解局 | 深圳“小房企”宏发东莞600亿旧改梦想

观点地产网 旧改浪潮正向东莞这个传统工业制造业城市席卷而来。

2019年上半年，东莞自然资源局公布近50个城市更新项目，按照规划，年内将完成“三旧”改造6880亩，新增实施改造9837亩，总计投入208亿元。

闻声而动者众多，包括恒大、万科、碧桂园、金地、世茂、金地、新城、绿景等已经相继入局。业内甚至还流传，还有不少房企也在积极求购东莞的三旧改造项目。

起家于深圳的小房企宏发也奔向了这股热浪——11月18日，东莞市农村（社区）集体资产管理网发布集体决议结果，确认东莞市宏润产城投资有限公司成为塘厦镇石潭埔社区科技产业新城（一期）产城融合类更新单元的前期服务商招引服务项目前期服务商。

网络资料显示，东莞市宏润产城投资有限公司大股东为深圳市宏发投资集团有限公司，后者由潮汕商人赖海宏持股90.01%，其儿子赖岳宽持股9.99%。

1981年以建筑工程起家，2001年进入房地产，赖海宏将事业的重点放在了深圳宝安与光明，开发了包括宏发雍景城、圣淘沙骏园、宏发领域在内的多个项目。近年来这家房企开始对外扩张，如今看来，毗邻深圳的东莞或许是其重要的方向。

据观点地产新媒体了解，在拿下塘厦旧改一期前期服务商的四个月前，宏发还与东莞麻涌华阳村华阳工业区“居住及教育类”更新单元项目签订前期服务协议。

宏发600亿旧改

宏发最早接触东莞旧改，是在2017年12月。

彼时，塘厦镇官方微信发布消息称，已经与宏发基本达成投资共识，石潭埔科技产业新城项目（连片“工改工”）由宏发投资建设，不过仍需要进一步研究确定。

消息称，该项目计划改造面积2850亩，总建筑面积600万平方米。项目固定资产总投资600亿元，年产值700亿元，将建设成现代智慧产业新城，引进200家以上国家高新技术企业。

2018年6月，东莞举办了历史上规模最大、范围最广的招商引资会议，包括华润置地唐勇、万科祝九胜、平安任汇川、碧桂园林昭宪在内的1200人均是这次会议的座上宾。

在这场招商会议中，东莞共签订了29个重特大招商项目，涉及协议投资金额超过4000亿元。宏发的塘厦科技产业新城项目也在其中。

据介绍，该项目计划选取约1300亩用地做前期研究、项目策划，预计总投资300亿元。

到了2019年1月，东莞自然资源局对塘厦城市更新单元方案进行提前批示。根据公告，该更新单元的范围为，北至塘清公路，西至东深公路，南至鲤鱼塘水库，东侧已现状建成区为边界，单元总面积53.12万平方米（796.80亩）

范围内的建筑，主要是旧厂旧村，总面积达44.69万平方米。其中，旧厂房建筑面积38.88万平方米，旧村庄建筑面积5.81万平方米。

尽管牵扯频繁，但直至中选塘厦旧改一期前期服务商，宏发依然未能完全锁定这一巨无霸旧改，后期仍需要通过公开市场挂牌交易。

东莞合富辉煌高级分析师李兴旺对观点地产新媒体指出，中选前期服务并不等于一定能拿下项目。只是相对而言，介入前期服务，房企对包括项目规划、拆迁补偿、经济收益等情况肯定有更为深入的了解，对后期拿下整体项目也就更有优势。

值得注意的是，在深圳庞大的外溢需求下，塘厦也将迎来新的发展时机。李兴旺指出，塘厦是东莞的临深片区，也算是东莞的经济重镇，整个城市面貌都不错。

赖海宏与赖海民

中选塘厦石潭旧改一期前期服务商，这是赖海宏在东莞为宏发预订的第二个旧改项目。

此前的7月份，东莞麻涌官微发布消息称，经过前期表决、招标、公示、审核等程序，华阳村华阳工业区“居住及教育类”更新单元项目与宏发旗下子公司荣德投资签订前期服务协议。

资料显示，该项目拟更新用途为住宅、教育及相关配套，规划面积约18.93万平方米，包括华联发、锐新船厂、亿宝及长绿地块，已完成标图建库用地面积14.5万平方米。

除此以外，10月份，宏发还以2.5亿拿下东莞清溪镇约9000平方米地块，折合楼面价3.99万元/平方米。

一步一步，在不到半年的时间里，赖海宏不断加大在东莞的布局，也让宏发开始频繁出现在媒体视野中。

与众多潮汕商人一样，赖海宏极少出现在镁光灯下，公开资料几乎也找不到关于这位企业管理者的一张照片。他的公司发展经历也被描述得极为简单——1981年成立于深圳宝安，1992年赖海宏正式将企业更名为宏发。

他的亲弟弟，鸿荣源掌舵人赖海民也同样低调，不过不同于大哥早期做工程建筑发家，赖海民在1991年就通过合作开发的方式介入到房地产行业，1996年，通过开发弘雅花园二期等项目，旗下的鸿荣源自此奠定了“宝安旧改之王”的地位。

也许是受到亲弟弟的影响，也许是房地产市场里的“蜜糖”太甜，赖海宏也在2001年进入地产行业，陆陆续续开发了包括宏发雍景城、圣淘沙骏园、宏发领域在内的多个项目。

官网数据显示，宏发目前累计开发物业面积超过500万平方米，现持有的工业物业约150万平方米，商业物业、写字楼近40万平方米，后续开发储备用地近250万平方米。

成立更早，但更迟进入房地产的宏发，在深圳的影响力与知名度，显然不如亲弟弟赖海民治下的鸿荣源。一位资深地产人士用了一句简单的话语对观点地产新媒体描述宏发：在深圳不算很有名，之前主要在宝安石岩做开发，以前在光明也有不少地，仅此而已。

不过在该人士看来，近几年来越来越多的房企进入深圳抢夺旧改资源，宏发在其中的竞争力也不算大，将投资转向临近的东莞，也不失为一种明智的选择。

也许是巧合，在赖海宏中标塘厦石潭旧改一期前期服务商的半个月前，赖海民也中标了塘厦另一宗76万平旧改项目。