「康养」案例 | 复星·星堡中环养老社区

企业背景

星堡是由复星集团和美国峰堡集团共同出资成立的养老社区，各股份占比50%，目前复星康养实现100%控股。

复星在战略层面打造“1+1+1”大健康战略布局，实现养老行业全产业链，拥有机构养老、康养护理及社区健康养老业务等产品线。

星堡自2013进入上海，已落地2个项目，未来中环养老社区二期将在2019年开业，后期重点布局北上广及长三角周边城市均采用CCRC退休社区模式，月费方式由租赁制改成会籍制。

中环养老社区

Starcastle

中环养老社区

Starcastle

浦江养老社区

Starcastle

政策支持

政策获取——支持养老试点项目实施，契合了养老企业融资需求。

因项目2013年开业，中国养老支撑政策尚未建立完善，项目享有最开始的扶持政策《关于开发性金融支持社会养老服务体系建设的实施意见》，后期上海政府逐步建立养老扶持政策，从土地支持、税收、补贴等方面扶持养老。

取地信息

星堡中环养老社区前期土地是与政府合作产业园项目，复地中环天地，工业用地立项，后期星堡对土地进行租用，将已建成的一栋商办楼改造成养老社区。

取地模式：

▪ 收购租用

▪ 前期土地是与宝山区政府合作开发真大园项目地块，后期命名为复星中环天地。

土地指标：

▪ 工业用地立项

▪ 原有商办楼改造

▪ 占地13.76万平方米，总建筑面积为32万平方米，整体分为三期开发。一期建筑面积约7万㎡，包含2栋标准写字楼、1栋SOHO；二期建筑面积约9万㎡，由110幢生态独栋组成；三期建筑面积约15-16万㎡，为5栋定制式写字楼。

项目环境分析

周边就医资源丰富，景观休闲购物场所遍布，同时项目附近有大型住宅区，具备丰富的生活配套。

运营情况

租赁情况

采用月费全包制，一次性入住费+每月月份，入驻费价格在4.5万起，月费在7000元-30000元不等，较周边养老社区月费溢价较高，历经四年实现满租

数据来源：复星集团年报

2013年5月开业，到2015年6月，历经三年，入驻率69%，2016年之后入驻率达90%以上。

收费标准

▪ 收费项：月费全包制：一次性入住费+每月月费

▪ 入住费：在入住社区时，一次性支付一笔入住费，涵盖房间的装修、电器、家具及对住户的健康评估和制定护理计划等，入住的金额取决于选择的房间类型，入住二年以内退宿，按照入住月份成比例退款，入住超过二年，不退款。

▪ 月费：月费涵盖三餐、公共事业、安保、交通、基础医疗保健、社区设施与活动方面等，一月一付，随涨随调。

合同签约时长最短一年，期满可续约。

▪ 价格：4.5万起一次性入住费+7000元起-30000万不等每月月费

周边溢价

自身配套

自身基础配套服务齐全，适老化设计，属于高端养老机构。

⬛ 食住行

▪ 食：餐厅制就餐，一日三餐，由高级营养师与特聘厨师组成的膳食团就餐时间灵活。

▪ 住：一居50-60㎡、套房100-130㎡，装修档次为标杆，全精装、配家电，装修标准3500元/㎡，同时每周一次家政服务，平时服务为五星级服务；社区分为独立生活区、协助护理区、记忆护理区、康复护理区全方位照护服务，根据不同的分区采取不同的照护服务。

▪ 行：专车服务，班车出行。

⬛ 日常生活商业

周边社区商业有超市、便利店、银行、美容美发、大药房及菜场。

⬛ 教育与文化

项目文化设施主要位于2楼，主要设施包括读报室、书房、网吧、书画室以及培训室等。入住的具有文艺特长的老人将受邀为其他住户传授文艺技能，项目也会定期邀请专业的老年大学教师为老人开展讲座。同时配备活动设施，涵盖阳光房、活动室、会客厅、乒乓房、健身中心及麻将室等。项目另设机动活动室，每月根据老人的投票开展随机的文化娱乐活动，丰富老人生活。

⬛ 旅游及医疗设施

▪ 旅游：安排本地的出游，大超市购物等；

▪ 医疗设施：养老社区将包括一个提供基础门诊服务的社区诊所、邀请专家坐诊服务和三甲医院的绿色通道，与同济仁济医院合作。

医疗设施位于三楼，具备2级医院资质：项目配备3名医生24小时轮流值班，同时每层设置护士站并配备1-2名护士；如发生重大病症，老人将由医生陪同前往附近医院，保证病症描述准确无误。

商业模式

属于城市型机构养老，采用持有经营，只租不售商业模式，同时采用持续照料CCRC退休社区模式。

企业资源

发展单元的参与企业

项目前期阶段顾问由美国知名养老运营商峰堡担任，规划改造到建设阶段由世界500强设计单位AECOM，销售代理由星堡独立完成。

备注：此处发展单元的参与企业仅针对星堡中环社区改造建设的企业，非复地中环天地项目

峰堡

发展单元的参与企业【峰堡】

顾问—峰堡是一家全球领先的投资管理公司，拥有三甲美国最大的养老产业运营商，已有千余家连锁养老社区，30多年丰富养老服务经验。

提供服务给汇集投资工具、退休金和利润分享计划、企业、机构管理帐户与结构性商品、银行或储蓄机构、投资公司、慈善组资，以及州与市级的政府单位。

峰堡 (Fortress)是一家全球领先的投资管理集团（纽交所股票代码：FIG），旗下拥有三家美国最大的养老产业运营商：

Brookdale Living（自理、护理全程服务）

Holiday Retirement（自理）

Blue Harbor（护理）

顾问—艾约翰任星堡公司首席顾问，是艾瑞克森退休社区公司的创始人，也是美国最早开办大型全方位老年生活社区的人

AECOM

发展单元的参与企业【AECOM】

规划改造及装修—AECOM，世界500强，建筑设计的业界翘楚。

是提供专业技术和管理服务的全球咨询集团，业务涵盖交通运输、基础设施、环境、能源、水务和政府服务等领域，通过全球约45,000名员工的共同努力，已成为各专业领域的业界翘楚。

作为《财富》500强公司之一，AECOM的业务遍及全球150多个国家的政府、企业和机构，提供基础设施设计、建造、投资和运营管理服务。在2017财年，AECOM年营业额约182亿美元。

星堡

发展单元的参与企业【星堡】

销售代理方—运用美国星堡先进的管理理念和方法，目前已是复星康养旗下最大养老IP，对外提供专业的养老咨询顾问服务和第三方管理服务。

由复星集团和美国峰堡集团于2012年合资成立，以“改善中国老年生活方式”为己任，立志于成为中国养老服务行业的领导者，为中国长者提供最好的养老服务！星堡也是上海现代服务业联合会养老服务专业委员会副主任单位。

目前星堡已经是复星康养100%控股。

▪ 养老机构

上海第一家同时拥有外商投资许可、工商企业法人执照和民政局颁发的养老机构许可证的养老机构。

▪ 管理咨询

星堡已为国内多个养老地产投资与开发商提供了专业的养老咨询顾问服务和第三方管理服务，遍布北京、天津、上海、大连、宁波、杭州等城市。

▪ 居家护理

“星堡居家”，是为广大长者推出的又一优质养老服务品牌。

围绕构建“9073”养老服务格局，星堡通过开拓居家养老服务，强调家庭的养老功能，使长者在熟悉的环境中接受高质量，全方位的护理服务。

复星集团

合作单元的参与企业【复星集团】

智能化设备引进方—复星深耕大健康产业，目前大健康产业已成为复星生态系统的支柱板块，自身健康业务覆盖医疗器械智能化设施。

复星植根中国，深耕健康、快乐、富足领域，通过科技引领、持续创新，智造 C2M（客户到智造端）幸福生态系统，为全球家庭客户提供高品质的产品和服务。

备注：该简化公司架构图仅概述本集团之重要投资，为本集团、联营公司、合营公司及本集团管理的基金截至2018年6月30日直接持股比例的总和。虚线框内公司是复星医药之投资，有关具体信息，请参阅復星医药之披露；底纹框内公司是截至报告期末尚待交割项目。截至2018年8月28日，白鹤佳缘交易已经交割完成本集团的合营公司南京南钢持有Koller 84.50%的权益。

资源整合

合作单元的参与企业【资源整合】

项目主要投资参与方为复星集团，其旗下复地主要作为项目的运营方，取地关联企业主要是复地投资公司和上海真大事业集团

备注：此处合作单元的参与企业仅针对复地中环天地项目

复地

合作单元的参与企业【复地】

取地关联方—复星旗下地产业务-复地，是中国房地产百强企业，开发多元化业态，布局16个城市。

复地股份有限公司，是中国大型的房地产开发集团，国家一级开发资质、复星集团的创始成员企业，位列2018年中国房地产百强企业。

开发领域：

住宅、商办综合体、产业地产

业务覆盖：

▪ 超大型国际都市：上海、北京；

▪ 区域中心城市：天津、武汉、重庆、成都、西安、长春、太原、长沙、三亚、大同等；

▪ 长三角核心城市：杭州、南京、无锡、宁波

战略联盟：

上海真大实业

合作单元的参与企业【上海真大实业】

取地关联方—上海真大实业为宝山区政府控股，主要经营业务有资产投资及管理、物业管理、国内外贸易、自有产权租赁等。

运营资源整合

合作单元的参与企业【运营资源整合】

项目在运营中整合各方资源，在医疗方面与仁济和同济医院合作，在教育文化方面与上海大学音乐学院和老年大学合作，同时在旅游、酒店等其他方面依托复星集团自身资源，整个项目独立运营，自负盈亏。

上海黄浦区老年大学

合作单元的参与企业【医疗-上海黄浦区老年大学】

同济医院，集医疗、教学、科研、预防为一体的三级甲等综合医院，定期为老人提供体检，同时拥有绿色通道。

医院床位1100张，配备3.0T MRI、320排CT、带PET功能的单光子双探头可变角ECT、DSA，、直线加速器，模拟定位机，辅助治疗计划系统、切割机、模室、进口的基因扩增仪、各类进口全自动生化、免疫、血液、尿液、血凝、细菌培养以及药敏鉴定等大型分析仪等实验设备。

现有职工1400余名，医生人数500余人，其中正副主任医师160名，医师队伍中博士、硕士学位者占40%，并拥有国家级和部级有突出贡献的中青年专家、国务院特殊津贴和中国医师奖获得者等一批高水平专家。

教育文化

合作单元的参与企业【教育文化-上海老年大学黄浦分校及上海大学音乐学院】

上海老年大学黄浦分校提供优质的学习资源，同时与上海大学音乐学院签署志愿合作协议，为老人提供音乐教学。

上海老年大学黄浦分校是上海老年大学在全市设立的五所分校之一，学校不断探索老年教育的办学规律，以“办老年人满意的教育”为目标，本着“就近、便捷、快乐”的原则，整合资源、提升内涵，努力为老年人提供更加优质的学习资源。

上海老年大学黄浦分校三个校区建筑面积达到17000平方米。有专用教室15个，标准教室65个。共有课程81门，班级179个，老年学员数5384人次。

被评为“上海市示范性老年大学”。

定期邀请老年大学的教师教学

上海大学是国家“211工程”建设、国家教育部与上海市人民政府共建的综合性大学，现任党委书记、校长为金东寒院士。

上海大学音乐学院于2013年6月2日正式成立。

将在学生志愿服务、校园音乐会、老人社区音乐治疗等各方面为星堡养老社区提供服务。

文|新景智库依据实地调研、官方、网络公布资料整理创作，

文中涉及收费标准由于时间因素会有滞后，

以经营机构实际收费为准，本文仅供参考

图|原创和实地拍摄