新区房价一定能涨？一份新区买房实战干货送给你

这是魔都财观的第272篇原创文章

大家都知道，我们每个月中旬都有一次房产精品课，每次都能召集到来自全国甚至全球的买房达人。来上课的同学们水平都不差，与其说是我给大家上课，倒不如说是同业交流比较合适。

在课堂上，我和不少同学聊下来，发现凡是稍微有点买房经验的朋友，都喜欢在新区买房。不可否认，新区宣传高大上，概念好，配套提升快，房价也会从默默无闻涨到高攀不起。过去十年，新区买房真的是可以让你赚到钱的。

但是，如果你细心研究，就会发现，并不是所有新区都是可以买的。

根据全国城市和小城镇改革发展中心课题组的调查，仅仅是涉及到的156个地级以上城市，就有145个提出要搞形成新城新区建设。在政府规划里，“新区”简直成了一个烂大街的名字，多如牛毛，鬼城新区“买来套十年”的例子数不胜数。

图：陕西神木“鬼城”新区

所以今天我想和大家借一些时间，给大家聊聊新区买房如何避坑，而到底什么样的新区又是涨得比较快的。文章有点长，希望大家耐心看完。

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我们先来看看为啥新区的房价涨得快。

一套房子价格上去，货币现象+供求关系决定了大盘平均涨幅，房子下面的土地价值提升则提供了超额收益，而这个超额收益来源于买入时和当前资源禀赋的差异。这个资源，主要是产业、交通、学校、商业。板块资源的提升对于房价的推动作用毋庸置疑。

一座城市，哪里资源禀赋最好？无疑是市中心，但价格高，空间小。那哪里的资源禀赋提升最快？很多人说是新区。

然而，经济技术开发区、高新技术产业开发区、保税区、旅游度假区、物流园区、自贸区、大学科技园、产业新城、高铁新城、智慧新城、生态低碳新城、空港新城，这么多眼花缭乱的名字，那我们怎么知道买哪个？

不少专家跳出来，从什么规划定位、规划面积这些过于学术的角度分析新区的价值。但是过去那么多年，规划规划，墙上挂挂这样踩坑的事情发生太多。我们更愿意用自己摸索出的一些实战经验给大家提供最实在的建议。

今天文章里讲的所有方法论，大家都可以拿来复制到自己所在的城市，找到属于你的那个潜力新城。在此之前，你需要熟练掌握几件工具：谷歌地球、绿中介APP、政府规划网站。

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在讲新区选筹之前，让我们先火眼金睛看看目前的三种新区模式，是坑子还是金子，要比比才知道。

第一种，新区融合模式

这种新城通常是挨着老城“再造一个新城市”，大多出现在二三线城市。比较具有代表性的是江苏盐城、浙江海宁、四川达州等广大地级市与县级市，最夸张的是河南，郑州、焦作、信阳、驻马店、濮阳、鹤壁，等等等等，几乎每个地级市都再造了一个跟老城一样大的新区。

图：不少二三线城市的新区规模大、距离近，与老城衔接顺畅

这些新区有以下几个特点：

• 紧邻老城区，发展规模较大
• 政府带头迁入，带动全市发展重心转过去
• 导入顶尖学校、医院以及商业、体育中心等配套设施

此种新区的成立与发展背后有着合理的经济学解释。

一是整个城市的活动半径较小，即使发展了新区，老城+新区，合起来的通勤半径也在5-10公里之间，开车也就几脚油门的光景，就算骑个车也很方便，老城居民对于新区不会有抵触心理，因此更愿意顺应政府的引导方向，搬过去生活。

二是老城道路狭窄、拆迁太贵，没有发展空间了。东边不亮西边亮，换个方向发展新区，一方面可以完美避开城市更新这根难啃的骨头，另一方面也提升了城市形象、扩大了有效投资。

三是政府带头，把各种优秀配套资源带到新区去，有利于打造板块整体概念，提升土拍热度，从而形成投资→拉高地价→土地收入增加→继续投资的良性循环。

这种新区模式下，老城的人与资源逐渐被带走，老城楼市有可能被釜底抽薪，而城市能级越低，老城的衰落就会越严重。

在这种新区中选筹，风险较低。

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第二种，新区飞地模式

这种新区主要是以产业或国家战略为抓手，在远离传统市区的大片空白地区，建设新区，比较具有代表性的有天津滨海新区、上海临港新城、成都天府新区，他们的特点有：

• 距传统市中心距离极远，一线>40公里、二线>30公里，超过了极限通勤范围，因此以新区本地就业为主
• 目标是建一座完整的城市，不依赖市区，大多只有一条地铁和市区相通，新区规划是否实现，完全看新区投资够不够，跟传统市区无关
• 新区跟市中心之间一片空白，完全没有开发，就算市区变大了，两者也没有相连发展的可能

图：过于遥远的新区，如卫星一般

看到这种类型的新区，不少人可能会蠢蠢欲动，因为在如此遥远的距离开发一个新区，那么宣传新区的力度绝对要大大高于一般郊区的新城，不然的话，哪有人愿意去呢？于是，每一个新项目落地，每一项配套有进展，一定是大张旗鼓、大书特书，生怕你不知道。

所以这些新区总是会给你一个高大上的感觉，而且房价也不是很高，那么不少人就会趋之若鹜。

但这些新区的最大bug在于，离市区实在是太太太远了。在上海临港新城买房，一周顶多坐一趟16号线进城，跟在平湖、太仓、昆山有什么区别呢？在天津滨海新区买房，高铁、9号线进市区也得半天，那跟在隔壁霸州、唐山有什么区别呢？楼市热度好的时候还可以炒概念，楼市不好的时候，谁在裸泳就很明显了。

图：这种类型的新区，楼市波动比全市平均要大

我们拿上海临港新城的房子来举例子。绿中介的成交数据显示，作为临港新城的核心区主力楼盘，宜浩家园、滴水湖馨苑，差不多的房子，在过去两年多里分别跌了18%与29%，而上海大盘也才跌了10%左右。

因为缺少地理上的连接，新区和老城之间通勤时间过长，新区飞地模式下的房价很难以老城的房价估值体系来评价，完全就看新区自己的发展，有一定踩坑的概率。

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第三种，新区概念模式

每个城市都有拿高铁、空港、度假、中外合作、自贸、会展作为概念的特色新区，距离市区有远有近。代表性的有上海迪士尼度假区、长沙高铁西站新城、武汉中法新城、深圳空港新城等，特点如下：

• 概念很牛逼，但吹的元素单一
• 表面都宣传的高大上，但实力参差不齐
• 关键在于是否有高端产业与配套导入

图：长沙高铁西站新城，除了高铁+物流商贸概念，并没有什么实质资源导入

众多概念眼花缭乱，但在我们眼里，无非就是：这种概念带来的高薪岗位多不多，带来的优秀配套资源多不多。举个例子，高铁站聚集人气，看上去很美，但实际上来坐高铁的们都是路人好吗！除非附近有商务区等最终目的地，否则高铁站边上的土地就没啥价值，反而会带来铁路阻碍道路、旅客人员冗杂等不利因素。

图：深圳空港新城，主打会展概念，但会展业带来的高薪职位并不多

因此，新区概念模式下要根据产业来做细分：

1.高铁、度假、物流、会展、机场，能带来的高薪岗位不多，空间不大；自贸、保税、出口加工，就业一般；

2.中外合作、低碳、智慧，基本噱头大于实际；

3.高新区、科学城、商务区，只要招商给力，自然是值得入手的新区。

图：武汉中法生态城，又是法国又是生态，啧啧啧，不评价也罢。

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总结完三种新区，一定会有朋友会问到底怎么能找出叫好又叫座的新区呢。

一、透过现象看实质，新区叫什么、怎么宣传都是虚的，听人家忽悠你就输了，一个新区怎么样，关键在于位置、距离，以及能否带来实际的就业与配套资源。

图：神木的失败，原因就是离老城区太远，人根本不愿意过来

根据我们对多个新区的观察，无论怎么吹，发展到现在比较成功的新区一般都是：

1.距离传统市区不太远；

2.在城市主要发展方向上；

3.有强力产业导入的新区。

典型的成功例子有武汉光谷、杭州钱江新城、苏州工业园区、上海张江科学城、南京河西新城等，都是距离传统市区适中的距离，有大量高新技术、互联网、金融等高薪行业导入，并慢慢与市区连为一体，成为主城的一部分，完美实现了从新区到市区的质变。

图：武汉光谷紧邻武昌老城区，产业又强势，想不成功都不行

目前的潜力股有哪些呢？在我们看来，有无锡太湖新城、杭州未来科技城、长沙滨江新城、南京江北新区、上海大虹桥等。

二、以动态的眼光看待新城，新城在不同的城市发展阶段会扮演不同的角色，那么其价值的提升也会分阶段进行。

典型的例子就是杭州的下沙，八九年前地铁+新城的概念炒得很好，价格也挺高，但由于当时市区规模不大，下沙在15公里外，而且中间隔着三堡到九堡，全都是农村，没法与市区联动，所以后来杭州房价下行时，下沙是跌得最惨的区域，从二字头跌到几千块的比比皆是。但随着杭州市区范围的扩大，下沙各项配套逐渐落地，市区与下沙之间，钱江新城二期也慢慢填补起来，下沙不知不觉中，竟然发展成了强势的副城，这一波的房价涨幅也是全市领先。

还有就是我们熟悉的合肥，十年前，主城半径也就10公里左右，当时在20公里外搞合肥滨湖新区，确实是远了点，符合“超远卫星城”的属性。然而经过多年发展，合肥城区往东北，与肥东基本连成一片，往西南，与肥西基本连成一片，主城半径哗啦一下，直奔18-20公里去了，与滨湖新区之间的留白也越填越满。不出几年，滨湖新区就会与主城连为一体，直接升级城市区，那时其楼市价值便会得到再次提升。

图：合肥滨湖新区，在不久的将来便会和主城融为一体

三、对新区前景不确定时，鸡蛋不要放在一个篮子里，可以选择同时受到传统市区+新区双重辐射的板块。

很多人说，研究新区的落地确定性太难了，但又想享受一些新区发展的红利，怎么办？我个人稳妥的建议是，最好可以找一个地方，既离新区距离合适，又在主城辐射区内，这样买的房子，日后接盘侠就会同时有市区上班族和新区上班族两类，就算新区没发展好，至少市区接盘侠能顶上，何乐而不为？

图：杭州三墩北，距离传统市区和未来科技城都不远，双保险

四、最后，价格才是王道。新区能不能买，到头来还是看价格，如果新区很便宜，那么虽然有点远，大不了赌一把，赌赢了就拿超额收益，反过来，要是新区发展的不尽如人意，便宜却提供了最大的保护垫，帮你把风险降到最低。而新区要是比地段更好、更成熟的板块都要贵，那么就要在心里打个问号了。

目前，可能存在价格风险的典型，就是二线城市中最炙手可热的成都天府新区里。

成都一路向南，给予了天府新区很高的地位，地铁、人工湖、摩天大楼、会展中心，各种高大上配套让人目不暇接。

图：成都这个房价梯度，让人头脑发热、脊背发凉

但是，如果以天府广场为起点，一路往南，查看5年内房龄的次新房房价，你会发现，市区南二环卖3万左右，目前比较成熟的金融城也是3万左右，再往南，大源2.5万，稍远的华阳也是2.5万，然后，30公里外的天府新区的头牌，西博城、科学城竟然也是2.5万。所以成都楼市的意思是，30公里外的概念新区，价格竟然跟离市中心10公里左右的成熟板块差不多咯，那我还买新区干什么？等概念落地都不知道20XX年了，不如直接享受实实在在已经落地的资源，这样的价差，不是成都市区被低估，就是天府新城被高估。

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看到这里，想必各位对于新区的判断都有一套了。

最后给大家总结一下，我们的选筹思路：

1.找到距离传统市中心合适的距离，一线城市在25公里以内，二线城市在15公里以内，三线以下在5公里内；

2.有较多高薪岗位与配套资源导入，我们最喜欢看到的接盘侠来自于信息技术、金融、房地产、生物医疗、高端制造等行业；

3.价格没有被炒高，新区房价不应该超过这个城市最高价格的60%

4.实在不确定，就买同时受到市区与新区辐射的结合部板块。

希望大家能找到自己的爆款新区，都能发大财。

以上是正文，来自平层86。