地市那群高价“地王”，你们过得还好吗？

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很多人说，2019，没有金九银十。

就在这周，郑州4宗地土拍，其中1宗暂停，1宗流拍，给本就冷清的楼市，又泼了一盆冷水。

这件事让我想到了今年上半年，环郑各地市那群疯狂频出的高价地王。

还记得那段时间，神州大地、锣鼓喧嚣、地王之尊、佛光普照。

洛阳、南阳、周口、开封……

各地市地王齐齐紧盯着单价千万的大关蠢蠢欲动。

市场很疯狂，开发商也很疯狂。

毕竟洛阳地王单价敢拍到1400多万，南阳敢拍到1100多万，还有什么不敢的？

然而，当我们回过头来看，那些在地市拿了高价地王的项目，如今过得都不是特别好。

2

许昌就是一个很典型的例子。

近期，在许昌的一次公开土拍中，4宗地里有2宗地流拍，其中鹿鸣湖西北角地块已经是第二次流拍。在上一次出现东城区2019地王之后，这次土拍再现流拍。

要知道，许昌东北部鹿鸣湖附近的地块，在周边项目靠着鹿鸣湖的名号赚得盆满钵满的情况下，政府对这块地是给予厚望的。 况且，这已经是鹿鸣湖内部的最后一块住宅用地了。

注：图片来源于网络。

这块流拍的土地指标本身很不错，容积率和附近雅居乐地块一样，都只有1.5，定位低密住宅，一线滨湖，闹中取静。

起拍价324万/亩，要想达到预设成交底价，至少要在400万/亩以上。在形势不明朗的情况下，高价拿下这种高端地块，还是有风险的。 所以，这块地最终因无人出价而流拍。

而附近雅居乐地块，正是许昌曾经的地王。算下来，肯定要定一个比较高的价格才能维持正常的利润。雅居乐这个项目虽然定位高端，但在如今的市场环境下，也只能加一些较小的户型，稍微降低门槛。

与此同时，鹿鸣湖北边的芙蓉湖，过得也很惨淡。

就拿芙蓉湖旁的碧桂园地王芙蓉台项目来说，当时周边楼盘对外传递的信息都是，待这个项目开盘，许昌房价要怒破1万！这是地王保本销售的底线。

当然，地王应该也是这么想的。

但，最终的售价，并没有破万，甚至还有8字开头的，这可是最热片区精装地王的价格。

碧桂园芙蓉台基本锁定了许昌高层的天花板价格，恐怕难破万了。

在地价被刷新之后，在周边开发商们兴奋之后，真正能够按着地价来定价的楼盘，有多少？

现在看来，一个都没有。

许昌地王旁土地流拍，地王也都没有卖出他们该有的售价，这些地王正遭受着市场风险和政策风险的双重夹击。

3

你以为只有环郑州的地王过得艰难吗？

环上海的地王，也不好过。

最典型的就是上海宝山央玺项目。

前段时间，上海宝山地王央玺项目首开，当天推出房源344套，开盘当天仅去化80套。

究其原因， 第一是因为位置远离上海市区，第二个重要的原因在于地价太高。

作为宝山单价地王，楼面价高达5万多，售价被压到6万多。 房价和地价差甚至还不到1万，势必要亏损。但，这一价格相较周边同类楼盘，依然毫无优势。

同样位于宝山的滨江项目，也是曾经的地王，售价5万多。由于限价，装修明显减配，户型设计也过于紧凑，居住舒适度无法保证， 销售情况也一直很不好。

此外，南汇的中粮和松江的中海等“板块级”地王项目 去化也极不理想，尤其是中海开盘去化仅1%，整体去化仅5%。

……

在巨大的成本压力下，这些环上海地王，短期内解套的可能性微乎其微，能保持不亏就已经是最大的奢望了。

4

其实，这不仅是高价地王的颓势，更是整个三四线的颓势。

2019上半年，三四线城市成交面积和金额双双下滑，房企在三四线的新增土地储备建面占比下滑近8个百分点。

同时，近7成的百强房企在三四线新增土地投资有不同程度的下降，拿地积极性下滑。

更为明显的是北京房企首开股份发布的一份融资公告。

这个看似再正常不过的公告最后，首开股份加了一句， 融资不用于三四线城市房地产项目开发建设。这家房企对于三四线的态度再直白不过。

此外，多家房企的计提存货跌价准备中，75%以上来自三四线城市，也能明显感受到他们对三四线的谨慎。

而今年一份重要文件的落地，更是火上浇油。

前段时间，发改委公布了《2019年新型城镇化建设重点任务》的重要文件，宣布了户籍新政——

城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制。

城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。

超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

而这，才是最可怕的。

想象一下，如果越来越多的强二线城市都降低落户门槛，导致的最直接后果是什么。

好的城市一旦放开了口子，大量的人都会被吸引到那些有价值、有产业的城市中去，没有产业支撑的三四线城市会彻底失去价值，出现比较巨大的人口外流。到时候，收缩的可不仅仅是城市规模了。

数据显示，就在今年的“五一”期间，一些三四线小城，比如惠州、温州、湖州等，市场热度明显不如去年同期，成交量同比腰斩。扬州、韶关等楼市异常冷清，成交量都不足1万方，同比跌幅更是超90%。

在大量城市放开落户的大背景下，强者更强，弱者更弱，城市分化愈加明显。

而地市里的那群高价地王，要靠什么去支撑？

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此时此刻——

洛阳“地王”折合单价1401万/亩，楼面价破7000+，房价进入12000+时代！

南阳“地王”折合单价1108万/亩，楼面价破6600+，房价进入10000+时代！

紧随其后的是漯河的地王、新乡的地王、周口的地王、许昌的地王……

来来来，让我们鼓掌欢迎地市房价破万！

如果按照均价1万计算，100平的房子，100万的总价，30万的首付，4100+的月供，是最保底的计算。同时，家庭每月工资总和需要大于8000元才合理。

根据《2018年河南省主要地市就业人员年平均工资》来看——