土拍预告｜9月10日新江湾镇地块出让 颠覆老上海印象

乐居买房讯（编辑 天水间）2019年9月10日，杨浦区新江湾社区将迎来N091104单元B2-01地块出让。该地块将用于建设70产权的普通商品房，出让面积45381.8平米，容积率1.6，地块起价38亿元（381208万元），起拍楼板价约5.25万元/平。

地块总范围：东至江湾城路，南至B2-04公共绿地，西至B2-02、B2-03地块，北至国晓路；杨浦区新江湾社区N091104单元B2-01地块（新江湾城街道原D6）。

地块位置图

地块位于杨浦区新江湾城板块，地处中环五角场位置以北、逸仙路高架殷高西路出口以东主线距离皆约2.8公里的距离处，整体绿化率较高，学校配套较完备。项目可自驾经国晓路火国泓路至淞沪路向南行驶约2.6公里抵达五角场CBD。

地块出让方式确定为招标：

根据上海土地市场官网显示，该幅地块确定为采用有招标方式出让。

上海土地市场官网出让信息公示

地块出让要求：

1.出让年限：普通商品房70年。

2.本地块内中建造的普通商品房容积率为1.6，绿化率35%，地上建筑高度不大于40米，不少于600套，住宅及保障性住房均全装修交付。

3.本地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的70.0 %，中小套型住宅设计建设标准为：多层住宅建筑面积不大于90平方米、小高层住宅建筑面积不大于95平方米、高层住宅建筑面积不大于100平方米。

4.该地块应设置建筑面积7261平方米的公共服务配套设施，包括养育托管点、生活服务点、社区学校、健身点、文化活动室、居委会、公共服务设施备用空间。

5.该地须在交付土地后12个月（1年）内开工，并于48个月（4年）内竣工。

另根据公示答疑信息（答疑人及单位：上海市杨浦区规划和自然资源局）：

①小区内规划社区学校为老年大学、成年兴趣培训、职业培训、儿童教育功能学校，由新江湾城街道管理。

②该地块西侧规划的社区级公共服务设施用地功能包括：社区卫生服务中心一处；邻里中心一处，综合配置日间照料中心、老年活动室等基础保障类设施；工疗、康体服务中心；如文化活动室、生活服务点等其他品质提升类设施。该地块西侧规划的基础教育设施用地为幼儿园。

③项目东侧街坊为在建的德法学校、规划的城市发展备建用地、规划的社区体育文化设施用地、规划的公共绿地。

新江湾近年出入土地较少 住宅土地资源紧缺

新江湾2018-2019年住宅土地出让一览表

据乐居2018至2019年的资料显示，新江湾近两年出让的土地资源主要以租赁住房用地为主，出让面积以及低价整体也较低，容积率在2.3至2.5之间。本次出让的杨浦区新江湾社区N091104单元B2-01地块是当地近两年来第一次向市场投放的住宅用地，其稀有性自不必多说，其结合五角场CBD的天然地理优势或许会成为未来房产市场的焦点。

老上海观念难遏CBD优势 稀有性影响未来走向

总的来说，本次出让的N091104单元B2-01地块位于五角场北侧直线距离3公里范围内，逸仙路高架东侧距离3公里范围内，距离地铁10号线新江湾城站、殷高西路站直线距离也均不超过900米。由此可见，该地块在未来住宅市场中拥有较好的交通通达性。配合五角场CBD的未来规划，该地块整体价值较高。

此外，就抗性方面延逸仙路高架至军工路沿线的西、北两侧环抱该地块的铁路或将成为该地块的较大抗性。其实不然，该铁路目前主要用作工业运输，平时车次较少，不会对周边居民形成较大影响。就铁路走向来说，该地块地处铁道内侧，较以西的位置更安全。

综上所述，摒弃老上海对于杨浦区特别军工路周边的成见，N091104单元B2-01地块拥有完备的交通、商业、学校配套。其虽较周边教育资源、商业资源配套有一定的距离，但通过自身内部的建设以及五角场CBD的辐射，该地块在未来几年内有较好的投资空间。

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文章来源:乐居买房