商业地产怎么了？

都说商场如战场，近年在商业地产市场上同样也在演出一幕幕大戏。仅两年时间，中国最大的商业地产企业万达集团就把名下的万达广场、万达百货等商业物业全部抛售一空，当大家以为万达要进入轻资产运作的时候，王健林却重返开发商队伍在各地大手笔开发，仅在四川省就投下了2700亿。

一个多月前SOHO中国宣布要抛售手中的78亿元写字楼物业，这些物业基本上都在北京，上海等核心地段，而且都处于带租约的满租状态，与此同时，潘石屹对外宣称长期看好北京、上海等中心城市的好地段，将会考虑重新拿地再开发。

这一年多来，国内有很多非地产企业把前几年添置了大量商业物业进行剥离、套现，其中相当一部分都是上市公司、国有企业。据有关机构统计，这些企业前些年进入商业地产的资金规模超过万亿，但这一年来，却开始加大"退房"的步伐，剥离出售的各种商业物业资产明显增多。

"狼"来了

正当国内企业大量抛售商业房地产的时候，国外资本却悄悄进入这个领域，开始了收购兼并等一系列资本运作，将大量处在一线城市和中心城市核心地段的优质资产收入囊中，开始布局商业房地产。

据悉，仅2018年，上海商业房地产销售额中，外资收购就占去一半，其中，国际私募巨头黑石集团和新加坡嘉德置地(CapitaLand Ltd.)的投资金额最大。例如，2018年嘉德置地和新加坡主权财富基金GIC Pte在上海双子塔的投资就达18亿美元；同年12月，黑石则以12.5亿美元收购了上海的办公大楼和百货复合式大楼。

进入2019年，外来资本更是动作频频，仅黑石集团就先后收购了西安、郑州两地塔博曼旗下两家购物中心50%的股权，接着又以70.23亿港元收购海航地产子公司香港国际建投69.54%的股份，3月初又出资15亿美元收购上海长泰广场。

除此外，位于上海浦东陆家嘴的浦发大厦、闵行区吴中路的MixC万象城，以及位于北京中关村核心区的地标性建筑鼎好大厦等甲级、超甲级写字楼也先后被外资收入囊中；除了北京和上海，杭州、武汉、南京等强二线城市，也成为外资收购的主要目标市场。

除了写字楼等优质资产外，外资的目光还瞄准了国内商业地产的多个领域，如零售商业、长租公寓、物流厂地、园区、特色（不良）资产等等。2018年12月，华平投资与翰德集团成立合资公司，对国内特殊机会房地产项目进行投资，3年内预期资产管理规模达到50亿美元，成为中国领先的房地产类不良资产持有及处置公司。

根据世邦魏理仕的相关统计数据，2018年，在中国商业房地产1000万美元以上的交易中，外资购买金额占销量总额达31%；高力国际（Colliers）预测，2019年外资购买北京、上海商业房地产的金额将会进一步提高到40%。

国内商业地产的本土资本与外资投资对比

国内商业地产的"三种病"

国内商业房地产可谓冰火两重天，当商业房地产逐步成为国内企业抛弃对象的时候，却悄悄成为外资眼中的香饽饽，到底是原因何在？背后又有什么玄机？

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这些年，我国房地产行业在住宅开发方面风头正劲，房子年年上涨，住宅房地产不仅好卖好销，而且利润高，最主要要的就是"一刀切"，卖完就完事，没有后顾之忧。而商业房地产与住宅房地产相比，就存在着不少的问题，首先，开发出来要愁怎么卖，卖出去以后要考虑怎么经营和管理，如果是自持，国内开发商还存在经营、管理、资本运营等多方面的不足。

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随着互联网经济、电子商务的崛起，极大挤压了商业房地产的发展空间、收益空间，以及近年来国内经济下行压力加大，导致办公楼、写字楼空置率攀升，整体拉低了收益能力等多方面原因，让商业地产逐步成为了"鸡肋"，许多开发商在迫不得已的情况下，开始出售商业物业，重返开发商队伍，因为开发环节要比持有环节盈利能力更强，这就是王健林、潘石屹等最所以出售物业的原因。

北京、上海办公楼投资回报率

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国内商业地产之所以遭冷遇的另一个重要原因，是市场价格的问题，这些年，住宅房产价格年年上涨，涨幅惊人；而商业地产的价格则明显形成了市场倒挂。两天前，就在北京鸟巢旁边的绝佳地段，被人们称为"龙首"的总建面达14万平方米的盘古大观拍卖，最后以52亿元成交，合折单价3.7万元/平米，让人惊掉下巴；一个月前，在笔者所了解的地处陆家嘴八佰伴旁边有一个28层的酒店整体出售，单价仅2.8万元/平米，而同一地段的住宅每平米达到8万元以上。

两种眼光，两个世界

无疑问的是，如果以住宅房地产作为标杆的话，国内商业地产的价格被严重低估。在被严重低估的情况下，就有可能出现两种情况：一种是看空情绪，认为总体市场不被看好，盈利空间小没有投资价值；第二种则认为这是最好的入市时机。当国内整体信心、耐心都显不足的时候，经验丰富、"狼性"十足的国外资本恰恰采用了第二种眼光，悄悄抄底国内商业房地产的大量物业。而人民币乏力也促成了"天时"，让国外资本的购买力增强，加快了收购步伐。

对于房地产行业来说，住宅房地产只是提供居住需求，但不会创造新的价值，一旦人们的居住需求得到满足，住宅房地产就再无拓展的新空间。商业地产则恰恰相反，他们本身具有创造商业价值的能力，当人们满足了住的需求后，积累出的新的购买力必然要进入商业房地产创造的消费空间。

外资抄底国内商业地产，除了他们比国内商业物业的持有者具有更成熟的运营、管理、资本运作能力外，对中国经济基本面的长期看好也是重要的一面。作为成熟的资本，国外投资者长远的目光决定了他们强劲的生存力和丰厚的盈利能力。

而我们缺乏的正是这种东西。

结语

如果有一天我们突然发现，在上海、北京以及诸多国内中心城市最佳地段、最具造血功能的核心商业资产早已被别人收入囊中，所有人都在为"大BOSS"打工，为他们源源输送国内市场消费者的贡献，不断创造价值时，丝毫不要感到惊讶，因为眼光决定境界，放弃总是有代价的。

这些年来，我们常常感慨于自己虽然是一个制造业大国，但是却一直处在整个产业链的低端，因而总是出最大的力、赚最少的钱，成为全球血汗工厂，默默为国外资本打工。当我们意识到这一点的时候，开始奋力直追，从"制造"到"智造"积极转型，大力提升研发能力和科技水平，由此，华为、中兴等一大批民族企业脱颖而出，终于迎来新纪元。

房地产业最终的价值创造者一定是商业房地产，而在商业房地产的价值链顶端，我们的地盘正在失守。