规划不太强的航头镇 二手房普遍降了四五十万

今天来聊聊浦东航头。

如今你前往浦东航头中心 - 沪南公路航头路附近，满眼望去，都是一条在建的轨交18号线工地，四周比较凌乱，城市面貌略显破旧。

沪南公路在尚未翻修前，咸塘小镇商业街还比较繁华，也是航头的商业中心，如今由于道路修建，两旁人流往来不便，而且都是临时小马路，咸塘小镇的商业也关闭了大量门店，显得十分冷清，能够营业的也多是银行以及教育培训机构。

咸塘小镇商业

没办法，谁让18号线的走向在航头正中心呢，阵痛期总会有的。

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规划

提起航头，多数人会觉得这里很“低调”，似乎没有什么能值得介绍的。

也确实，这里除了一条18号线在建设外，其余的似乎没什么大型市政配套。

其实，这条18号线是上海南北大动脉，走向良好，途径龙阳路枢纽，到往陆家嘴附近，最终到往杨浦、宝山区域。

同时，该条地铁换乘站点多，可与上海数十条地铁换乘，属于上海市区线路，也将为日后人口导入提供前提条件。

伴随着18号线的建设以及沪南路的拓宽工程，未来航头镇北附近的下盐路将得到一定提升，具体为18号线航头停车场，即下盐路地铁上盖项目，换句话说，未来这儿将成为功能多元的城市综合体。

具体规划方案如下

1、土地使用：城市建设主要结合航头停车场综合利用进行布局，分为“地面层”和“上盖层”两个空间层面进行阐释。

2、建设规模：总建设规模约39.67万平方米（不计车辆段建筑面积与夹层建筑面积），包含住宅建筑规模29.96万平方米，商业建筑规模5.35万平方米，基础教育设施2.76万平方米，社区级公共服务设施建筑规模1.35万平方米，其他设施0.25万平方米。

3、道路交通：规划新增1条城市支路（沪南公路—下盐路）。

大麦湾工业园区将转型，目前在市政府的2040规划中是战略留白空间，规划将要与张江集团国企对接，推进发展转型，将打造互联网+智能制造产业园区，若转型成功，这儿将成为航头镇有质量的工贸重镇。

另外，航头还将建设上海中医药大学附属龙华医院浦东分院，目标是建成三甲医院。

似乎除上述规划以外，航头真没什么其他规划了。

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密度

走在航头镇上，高层公寓很少，这儿多是低密度住宅社区，低矮的洋房、别墅很多，这在浦东各个板块来说，还是比较独特的。

其实，从航头最近一次的拍地就能看出端倪，2017年，华润在航头拿地，就是如今尚未入市的云麓里，容积率只有1.2，确实很低。

不过也因密度不高，人口以及人流量也要比其他地方少了不少，这对于后续的配套以及转型等发展会形成一定的对立面。很简单的道理，要发展先要有人才行啊，那么航头如此低密度的人口导入能否跟上后续的规划与发展呢，这是个问题。

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价格

这里的中介称：“我们的二手房普遍售价都下降了四五十万，成交还是不错的，而且都是小面积户型成交多。”

挨着航头站地铁口的次新二手房海州桃花源，目前的二手房挂牌价在3.4-3.5万/平，基本上250万可以买到80平上下的2房。

航头板块目前品质最好的二手房金地艺华年，公寓房挂牌价3.6万上下，而且这种房子，房东溢价空间很大。

长泰公馆社区品质一般，但房龄新，目前的挂牌价也只有3.4万/平上下。

周边有18号线，房价3万出头，总价250万基本能够买到80多平的刚需房，这在上海来说，实属难得。

不过这里的新房并不这么友善。

即将要取证的云麓里，据称房价要上4.5万/平，这要比新房贵出将近1万/平。

所以，这儿到底是“行业新贵”，还是刚需聚集地，见仁见智吧。