今年已有80个小区涨幅较大，有你家嘛？

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一周之前，大个儿用全新的“控制变量”方式，重新计算了上海真实的成交趋势，（详情请戳还不如3月份去“抢房”！精准计算，现在房价其实更贵！）得到了粉丝们的“鸡腿”。

大个儿发现，其实不少购房者都有着相同的苦恼：即使是同一小区、不同楼 层、不同面积的房源价格也相差较远，很难看出该小区的真实涨幅。

so，

本文将再度以面积、楼层“控制变量”，

计算上海小区的真实涨幅！

控制了哪些变量：

以3月份成交数据为基准，选取后续月份中，相同小区、相似面积、相似楼层的成交房源价格来进行对比。

计算过程详情请拉至文末。

下面进入正文：

先来看两个数据：

1、根据“控制变量法”，重新计算得出的10月份较今年3月的小区平均涨幅为 2.16%。

2、其中涨幅在在5%以上（10月份与3月份）且4-10月份价格较为平稳的小区，共计有80个，可以将其称之为“涨幅较高小区”。

该80个“涨幅较高”小区分布：

从上图中可以看出，这80个小区似乎与区域之间的关系不大，位置分布的较为均匀，并没有哪个区域过于集中。

那么，“涨幅较大”的主要原因是什么呢？

也许每个小区的涨幅原因都各不相同，大个儿猜想了以下三点原因：

猜想一：或与面积段有关

80个小区涨幅较大的面积段基本集中在40-90平，低于40平和高于90平的房源则涨幅较少。

以中远两湾城为例：

很明显，中远两湾城110-120平的房源，10月份是降价的，但是，中远两湾城60-70平户型，却上涨了约11%！
因为中远两湾城110-120平户型是两房，而小区内还有100-110平的两房，所以该户型并不占优势，交易时间较长。

而且从成交的频率中也可以看出，60-70平的小户型成交周期更短，这应该是促使其房价上涨的主要因素。

猜想二：或与板块内次新房太少有关

以上述涨幅较大的80个小区中的次新房——和源名城为例。

和源名城位于彭浦新村，从城市界面来看，板块内大多数都是6层无电梯老公房，从而导致具有一定舒适性的次新房——和源名城，成交价格房源价格较大。

和源名城网传图片：（鹤立鸡群）

当然也可能与大宁北板块新盘陆续入市有关，提高了周边区域的房价。

猜想三：或与学区房有关

以位于七宝的万泰花园为例：

不仅涨幅高，而且去化快。

在如今尚且挂牌的房源中可见，该小区主打“明强小学”、“七宝二中”；

优质学区房或许也是小区涨幅较大一重大因素。

附该80个小区3月-10月份链家真实成交价格及10月涨幅：（对比3月）

附文章内数据筛选及计算说明：

数据筛选原则：

• 共计2w余条链家真实成交数据；
• 以3月份成交的5000余条数据为基准，在4-10月份的成交数据中筛选出同小区成交房源；
• 继续以3月份成交的5000余条数据为基准，在上述已筛选房源中，再度筛选出面积段相同（每10平划分为 1个面积段）、楼层相似（分为无电梯和有电梯，其中再度分为低区、中区、高区）；
• 进行2次筛选后的房源为：最终筛选房源；
• 对3月份成交的5000余条数据，以及近万条的最终筛选房源进行价格对比。

数据计算公式：

• 上文内所有小区涨幅计算公式均为：10月最终筛选成交房源均价中位数／3月份该小区、该面积段、该楼层的成交均价中位数
• 平均小区涨幅=（A小区10月涨幅（对比3月）+B小区10月涨幅（对比3月）+C......)/80