低层拉低总价 万柳三卧朝南房源可低于1400万

　　光大花园位于北京" target="_blank">海淀万柳片区，周边交通便利、商业发达、文化氛围浓郁。

　　【案例】

　　万柳大三居求估价

　　读者张先生在某经纪公司看中了一套二手商品房，属于海淀万柳片区的光大花园项目，建筑面积150.81平方米，朝向西南，报价1450万元。这套房源是“满五唯一”，产权清晰无抵押。

　　一方面同类户型较稀缺，一方面近期二手房频传降价消息，张先生很纠结，希望记者和专业人士帮助其对房源进行评估。

　　张先生看中的房源，建筑面积150.81平方米，总价1450万元，折合单价为96147元/平方米。

　　【记者探盘】

　　配套齐备、生活便利

　　光大花园位于万柳板块中南部，泉宗路和万柳中路的东南角，紧邻中关村三小、海淀区政府，人文气息凝重。周边有两个免费的公园：长春健身园以及巴沟山水园。

　　光大花园距离地铁10号线长春桥站约700米，火器营站约1000米，巴沟站约1.3公里，苏州街站约1.4公里。小区周围还有534、539、664、611、运通114等公交路线。由于小区紧邻三环苏州桥，自驾沿万泉河快速路可直达北四环、北五环，沿长春桥路可直达西四环，交通较为便捷。

　　该小区是由光大地产开发，约2000年建成的，物业为中海物业，总共9栋，小区内有健身、儿童乐园、蔬菜水果店等配套，周边有万柳华联购物中心、世纪金源、城乡仓储等商场，生活非常方便。

　　光大花园周边还云集了众多教育配套，一路之隔便是海淀区中关村第三小学，此外还有北京理工大学附属小学、万泉小学、西颐小学、人大附小以及海淀区青少年活动中心等，文化氛围浓郁。

　　此外，小区周边还拥有北京市海淀医院、四季青医院、中关村医院、海淀区妇幼保健院，以及万柳美中宜和妇儿医院等医疗配套。

　　【麦田房产评估】

　　92800元/平方米

　　麦田房产市场人员认为，光大花园社区最近一年来，成交了7套三居室，成交均价为9.77万/平方米。这套房为2层，属于低楼层，与成交的高层相比，采光时长一般会短一些，所以价格会略低于正常平均成交单价，从正常评估角度来说，通常会参照楼层的修正系数，折合约为5%，本套房源评估为：9.77×（1-5%）=9.28万元/平方米，总价则为：150.81×9.28万元/平方米=1399.5万元。

　　这套房户型稀缺，真正做到彻底动静分离，并且3个卧室都朝南向。目前这套房属于整个万柳片区双选学区（中关村三小、万泉小学），当前名额无占用，产权清晰无抵押。

　　值得一提的是，在万柳商圈片区，相近面积的三居室成交价格基本在1800万元-2100万元不等；在光大花园、阳春光华、万泉新新家园，同类面积的三居价格也基本在1500万元以上。

　　不过，因2019年教改政策，今年光大花园小区业主子女，在入学方面存变数。

　　新京报记者 张晓兰 摄影 张晓兰

　　编辑 武新 校对 郭利