反向神操作：苏州1套，上海2套，实业赚钱都还贷了，想再投资深沪

友情提醒：发布问答旨在普及房产投资知识，帮助众多行内外朋友建立更加科学合理的房产投资理念架构提供参考，

本问答发生时间为2017年，大家需保持自主分析，酌情吸收，欢迎留言评论，表达观点。

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苏州1套，上海2套，实业赚钱都还贷了，想再投资深沪" inline="0">

问：

房产情况如下：十多年前大学毕业先在苏州后到上海工作，在家人的帮助下买了1.苏州三室一套2.上海一室一套3.上海两室一套，合计三套房子现在市值大约1200万左右。

十多年过去财富没有增长原因如下:1.还清所有房贷

2.参与15年股市(先大赚后大亏)

3.全款买了一个非好地段的商住(周围的商业还没有竣工，地铁还有两年才会通)目前没有赚钱

现在情况为：现金200万，上海两室准备抵押400万(围观刚开窍，不敢太激进)，留150万(20月的月供和合伙创业的流动资产)，余资金350万拟投资

请教方案如下:

1.向好友借上海房票(还余一张房票) 但涉及到她们夫妻两人还是惴惴不安，如何借房票操作稳妥?

2.投资深圳商住，税费4%，土地增值税，营业税都不低，(用我现在手上的商住举例，如果增值1倍，到手利润不会超60%? )，商住的水电和无法落户上学也是我犹豫的一点，那深圳商住值得投资的理由有哪些？

答：

按你描述的家庭条件，实在是太好。在这个基础上，资产量扩张的速度明显滞后。你用十年的时间，还上那么多贷款，证明你的能力很强，但投资方向走反了。应该把赚来的钱用来扩张房产，而不是还贷款。如果早两年注意一下房产投资，资产至少翻倍。当然，这个资产级别已经不小了。现在调整一下，前途还是不可限量。

既然已经围观了前面的问答，看来你对通过贷款方式，拿到首付款的问题已经了解，这里就不必多说。房产投资，尽量放大资产杠杆，现如今在上海买房子没有任何风险。包赚!

【解释一下为什么要负债购买房产】之前有写过，中国的货币发行量，大概在每年13%左右的速度增加，甚至更多。相当于，普通人手上的货币财富，以每年13%左右的速度在被动稀释。房产投资有贷款收益更大。主要的是因为，投资者可以通过房产作为抵押物，把自己变成货币的借入方。房贷的债务，随着货币量的增加或俗称的通货膨胀，被动稀释生产利润，可以理解为对冲”。而全款房产，只是把货币实物化，房产只有实物的保值功能，失去了债务被动稀释的功能假设房产的首付比例是30%，另外还有2/3的债务稀释利润，没拿到。

(股票刚好相反，属于货币借出方，长期看没什么投资价值。而且，内幕太严重，信息严重不对等.)

【关于借房票问题】

找一个信得过的人，借房票买套房产本身没什么风险。因为房产交易是一个很漫长的过程，房产从头到尾都是你买的，各种手续和资料都在你手上，他就算想怎么样，也不现实。我的一般做法是给点费用，让对方写张“实际购买人说明“写明具体内容，没有其他的。而且房子里面大多有租客住，不太可能出现什么问题。

说个例子:我有一套房产，借了我表弟的大学同学、的高中同学、的堂弟，几年了，没什么事。我也没担心过其他事情，偶尔需要他帮忙，适当会给点费用意思一下。我们之前不认识，后来相处的挺好。

【深圳商住】之前的问答里有推荐深圳的商住，是因为深圳商住房现在的贷款支持力度特别大，首付比例也可以降的很低。而且深圳限购严重，必定会有部分投资需求被挤到商住房市场。所以我看好深圳商住的未来。

我俩在理解投资商住房上可能有一点偏差，我投资房产是不卖的，只是利用它的金融属性。房价上涨以后，我能贷款套现就好，然后再买房，放大资产量。因为没有卖的问题，只是出租，所以在我这里，好像没有你提到的问题。另外，深圳商住房，信贷力度突然间大幅增加，所以我判断他的需求必定增加，房价上涨趋势会更好。大城市的房产不愁租，也不想卖，所以投资房产一定要注重金融属性。

(我把商住房看成了金融产品，你好像还在想住房功能。)

你要是实在对上述两个问题想不通，环京的燕郊是很好的选择，环深圳片区也很好。