老小区加装电梯如何分摊费用，这个方案你满意吗？

上海的高度

上海有多高？

我们可以这么看。

来源：贝壳研究院

也可以这么看。图中蓝色的点代表这一区域的住宅楼平均高度高于7层楼，白色的点则代表整体楼盘低于7层楼。

来源：贝壳研究院

上海是一个“参差不齐”的城市。杨浦、虹口区的老上海的街头，四处林立着经历上海风云变幻的老公房，老公房里住着很多见证上海沧桑的老人。而很多这样的房子，没有电梯，为老人的生活带来极大的不便。

“老房焕新”步履维艰

老旧住房加装电梯已不是一件新鲜事。

2016年上海市住建委、规土局发布的沪建房修联〔2016〕833号文件中即已提到【本市既有多层住宅增设电梯】一事，随之在今年的国务院政府工作报告中又再次被提及。

据非官方资料，2016年至今3年间，上海市仅有137台电梯已完工投入运行，73台正在施工，占上海市所有非电梯楼栋的0.05%。

“老房焕新”可谓步履维艰。

加装电梯首先需要满足如下几个条件：

• 房屋基本状况允许
• 物业管理区域内2/3业主同意
• 加装幢90%以上业主同意且其他业主无明确反对意见

据贝壳研究院统计，上海市超过99.9%以上的无楼梯楼栋都不高于7层，90%以上的业主同意就意味着2~7层所有的业主必须都同意且1楼还必须有部分业主同意。

虽然为了进一步推进这一项目，上海市当前已将90%的比例降至2/3，但同样必须征询相邻业主和利益相关人的意见。所以，若是一楼、二楼业主坚决不同意，那么这一措施仍然是非常难落地的。

安装电梯本是一件利民惠民的好事，迟迟无法大规模落地，最根本的原因还在于各项费用的分配矛盾以及安装电梯对本栋楼价值结构产生的影响从而造成业主的心理落差。

主要表现在以下两个方面：

• 高楼层房源会因为电梯升值而低楼层却仍保持原价甚至有贬值的风险
• 电梯的增设会增加高楼层的交易机会从而使低楼层的房源相比以前不那么好卖

因此，安装电梯的核心就在于如何设计一个合理的安装费用分摊以及低楼层补贴方案以平衡以上两点对各楼层业主带来的心里落差。

安装电梯并不会使一楼贬值

在这里先给出三个我们的核心研究结论

1.非电梯房每高一层房价降低1%

2.电梯房每高一层房价上升1.3%

3.低楼层不会因为安装了电梯而贬值

下图所示是各行政区非电梯楼栋各层的房价分布图（上下分别代表最高价和最低价，中线代表中位价）。

常规认知及整体数据趋势上来看，随着楼层的逐层升高房价会逐层降低。加之没有电梯的楼盘多为老公房，多为老年人居住，对楼层的依赖度更高，因此一楼的价格基本是最贵的。

来源：贝壳研究院

在此我们简单假设房价的降低是线性的，即楼层每高一层房价就降低一定的价格，比如每高一层房价平均会降低500元/平米。

我们对贝壳网上挂牌量较多的近4000个非电梯楼盘进行了盘点，以1楼的价格为基准，得到了如下的结果：

来源：贝壳研究院

从上图可以看到，2楼的价格约为1楼的99%，3楼的价格约为1楼的98%，也就是说：

每高一层，房价大约下跌1%

举个例子，对于某个没有电梯的小区，如果1楼的房子成交价是500万元/套，那么2楼成交均价大概就是495万元/套，以此类推，6楼的房源则大约是475万元/套。

而一旦装了电梯，电梯房的价格则是从底层开始房价逐层升高，由于整体楼层较低，顶楼劣势也不会那么明显。

这里同样以一楼为基准，我们得到了这样一个结论：

电梯房每升高一层房价涨幅约为1.3%

当然，安装电梯也不会额外让一楼贬值。经贝壳研究院抽样分析：

同一小区内的同质房源，是否电梯房对于房价并没有显著影响。

安装电梯最多让房价升值12%

现在假设有一栋6层一梯两户的楼，一楼挂牌价为350万，那么在安装电梯前后各层楼的价格如下图所示

来源：贝壳研究院

可以看到，安装电梯是可以提升整栋楼的价值的。就这栋楼而言，整体价值上涨了241.5万元，扣除电梯安装费（假定为70万元）后，整栋楼的价值上涨约为171.5万元。这个增值还是很可观的。

来源：贝壳研究院

从公平、公正的角度，整栋楼提升的价值提升应该平均地分配给每一位住户，即每户人家的价值都应增值约14万，当然这只是理想状态。

从实际升值幅度和理论应增值幅度来看，安装电梯后1楼显然处于明显劣势，2楼虽有升值，但升值空间不明显，收益低于整栋楼的收益水平，3~6楼的升值空间明显超过整栋楼的平均值。

据此，我们认为安装电梯的费用分摊应遵循的基本原则：

1.1楼、2楼不分摊任何费用

2.3~6楼按照收益分摊电梯安装及后期维护费用

3.整栋楼享受政府补贴，且逐层递减

根据以上的基本原则，我们拟定了如下的补贴方案：

来源：贝壳研究院

总的来说

安装户外电梯能大大改善楼内居民的生活、出行品质。如今有政府的优惠补贴政策，高楼层居民多负担一些安装费用、少领取一些补贴份额，低楼层居民不仅能免费享受电梯带来的便利，也能得到部分补贴，整体来说都是上海市城市更新步伐中漂亮的一笔。

那么，如果你是本楼住户，你会接受这个方案吗？

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