7月上海二手住宅：成交量小幅回落，成交均价延续小幅盘整态势

来源 | 上海执信咨询

荐读 | 7月，上海二手住宅共成交约2.03万套，市场延续小幅回落态势；合同成交均价约3.86万元/㎡，较6月小幅回落，同比跌幅继续收窄。

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成交量：约2.03万套

2019年7月，上海二手住宅共成交约2.03万套，环比下跌6.09%，同比上涨46.85%，市场延续小幅回落态势。从7月各周成交量来看，前三周成交量罕见地均维持在4600套上下，且7月各周的日均成交均稳定在650套左右，说明当前二手住宅市场成交运行相当平稳。

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成交均价：约3.86万元/m2

2019年7月上海二手住宅合同成交均价约3.86万元/m2，环比下跌1.78%，同比下跌1.48%。7月二手住宅合同成交均价较6月小幅回落，同比跌副继续收窄。从2019年5、6、7三个月的二手住宅合同成交均价运行走势来看，也验证了我们前期对于市场将进入震荡盘整运行的判断。

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各区成交均价：4涨12跌

从7月上海各区的二手住宅成交均价对比来看，16个区县中4个环比上涨，12个环比下跌（前值：9涨7跌），成交均价环比下跌的区增加5个。下跌区县中，嘉定、徐汇、杨浦环比跌幅最大，嘉定环比下跌3.5%、徐汇比下跌2.4%、杨浦环比下跌2.0%。上涨区县中，崇明环比涨幅最高为1.6%。崇明在连续两个月录得环比跌幅首位后出现反弹，反之徐汇在连续两个月录得环比涨幅首位后显著回落，说明当前市场价格总体维持平稳，不具备连续大涨、大跌条件。

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各环线成交量分布 ：中心区域占比小幅回落

从7月的各环线成交占比可以看出，中心区域占比小幅回落。郊环以外环比上涨0.6%、外郊环间环比上涨0.4%、内环以内环比上涨0.2%、中外环间环比下跌0.5%、内中环间环比下跌0.7%。

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各环线成交均价变化：各环线环比均为下跌

从7月的各环线合同成交均价变化来看，各环线环比均为下跌，内环以内环比下跌1.2%、内中环间环比下跌1.8%、中外环间环比下跌0.8%、外郊环间环比下跌0.9%、郊环以外跌幅最高环比下跌1.9%。从各环线成交结构的量、价变化，我们可以看出，外环外区域成交占比提升，造成了7月二手住宅合同成交均价环比回落。

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各面积段成交量分布:90平米内小户型成交占比持续回落

从7月各面积段成交占比对比可以看出，90平方米以内各面积段成交占比71.5%（前值72.4%）继续回落，其中50平方米以下占比回落至19.1%（前值20.2%），50—70平方米占比微跌至26.9%（前值27.0%），70—90平方米占比回升至25.5%（前值25.2%）。90平方米以上各面积段成交占比28.5%（前值27.6%），其中110—140平方米占比9.7%（前值9.2%）涨幅最高，90—110平方米占比13.3%（前值13.0 %），140—200平方米占比3.8%（前值3.8%），200平方米以上占比1.6%（前值1.6%）环比均持平。

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各面积段成交均价变化

从7月的各面积段成交均价变化来看。50—70平方米涨幅最高环比上涨0.9%，140—200平方米环比上涨0.6%。200平方米以上跌幅最高环比下跌4.6%，70—90平方米环比下跌3.6%，90—110平方米及110—140平方米环比下跌2.8%，50平方米以下环比下跌1.0%。

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各总价段成交量分布

从7月的各总价段成交占比可以看出，300万以下的成交占比环比上涨0.7%至63.8%为成交绝对主力，300—500万环比下跌0.6%、800—1200万的成交占比环比下跌0.1%，500—800万、1200—2000万、2000万以上成交占比环比持平。

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各总价段成交均价变化

从7月的各总价段合同成交均价环比变化来看，1200—2000万涨幅最高环比上涨0.4%、800—1200万环比上涨0.1%，300—500万环比下跌0.5%，500—800万环比下跌1.6%， 300万以下环比下跌2.1%，2000万以上跌幅最高环比下跌5.0%。

总结

2019年7月上海二手住宅市场成交量继续小幅回落，日均成交量稳定维持在650套左右，合同均价延续了2季度以来的小幅盘整态势。7月30日，中央政治局经济工作会议强调“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济手段”。执信咨询认为：这次会议通稿中新增加了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的表述，意味着上海现有调控政策在中短期内出现松动的可能性几乎为零，需求也将保持稳定，下半年上海二手住宅市场或将呈现量缩、价稳的走势。对于购房者来说，择机适当的出手应该被视为正确的选择。