还有哪些项目能投资？

前面都讲了很多二级市场的投资坑，今天跟大家聊聊一个县城的发展之路，然后可以看看适合自己的投资之路。

县城在我们那里，我讲讲这些年我看到的变化。

这几年县城有几个大的手笔

1：开发县城的东城

2：开发工业园区

3：开发旅游景点

开发县城的东城半岛时间比较早，08-09年赶上房地产爆发阶段，原计划的开发面积比较大，因为开发期间早，当时跟着国家政策走得很好，所有第一波红利吃到了。到了中期开发滨江路项目，因为项目方的资金链断裂导致项目搁置了一年多时间，政府最后介入，结果因为搁置了这么久，房价还涨了。一个有趣的现象出现了，房子后面修起来，房价还涨了很多。当时有很多私人资金介入，最后得到的结果是皆大欢喜。

那时候的房地产已经进入全面启动，各个乡镇都在建。小产权房，没有核心吸引力的地方。那个时候基本都会跟房地产相关挂钩，各种建筑行业繁荣。建起来的房子也好卖。一直持续到国家关闭小产权房，依然有很大一部份投资者还在建，到最后这批人投资进去的小产权房导致了很多闲置，而且没有什么竞争力乡镇所面向的客户群体很少，导致目前依然有一部分没有卖出去，最后的投资大都是回了一个本。

这个时候风向转了向，房地产集中到县城进行开发，所有乡镇不再允许修建。当时大家都有了一个认知，国家要把人都往城市引流。

于是做了很多城市建设配套房地产开发，这个时候进入房地产相关投资的资金已经出现了回本周期很长，前两年出现了相关投资回收不到钱，最后很多开发商纠结人去要钱，最后工人的钱是回来了。这个时间段县城里面的开发商都说了钱不好收（这里不单单是房地产，包括很多基建产业）。当时修二桥，修了很多年，断断续续修了很多年，因为当时拨款断断续续，所有难受，不像现在，更大项目的建设都是分分钟搞定。接着出来了新农村的建设，扶贫房的建设，房屋改造等。这些款项都出现的投资资金兑付时间越来越难，越来越久。很多都是两三年才兑付完。

到这里其实我们看到的是房地产这块的一个变化。为什么我要从这里讲起呢，因为县城初期没有什么规模化的东西，没有重工业，能够带动经济的产业不多。所有很多资金流向了房地产相关周边产业。

关于工业园区没有太大的一个讲的，目前都是本地以前的产业。规模符合县城规模，但入驻目前效果不明显，我看了一下，在做百度推广。

重点要讲最后一个开发旅游景点。这是非常好的一个项目，而且前期运作非常成功。从现在看来当时的运作都是很超前很成功的。

项目开始运作前景区人气不是很高，主要还是以当地人参观为主。接下来的曝光度可以说非常好，我记得有几个曝光，第一个是发现了野生娃娃鱼，野生娃娃鱼大家都知道，对水质要求较高，我还记得当时去景区里面的水可以直接喝，说不上甘甜，但是没有异味，清澈见底。

因为景区地貌的特殊性，所有有相关奇异现象，例如水有时候会变红色，这一点最后在央视都有过播放，最后还上过节目专门来解释这种现象，配上本来原来就存在的风景区传说，曝光度得到极大的增强。

接下来就是拉到投资方进来做开发，因为景区原始的情况是接待不了大流量，那么就要进行开发，配合完成相关场馆建设。资方根据当时的说法是总投资1.2个亿，然后就看到全面建设起来。路修更好了，相关接待和维护修起来了，配合当地民间传说的寺庙从新扩建的更好了，四星级酒店修好了，直接把山涧流水修到酒店门口。农家乐也建立起来了。因为上面夏天比较凉快，所有当时定位的是有避暑休闲功能。

客户群开发和建设是同步运营的，在前期做好相关爆款之后，运营就开展起来了，主要目标城市是重庆和成都，因为这两个城市地理位置较近。而且重庆在夏天有很大一部分人会选择出去避暑，景区设施建设完全足够满足。现在重庆去贵州买 避暑房，然后夏天出去避暑有多少人。流量就是经济，有了流量就有了经济，当时靠这个项目完全能实现从旅游产品单一的参观功能实现多产品的结合的转变。当时县城的文化底蕴完全足够支撑，配合上环境，完全打造成一个多产品的旅游景区的希望就在眼前。

记得当时是国庆还是五一，然后去景区的路上就能看到全是重庆或者成都牌照的车，在以前去景区的路上车都没有太多。在当时还是设施还未完全完善的情况下。

后面好像从哪儿看到有接待数据出来，接待人数有两三万，过夜的人有一两万，当时的门票好像还是80块，本地人是40块。这个账大家都应该能算到，带来的潜在收益和后期完全成型的经济效益。

时间线拉到目前，目前是没有什么人去了，即使是节日去玩的也不多，当时修高速隧道导致水流没了，基本处于干枯状态。到目前也都投入资金解决不了这个问题，可惜了这么好一个带动经济的项目。

为啥要讲这个，因为前段时间我看到了关于贵州独山县的报道，也是比较可惜，独山县的项目也有很不错的，但是因为资金链断裂，导致现在400多亿的负债，而且每年还要付出40多亿的利息。于独山县而言，相当于一个致命打击。

这个项目里面的资金运作我不知道，我也不谈，但是现在县里的相关投资回款难度比以前大多了。

我从独山县的开发资金运作来谈，独山县没有那么多钱，那么就得借钱开发，成立相关融资公司，用政府信誉担保，给出的收益率有超过10%年化。在以前P2P还有的时候（现在已经全面关闭）。我记得有朋友当时在网上需要抢购类似的投资，到后来就没有相关项目了。

看完这个也许只是当成一个县城的部分发展来故事来看，但是其中能总结出来的投资点相信也很多。建议可以去搜索独山县的报道再看看，总结下投资理念。不管是直接投资，还是间接投资，是投资金融产品，还是实体。都能有不少收获。

做投资不管是金融还是实体，始终要看一个风向，根据风向来确定自己的风险，然后根据风险来评估自己是否参与。冰岛社区-一个敢说真话的社区。

因为比较了解这个县城，最近现在县城又有工地要做，有施工方让我帮忙看看能不能做，问了些人，做了一下项目尽调十分有意思。