上海楼市:上海新政后,为什么二手房成交量还是没下降?

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提问:曾叔，你好，上海新政后，为什么二手房成交量也是没下降，请问是什么原因呢?

回答：你好，1、新政后也有少部分网签滞后情况，不一定是新政后成交的，当然是极少部分；2、政策影响的大部分还是投资客户，这部分客户在市场并不是占主导位置；3、刚需客该买房子还是会有需求。目前的数据不能完全反应市场目前所有的成交情况，但是能看出来80%的情况，再后面几个月的数据就会与实际发生基本匹配。上海的需求是客观存在的，市场的需求是可以通过数据说话的。还有市场上挂盘少了，满五的房子涨价了。市场还在继续上涨。上海价值高的板块，详见内部分享！

提问：曾叔，你好，请问曾叔为什么上海二手房市场持续升温，上海楼市怎么了？

回答：你好，今年4月以来上海二手房市场持续升温。上海易居房地产研究院的最新报告显示，11月，上海二手住宅成交套数约为3.2万套，环比增长13.5%，同比增长81.4%，成交量创4年来新高，表现强势。2020年上海前11个月二手房市场成交量同比增长20.7%。从成交房源结构来看，11月份成交房源中平均面积为83.28平米，较上月微升。成交主要集中在浦东、宝山、闵行等地区，成交量排名前三位的板块分别为周康、三林、南桥新城。根据上海市房产交易中心数据，11月二手房住宅套均总价为347万元，成交均价为41731元/平米。成交总额排名前三位的板块分别为联洋、金杨、陆家嘴。上海各区二手房成交价格均有不同程度的上涨。以浦东新区、黄浦区和闵行区最为明显，分别环比上涨1.0%、0.9%、0.8%，同比上涨6.8%、6.8%、6.0%。

提问：曾叔，你好，打算在上海买经济适用房，请问曾叔要注意什么？

回答：你好，买经济适用房，里面有很多坑。交易费用、限制措施也是不一样的。流动性和收益性都要比一般的商品房差一些，2006年后的房子，可以交税改成商品房。具体还有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

提问：曾叔，你好，请教一下您对北京住宅复式的看法，一般单价相较平仓单价低很多。

回答：你好，首先取决于房屋本身的段位。是紧凑上车盘，刚需，改善，还是大改，豪宅？越靠近上车盘，对面积和功能率的追求越苛刻，越靠近豪宅，复式反而越接近自然属性。其次，还要计算复式的面积。复式通常集中在150-250平，对于刚需客户，除非三代大家庭（一线城市较少），否则大面积本身刚需受众较少，流动性降低，进而折价。而小面积复式，例如30-80平，往往属于「文艺青年」偏好产品，楼梯占面积，户型和格局不实用，不「传统」，也会导致受众的减少，最终折价。曾叔总结：不折价的复式：200㎡+偏豪宅类产品，标杆特例。折价的复式：60㎡上车复式（格局差），100平刚需复式（功能率低），200平大面积刚需复式（需求少）。

提问：曾叔，您好，请问曾叔我复旦EMBA 应届毕业可以直接落户上海吗？谢谢。

回答：你好，全日制应届毕业生是可以。

提问：你好，曾叔，现在坐标上海，请问小区车位紧张，现在有个邻居要卖房，想单独买他的车位，房姐老师觉得车位有必要买吗？现在可以贷款吗？

回答：你好，车位1：0.5以下可以多考虑车位，如果车位有放租可以优先租。目前车位贷款产品不佳，利率比较高。车位不是房产面积，不等同房产上涨。

提问：你好，曾叔，目前子弹200，现在买哪里收益最大呢？

回答：你好，近期，北京，广州，上海，杭州行情启动明显，可以根据自身情况，尽快转移合适战场，及时开展战斗。北方优先考虑北京， 珠三角工作可以考虑广州， 长三角工作可以考虑上海， 二线上车升阶大资金量最优先杭州，其次是武汉。2020是买房建仓的关键一年，新一轮全国楼市行情的启动即将再次迎来波澜壮阔的时代。

提问：曾叔，你好，有一个问题：为什么很多人说买房最好能多贷款，还款时间越长越好？是不是贷款100万，供30年比供20年对购房者要好？

回答：你好，关于买房贷款是做20年好，还是30年好。结论：我的看法是贷款永远是越长越好，永远选择等额本息。因为贷款的本质目的是为了获得货币的时间价值。我们之所以做按揭，就是要负债套利，现在通货膨胀已经非常高了，多做按揭是可以赚钱的，因为物价涨了，你的负债没有涨，你就赚钱了。

提问：你好曾叔，现有手上闲置300w左右，深圳房票一张无贷票。 是集中精力买一套深圳的房涨幅大，还是东莞松山湖买两套收益高？ 望抽空解答，谢谢。

回答：你好，松山湖去年从3万涨到4万，涨幅30%，深圳去年很多优质房源涨幅超40%。 深圳城市能级太高，万众聚焦，不怕买贵只怕买错，买对了还是比松山湖更稳妥。 而且松山湖多大户型，你300+也很难买到两套松湖的好房子。

提问：曾叔 ，你好，请问房产税出来后，房价会继续上涨吗？

回答：你好，具体详见知识内部资料分享。

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