天价“茶水费”之后上海新房又现“百万管理费”

号头费，茶水费，这些前两年伴随着一二手房价倒挂频繁出现的名词，随着如今市场日趋稳定，似乎已经离开了大众视线。不过，静水深流暗涌难息，不常见不代表不存在。

　　近日，网易房产在上海某一手房售楼处又再次发现了类似茶水费的操作手法，该盘位于中外环间、紧邻新江湾板块，区域内生活氛围比较成熟。

　　特别的是，项目对外所报单价在区域环线内看起来并不具备明显优势，原因在于除了正常的合同价之外，买家还需要另外支付一笔“管理费”。

　　No.1

　　合同价实际是4年前的备案价格

　　以上海目前的新房市场价格体系，中环外根据所属板块不同，新房单价从6万+到9万+不等，今天所说的项目目前对外的报价是均价9.5万元/平米，由于板块自身长期没有供应，价格自然是向相邻板块看齐，毕竟该盘与新江湾之间只有一街之隔。

　　一路之隔下两个板块的差异这里暂且不提，重点是，项目如今对外的报价并非是目前这批在售房源的备案价格。

　　根据案场销售的说辞，项目如今在售的房源仍属于二期，并没有申请新的预售证，而是沿用了4年前的备案预证，相当于续销。

　　2015年的这张预售证上，二期的备案价格区间在53200-81300元/平，其中出现单价5万多的楼栋大多房源在网上房地产都显示已登记，整栋均未有售卖记录的20号和21号应该就是目前主力在售的房源，其备案价则在71900-81300元/平，与售楼处目前对外的口径9.5万/平相差1.37-2.31万/平，根据其所售房源面积（约80-133平米），总价基本就要相差百来万了。

　　No.2

　　续销房源却要收取百万“管理费”？

　　“因为我们的项目售楼处关闭了有差不多两年的时间，期间一直是第三方公司在运营我们的项目，所以有一些运营成本，因此我们的房价也是由两部分组成，一部分是预售证价格，也就是合同价，另一部分购房者要以现金的形式另行支付给第三方公司，第三方公司也是开发商旗下的。”

　　这是网易房产记者实地探访时案场销售对于如今在售房源价格的说明，想必这也是在销售现场看不到任何关于一房一价表公示的主要原因。

　　事实上，这个项目自二期首次开盘后，在营销上就一直比较低调，用周边中介的说法，这个盘甚至称得上“神秘”，“项目售楼处一直开了关，关了开，连我们也很少关注”。

　　一位项目一期的业主表示，自己曾一度想要等二期未售的房源来进行置换，结果几次开盘风声后却一直不见开盘，“当时正好楼市很火，实在等不下去就买了其他地方”。

　　笔者在某知名论坛上发现，2016年6月有个相关的回帖描述了项目当时的情况，“在售的只有133（平米户型），其他的封盘了，估计开出来要涨价的节奏”。

　　如今似乎一语成谶。

　　No.3

　　换汤不换药的违规“套路”

　　这里难免产生几个疑问：

　　一是，项目时隔4年再度销售，是否需要重新备案？

　　二是，合同价之外再收费是否合规？

　　三是，“管理费”的金额是否合理？

　　关于前两个问题，业内某位营销负责人给出了明确答复：“如果拿到预售证之后项目开过盘，那么续销是可以不用重新备案的。”但如果项目方觉得当前价格已经与市场价格不符，也可以再次进行备案，重新定价。

　　“但是合同价以外再收费，这是不合规的。”

　　这一点，在去年9月上海9部门专项整治房地产市场秩序时发布的《关于开展2018年房地产市场秩序专项整治的通知》中也有提及，其中“商品房销售违法违规行为”一节中的第3条就直指价外收费属于违法违规行为。

　　当时在案场，笔者以一套80平米的边套2房为例向销售询价，得到的答复是：“房子总价差不多760万，其中有差不多600多万是合同价，不管首套、还是二套，都可以按照政策进行相应比例的贷款，另外多出的160万就需要现金支付了，不能贷款。”

　　同时销售还表示，可以带家人一起再来看下，如果能够接受我们的付款方式，确定购买哪套房源，他再去领导那里查询具体售价。

　　事后再致电销售，对方虽然明确了在售的是4年前备案的房源，却不愿意在电话中透露具体价格了。

　　假如换个角度，纯从管理费的额度来看待这件事情，开发商所收的费用又是否合理呢？

　　据了解，项目住宅部分物业费是5.1元/平米/月，如果还是按照80平米、哪怕从2015年开始算起，4年的物业费也只需19584元，而开发商所谓的项目管理费却需要购房者承担100多万。

　　也就是说，原本项目时隔多年再度续销并不存在任何问题，如果开发商认为当年备案的价格已经不合时宜了，也完全可以通过正规途径再次申请备案新的价格，但开发商却选择了一个无论是收费方式上，还是收费额度上，都不合情理的做法，令人无法不和过去的“茶水费”产生联想。

　　No.4

　　谁会买单？

　　经历过2016、2017年楼市的人，对于“茶水费”的成因一定不陌生，天下熙熙皆为利来，正是由于特殊市场环境下一二手房的高额价差，催生了一系列行业乱象，最终引来去年多部门联动、重拳出击严打行业内的违规违法行为。

　　乍一看，项目9.5万/平米的报价已经是同环线内的高位，如今的市场行情早已趋稳，价格不占优势，配套上似乎看起来和新江湾相差无几，但板块的行政划分导致最重要的学区肯定是与隔壁的名校资源无缘，这种情况下，开发商究竟为什么还要冒着风险来这么一出？

　　当然还是因为有利可图，单价看起来高，总价却很有优势，整个杨浦区原本供应就少，这两年开盘的项目大多“既大且贵”，别说区域内千万以下的新房几乎没有，整个中外环间这个总价段的新房恐怕都屈指可数。

　　而重新备案，一方面上市时间要面临轮候待审的不确定因素，另一方面，项目所在板块的价格显然与新江湾城是有距离的，9.5万/平米这样的价格，未必能过审。何况，即便能过会，合同价还要向上缴纳税费，哪里有直接现金支付来得自由呢？

　　作为一家没有什么经营扩张压力的小开发商，做出一些背离市场趋势、与大型房企截然不同的举动实在是不足为奇，低调一些慢慢卖，对它而言或许并没有什么问题。