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上海415个二手房小区合理价" inline="0">

交易过二手房的人知道，一套房源能够迅速成交，首要因素就是价格合理。而实际情况中，二手挂牌价格由于大量个人房东的存在而相对随意。

即使同一个小区内相似的房源挂牌价格也可能相差巨大。实际上同时扰乱了买卖双方的价格预期。

因而一房一万独家策划上海二手房合理价专题：

通过技术手段告诉买卖双方，想要在合理时间内理性交易，各个小区的合理参考价格是多少！

下面我们举几个例子来简单说名：

【典型案例1】

东园二村2房

位置：陆家嘴

价差幅度：↓18.4%

我们筛选出挂牌、成交套数均超过3套、房型相同面积相近、成交周期在30-90天（既保证成交周期不过长，也不因为急于成交而折损房价）的成交活跃小区。

比如东园二村2房，其面积段在55-65㎡左右，近期共有7套房源挂牌，挂牌中位数为77472元/㎡。

2019年12月5日挂牌明细

而实际该小区2房房源今年成交套数为5套，成交中位数为63209元/㎡，其价差幅度达18.4%。比如最近成交的52㎡房源，其挂牌价为67243元/㎡，而最终成交价为63209元/㎡，成交周期为76天，速度较快。

东园二村约52㎡房源

这说明小区中有大量挂高价，但实际长期无法成交的房源。

再举一个例子：

【典型案例2】

大二小区1房

位置：虹口曲阳

价差幅度：↓23.2%

大二小区近期共有22套房源挂牌，1房面积段在30-45㎡左右，其挂牌中位数为53561元/㎡；

2019年12月5日挂牌明细

而今年该小区共成交4套房源，成交中位数为41133元/㎡，价差幅度达到23.2%。比如今年7月成交的35㎡房源，其最终成交价为39841元/㎡，成交周期仅为63天。

大二小区35㎡房源

同样说明存在有大量高挂房源，拉高了挂牌中位数价格。

当然也有一些特殊的例子，比如说位于普陀的太浜巷小区的1房房源，其挂牌中位数为55097元/㎡，而其合理价为59688元/㎡。合理价反倒比挂牌价高了8.3%。我们综合看下来应该还是部分成交的房源楼层和位置都相对突出，虽然价格看上去高，但实际性价比不错。

这样的例子确实存在，但占比极少。因而我们进行了人工剔除，以免造成不必要的误导。综合来看，合理价与当前小区的挂牌价格中位数的差幅大概在4.2%的水平，其中绝大部分在9.9%以内。

点击查看大图

我们按照这样的标准，总共得到了415个活跃小区的合理价水平，为买卖双方提供有效的参考，以下为明细：

宝山

奉贤

虹口

黄浦

嘉定

静安

闵行

浦东

普陀

青浦

松江

徐汇

长宁

杨浦

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