上海入门级产品置业攻略

最近，一很久不联系的朋友突然微信联系我：

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众所周知，上海的居住成本远高于二三线城市，而在上海买房说倾家荡产也不为过。朋友去年年底刚成功落户上海，近期考虑买房结婚，但购房预算非常有限。以他为代表的这些 “入门级选手”不在少数，甚至除刚需客外不乏投资客，低总价成为这一群体购房的第一关注点。

Q1：那么目前上海的置业门槛到底是多少呢？

从上图可以看到，对于普通住宅，抛开金山、崇明的低价楼盘，300-350万作为中坚成交主力，已成为入门级产品的标准总价段；

而对于那些有着“别墅梦”的入门级置业客群，除南汇有部分低于400万叠墅外，450万成为入门级叠墅产品的成交套均价。

Q2：对于“入门级选手”们，是保持观望还是尽快入手？

虽然上海房价已处于高位，分析师认为，对于那些 “入门级选手”，现在仍是较为合适的置业时机。

原因一：上海房子“高端化”趋势日益明显，未来置业门槛越来越高

从图中可以清楚看到，即使在17年、18年楼市调控加码之下，上海新供应楼盘的单价仍在上升。而19年新供应楼盘的套均价更是惊人地上升到650万。

可能这还不够直观，打个比方，如果80㎡的房子2016年仅需320万，到2019年则需要多花120万。

原因二：低总价段入门级产品逐渐淡出市场，置业选择越来越少

从近几年供求情况中，可以发现300万总价段的入门级产品连续4年供不应求，成交量和供给量锐减，表明以后该总价段买房的难度越来越大。

从全市目前尚未售罄的入门级产品来看，可选择的楼盘非常稀少。无论是300-350万的入门级公寓或是450万左右的入门级叠墅，楼盘仅集中在罗店板块、嘉定新城、青浦新城、松江新城、南桥新城、临港新城六个区域。

这些入门级产品均分布在产业、配套仍在发展中的城郊区域，对于入门级产品的购房者们，除了现有居住价值外，更应该从产业人口、规划落位、土地供应等关注区域的未来发展潜力。根据各区域的居住价值和发展潜力，分析师进行了打分对比。

松江新城、嘉定新城等区域虽然配套相对成熟，但已度过区域发展的初期阶段，未来发展潜力相对较小；南桥板块和青浦板块内部缺乏高能级产业支撑；临港虽然规划能级高，购房门槛放宽，但区位交通条件是最大的硬伤；而罗店作为一个价值被严重低估的板块，距离市区直线距离较近，同时内部有高能级产业和配套规划。对于北上海的购房者，分析师更推荐增长潜力更大的罗店板块。

Q3：最后，如何挑选入门级置业产品呢？

入门级产品置业需求是多样的，但由于购房预算有限，这些入门级置业产品很难做到尽善尽美，购房者需要进行适当地取舍。

分析师将入门级产品的评价维度归纳为五类，产品设计、社区体验、品牌保障、居住价值和投资价值。一个好的入门级产品除了在各类置业需求上均达到基本的水平线外，在部分需求上也能让客户获得更多附加价值。

本次分析师想要推荐的项目是位于罗店板块的中建阅澜山项目，通过综合测评，分析师认为它在满足基本均好性的同时，还有超标准的表现。产品上，满足基本的功能性需求外，兼顾舒适性；社区上，提供基本的社区活动空间外，融入全龄化空间考量；品牌上，五百强背景及国内建筑水平的最高代表提供稳定保障；居住价值上，高能级教育配套、医疗配套正在逐步落位；投资价值上，产业价值落位将带动被低估的板块价值跃升。

对于预算有限想要上车的朋友，或者拥有别墅梦的朋友，或者正有预算想要投资的朋友都不失为一次较好的选择。更多详细的项目测评欢迎移步19号活动现场，一起“瞰见”宝山未来。

8月19日（下周一）

上午09:30

中建阅澜山营销中心

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入门级置业区域的价值对比

入门级产品置业需求

中建阅澜山项目评测结果

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