上海限购撕了一道口子，楼市迷雾，你看得清吗？

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八月六日，上海“放开限购”的消息刷屏了。

在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上，上海市副市长陈寅透露，上海自由贸易试验区临港新片区将放开房产限购政策。

具体内容包括：一是非上海市户籍人才购房，社保年限由5年缩短为3年；二是非上海户籍人才购房，由家庭调整为个人；三是人才居住证转户籍，由7年缩短为5年。

此次放开限购仅针对自贸区新片区，即上海临港地区，上海其他区域的房产政策没有变化。不过，这个政策出台的确很意外，特大城市限购放松，这是特别不好的信号。那么，到底为什么呢？咱们先来给大家分析一下。

首先，这个位置很特殊，距离上海市中心70多公里，基本算是郊区的郊区了，但这里上海似乎却格外重视，先是东海大桥之后又是地铁通车，让交通十分便利，之后把西门子，上海汽车，上海电气等一众企业都放在这里，很明显就是要打造一个城外新城。而特斯拉的落户，彻底让这个地方具备了国际化的趋势。

其次，一方面是重点打造，另一方面人才并不买账，在临港地区规划面积343平方公里，人口要达到68万，但是据说面积差不多了，目前只来了30多万人，所以还差一多半，人口密度也非常的小。主要还是跟位置太偏有关。

第三，房价根本就是有价无市，上海均价5-6万，而临港地区的均价不到3万，相差巨大，而且每年成交也就2000多套房子，成交量非常的低，关键是新房供给还非常的多，几乎每年都是供过于求的局面，所以新房有的是，像牛粪一样多，手上的二手房根本就卖不掉。这也是炒房客最不爱碰的地方，属于是那种买进去容易，看市值高兴，但是根本卖不出来的地方。

所以，从以上原因你不难发现，上海放松限购和之前珠海放松限购差不多，因为急需去库存！因为地段偏僻，上海人买房子一般都不会选择临港，不然上下班的通勤时间就花费了大半天。

而且某研究院数据显示，从2016年起，临港的成交量就一直在下降，并且呈现了供大于求的趋势，新房库存量逐渐增多。另一方面从成交均价看，临港的房价远远低于上海的平均水平。

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分析具体内容以及原因过后，佳爷也对政策有几点解读：

首先，这条政策是人才政策，是为了吸引人才政策到上海偏远区域而发布的政策，所以并非单独的房地产政策，虽然对房地产市场肯定有一定影响，但主要是为了发展区域经济。

其次，从全国房地产市场调控看，各地收紧是主要趋势，但也存在部分区域为了发展经济而发布的人才政策，对市场的确有一定的房地产推动影响。

第三，上海房地产市场已经连续3年基本平稳，临港属于偏远郊区，库存大，市场更是一直处于调整过程中，这一政策对市场的影响不会太大。

第四，人才政策对市场的影响如何，主要看人才的定义和范围，如果符合资格的人比例不多，对市场的影响也不大。

第五，某研究中心统计数据显示：7月单月全国房地产调控政策次数高达56次（具体详细内容见文后表格），6月单月，全国房地产调控政策次数高达46次，超5月份的41次。（1月份68次、2月份21次、3月份15次，4月份60次，5月份41次，6月份46次）

2019年1-7月，全国房地产调控政策高达307次！相比2019年1-7月份的260次上涨了18%。结合近三年来楼市定位“房住不炒”，尤其刚刚过去的2019年7月30日再次强调“房住不炒”，落实好一城一策、因城施策的城市政府主体责任楼市的长效调控机制，上海这次限购政策的微调，总体来看是符合“一城一策”、“因城施策”的长效楼市调控机制，不用过度解读。