深圳的房价为何居高不下？

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　　深圳自建市以来，经历几十年的发展，由一个南方边陲小镇发展成为名副其实的国际大都市。在经济规模、产业竞争力、科技水平、营商环境等方面都跻身国内前列，甚至在国际上都能排的上名。当然，除了这些之外，深圳的房价也是一直稳步上涨，目前的房价也是到了让新进来的年轻人“望房兴叹”。

　　如下图，我们可以看到深圳的房价是一路上涨，几乎没有停过。在经历了2015-2016年的暴涨之后，似乎有点平稳了。在看深圳与北上广的房价的比较，2015年以来，上升的趋势最稳定，而在2019年均价已经完美站到了全国第一。

　　

　　数据来源：choice、投资人、地产观点整理

　　

　　数据来源：投资人、地产观点根据官方数据整理

　　高房价导致的一些列问题，其实深圳政府早就意识到，所以每次全国性的房地产调控，深圳几乎都是执行最严格、最到位的。但即便是在严厉的房地产调控政策下，深圳的房价仍然是居高不下，这究竟是为什么呢？

　　笔者作为房地产行业长期从业者，一直有一个观点：房价的水平从来都不是有平均收入来决定的，尤其是供需极度失衡的城市。那有什么来决定？由“最后一位”购房者的收入决定的。怎么理解这句话？打个比方，如果市场供应了100套房子，整个市场上有1000位潜在的购房者，那么这100套房子的价格不是由这1000位潜在购房者决定的，而是由收入排名在100位的那位购房者决定的。因此在深圳，用平均收入来推断房价是完全错误。

　　为了说明深圳房价居高不下的原因，我们应该首先要去了解深圳究竟有多少套商品住宅（中国的住房市场的构成比较复杂，但随着几十年的发展，商品住宅逐渐成为市场的主导，实际上市场呈现的交易价格是商品住宅市场）。这里有两个数据，一个是之前官方透露一个数据全市大概有180万套商品住宅。但是我觉得可以去看看另一个数据，或许会了解的更多的“实情”。

　　据目前可以查询到的公开数据，在2005-2019年期间，深圳市批准上市的商品住宅面积是7979万㎡，而2006-2019年批准上市的商品住宅套数为74.98万套（同期的批准上市面积为7265万㎡，套均面积约为96.89㎡，公开数据口径的问题），供应量到底够不够？这个还是需要与人口数量相对应。

　　

　　数据来源：choice

　　据数据统计，深圳2018年的常住人口为1,302.66万人（由于深圳是一个移民城市，根据其他口径，比如说用电量用水量推算实际管理人口在2000万人以上，但是下面为了比较口径统一还是用的是常住人口的数据），按照上面的总供应面积，人均商品住宅的面积为6.13㎡，而2018年全国城镇居民人均住房面积是39平方米，相差甚远（这里当然存在一定统计口径的问题，但是不影响说明问题）。

　　说到这里，或许我们拿一线城市的数据来比较更合理，深圳这个现象是不是在其他一线城市也是这样的？我们找来北上广可比的数据进行比较，如下：

　　

　　注：数据来源choice，投资人、地产观点根据官方数据整理；常住人口统一按照2018年的数据；批准上市面积为2005-2019年总和，其中广州的数据做了修正

　　看看国内四个一线城市的人均商品住宅的面积就一目了然了，深圳人均面积垫底。

　　从商品住宅的供应情况来看，深圳是一个供应极度匮乏的城市。这个其实大家都比较好理解，因为毕竟深圳的辖区面积太小（大概是1/3上海、1/4广州、1/8北京），而且这么小的辖区内，也只有大概50%的是建设用地，其他都是绿地、水源等。所以虽然深圳面积小，但是公园却不少，绿化率在一线城市是稳稳的第一（似乎又在为高房价加码）。

　　讲完了供应量，我们来讲讲居民收入水平的事情，毕竟这个也是决定房价高低的根本原因之一。大家都知道，深圳的富豪很多，这些富豪是怎么产生？很多人很疑惑。我来讲一个来源，据统计深圳有392家境内外上市公司，每个上市公司背后都有几个或是几十个创始股东，这些股东也就形成了很多大大小小的富豪人群了（富豪这么多，房价能低吗？）。我们今天就不说富豪的事情，因为太难说清楚。我们来看看深圳人民的收入情况如何：

　　

　　数据来源：choice，投资人、地产观点根据官方数据整理

　　2018年深圳人均可支配收入为57543.6元，简单的计算一下也就是全市共有7496亿元可支配收入。按照二八原则，20%的人拥有80%的财富，即5997亿元的可支配收入集中在260万人的手中，这部分人的人均可支配收入就能达到23万元。如果按照2个人组成一个家庭的话，这部分人的家庭年可支配收入为46万元左右，按照深圳当前的单套成交价450万元左右，房价收入比约为10，这个数据就是比较正常了。

　　有人可能会质疑我这样的推算不太精确。当然确实不是十分精准，但从逻辑上讲是没有问题的。抛开数据不说，即便是深圳存量商品住宅有180万套，按照平均2.5个人一个家庭，收入水平排在约450万名的人能承受当前的房价，就说明当前的房价有支撑；并且只要稍微一下跌，后面就有大量人在接盘，可见深圳房价的支撑十分坚挺。何况深圳这些年一直是人口净流入，相对每年几十万的人口净流入，每年那么点新房供应，真是杯水车薪。

　　随着未来深圳人口的继续流入、居民收入的不断增长，深圳的房价还会继续上涨