水平偏低的SOHO中国董事长潘石屹表示，美国办公楼租金回报率接近4%，纽约甚至达到5%~6%。而我国的租金回报率偏低，只能是先用低房租吸引顾客、日后再涨的策略。

　　21世纪经济报道

　　本以为楼市传统的“金九银十”已是高峰，深圳却逆势而动，在年末上演翘尾行情。

　　这要追溯到双十一。11月11日，深圳传来重磅消息，大幅提高豪宅线标准征收增值税：建筑面积144平以下、小区容积率高于1.0的住宅，满两年免征增值税。

　　减税新政一出，第二天楼市便爆发了，二手房源纷纷跳涨，业主“坐地涨价”屡见不鲜。

　　据深圳中原统计，11月，二手房成交突破8000套，环比上涨11.84%，同比上涨91.93%；其中宝安成交1985套，成为年内新高，也是下半年来成交最热的区域，占全市成交总量的四分之一。

　　价格方面，Q房网数据显示，六大行政区全部价格上涨，南山区涨幅最大，均价达到9.2万/平方米，去年到今年的涨幅高达21.05%；全市均价小幅上升至55499元／平。