闵行作为堪比市区的近郊，一直都是改善型购房者除了市区外的首选。
但随着七宝的日臻成熟、金虹桥承载古北外溢、莘庄城市副中心地位确立，这些地段的房价都攀上了7字头，置业门槛相当较高。
如果预算相对较小，可以沿着5号线一路向南，看看闵行南部的住宅项目。
- 禹洲府：持续在售中，主力户型为77-125平2-4房，均价46600元/平；
- 万科青藤公园：8月27日开盘，主力户型为95-115平3-4房，均价45999元/平
- 紫竹半岛：8月22日-9月1日认筹，主力户型为建筑面积约130-140㎡3房，均价57000元/平
它们虽然同处南闵行，但城市界面、生活配套、户型装修、社区物业和升值前景却大不相同。
今天我们就从这几大维度，对这三个项目做一个深度评测，看看谁更值得买？
城市界面&生活配套
先看三个项目交通和配套的基本格局：
再来细分：
一、万科青藤公园
黄浦江第一湾，老牌工业区吴泾最好选择！
地铁方面，万科青藤公园距离5号线约5公里，距离在建的15号线紫竹高新区站约2公里。距离都比较远，地铁通勤时间较长。
城市界面方面，它靠近上海交通大学和华东师范大学闵行校区，有一定的学术氛围。
同时，项目所处的吴泾板块是闵行南部工业集中的区域，当地有不少化工、电力公司。产业人口众多，居住需求基础夯实。
在龙吴路以西，是大片的居住区，和项目一路之隔是商业，包括万达影城、永辉超市等，这个家门口的商业，为项目加分不少。
尤其值得一提的是万科所在的吴泾是黄浦江第一湾，高区房源还能有江景视野！
二、紫竹半岛
高新产业园区内，紧邻名校自带学区！
交通方面，紫竹半岛与5号线东川路站直线距离约5公里，与在建的地铁15号线终点站紫竹高新区站距离项目约1公里，建成之后通达上海南站、古北、真如较为便捷。
另外，紫竹半岛毗邻虹梅高架路，在剑川路上有个出口，所以自驾从徐汇过来是比较方便的。
城市界面上，紫竹半岛毗邻两大名校，位于紫竹高新开发区核心位置。
紫竹高新开发区是和张江同能级的科创基地，大量的高新产业和不少世界500强研发总部都在这里，生态环境优越，产业人口众多。
紫竹半岛对面紫凤路一排的优质名校，是项目的最大卖点之一！
上海发布2019年闵行招生地区表显示：华师大附属紫竹幼儿园、华师大附属紫竹小学、华师大第二附属中学都对口东川路333弄，即紫竹半岛。
三、禹洲府
居住成熟的马桥板块，受南莘庄+大虹桥双重辐射
禹洲府位于5号线西面的马桥板块，这是闵行南部居住氛围非常浓厚的地段。
地铁出行方面，禹洲府距离5号线剑川路约3.5公里，距离华宁路站约2.1公里，都不算近，但项目配备了社区巴士直通华宁路站，掐准时间点，现阶段就可以实现市区通勤上下班。
自驾方面，项目靠近嘉闵高架，自驾通往大虹桥时间可以控制在20分钟左右，这让项目还能吸引虹桥商务区的外溢客户！
商业配套是禹洲府的优势。
上海外环外，万达广场或者龙湖天街所在的地方往往是区域的核心位置。
3月12日，万达竞得南莘庄核心区域闵行区马桥镇MHC10803单元14A-03A地块，距离禹洲府仅一街之隔，不到200米，将在此打造9万方吃喝玩乐购于一体的城市综合体，未来将形成超80万方的核心商业圈。
另一方面，龙湖闵行天街位于5号线剑川路旁，三个项目中，距离禹洲府也是较近的。龙湖闵行天街规划面积约9.2万方，内设高端影院、精品超市、豪华健身房及各种零售店餐饮店等；
有两大商业做支撑，禹洲府业主未来的商业消费多姿多彩了。
教育资源，禹洲府还达不到华二级别，不过也不差。
马桥复旦万科实验中学、马桥文来外国语小学、马桥启英幼儿园等已投入使用。还有德威国际学校、斯代文森国际高中这样的国际化教育资源可供选择。
户型装修
一、禹洲府
总价330万起门槛超低，户型设计可圈可点
禹洲府产品上有两大重点。
1、有77平稀缺小户型拉低总价门槛，总价330万即可入主南闵行
2、户型设计较为前卫，功能性和舒适度都较为不错。
另外，禹洲府是毛坯和装修都有，看需求做选择。
具体户型图如下：
约77平的小面积户型在南闵行是非常稀缺的，而且禹洲府还做到了两房的功能性。布局方面也展现了不俗的水准：
- 厨房U字型设计，利用率高符合烹饪的操作顺序
- 主卧客厅皆朝南，能带来不错的采光通风效果
- 南向观景大阳台+主次卧均附带飘窗，增加房屋使用面积、得房率的同时也增加了户型对外的延展性
- 全部明厨明卫，不留下一丝采光通风死角
以下为样板间实景图，可供参考：
二、万科青藤公园
业内标杆级户型，115平做到了四房
万科的户型一直是业内模仿的对象。虽然它没有推出极小面积的上车户型，但这个115平的四房还是较为出彩的！
具体户型图如下：
在一般做三房的115平建面里，万科青藤公园做到了四房，适合当下的二孩家庭和三代同堂家庭。而且布局上尽显老道手法：
- 三开间朝南+南北通透，房间的采光性和通风性较为不错。
- 南北双阳台，所有卧室均有飘窗，大大提升了房屋的使用面积，
- 主卧套房设计，带有浴缸的卫生间，舒适度和功能性兼备！
- 入户玄关、厨房U字型、动静分区，全部明厨明卫，魔鬼细节！
装修方面，万科给出了美好家选装加载清单，给予了客户更多的选择权。
概念展示间实景图如下：
三、紫竹半岛
洋房产品，一梯一户，舒适度较高！
紫竹半岛的具体户型和装修细节还未公布。
不过项目这批推的是建筑面积约130-140㎡总高4-5层花园洋房，一梯一户。得房率和采光方面应该会优于公寓。
紫竹半岛实景图如下：
社区物业
一、万科青藤公园
公园社区+万科物业
社区物业一直是万科的强项。
万科尤其擅长做公园式、开放式、有温度的社区。
万科青藤公园也是如此，项目将美式活力公园（约1万方公园为万科代建，临近项目，位于红线外）连通社区。人文公园、篮球公园、儿童公园和宠物公园，四大主题丰富了业主的日常生活。
这样的公园式社区迎合了现代年轻人的生活方式，加上国内首屈一指的万科物业。万科青藤公园在社区物业维度是较为突出的！
二、禹洲府
现房实景，所见即所得！
今年6月份，禹洲府部分房源已正式交付。所以当下项目在售的是实景现房，所见即所得，买的放心。
比起期房，禹洲府能为置换客户省下不少的时间精力。
从实景来看，禹洲府的社区品质还是可圈可点的。地上地下双大堂设计，区域首创人车分流以及风雨连廊的设计，仪式感和私密感较强。
项目实景图
三、紫竹半岛
生态社区，自带商业会所！
紫竹半岛是一个高品质的住宅项目。尤其注重生态，物业类型多样，包括公寓、洋房、联排、独栋。
以下为小胖君独家拍摄的社区实景图：
紫竹半岛自带下沉式广场和会所，业主的基本消费和娱乐完全可以满足。
未来前景
我认为南闵行这3个项目，未来前景都是不错的。原因有三
第一、闵行是2035年上海规划中新晋的主城区
《上海市城市总体规划(2017-2035年)》中，提出将“宝山、虹桥、闵行、川沙”纳入上海主城规划。规划能级的提升是地段发展的重要支撑。
第二、闵行南部有非常强的产业力量
2035年上海城市规划将海闵行南滨江列为上海南部科创中心、坐拥航天城、紫竹科学园区、闵行经济技术开发区、吴泾工业区等国家级和市级产业园区。集结微软、英特尔等世界500强企业，大量高收入产业人口在此聚集。
第三、莘庄城市副中心和闵行南部价格剪刀差较大，有需求外溢的趋势
莘庄到闵行南部约10公里，对比上海同环线房价4.6万的板块，不难发现嘉定、青浦、浦东的10公里价值5000-13000元/平。
而闵行的10公里价值25000元/平左右，外溢趋势更明显。
以这三点为支撑，三个项目都能有不错的未来前景！
综上所述，置业南闵行：
- 看重商业配套和居住氛围和总价预算300-400万的朋友，禹洲府是个机会。
- 看重社区物业，对户型装修有一定要求的朋友，可以关注万科青藤公园。
- 有学区需求，打算长期持有做资产配置的朋友，可以优先考虑紫竹半岛！
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