730政治局会议对投资拿地的影响？

2019年7月30日，政治局召开以经济为主题的会议，明确表示“坚持房子是用来住的，不是用来炒的，落实房地产调控长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段”

消息一出，各路媒体纷纷转载评论。此次会议有着深刻的国际国内背景：

国内方面：

1、2019年上半年土拍“小阳春”，各地土地财政收获颇丰，财政收支压力减轻；

2、“小阳春”传递了错误的市场信号，让大家产生了房地产调控在逐步放松的错觉；

3、上半年银行放贷水平达到高位，居民综合负债率上升；

4、基建、互联网新经济、制造业等作为新的经济增长引擎，能够有效替代房地产拉动市场经济；

国际方面：

在G20峰会过后，中美重启贸易谈判，中国与美国的贸易战上半场几乎打了个平手，在某些方面甚至略占上风，美国政府在切断华为供应上的改口，就是最好的例子。

近期美国的上半年经济成果也公布了，美国经济并没有特朗普宣扬的那么强劲，各大机构对美国三季度的经济增长预期下调至2%。近期美联储的降息行为，也是佐证了外界对美经济疲软的预期。

通过做大国际朋友圈，加大一带一路建设，扩大中非合作，中欧合作等措施，最大限度降低了对美贸易风险，截止上半年，对美贸易已居于第三位，位于中欧、中国东盟之后。国际上的积极表现，让解决国内的经济结构问题有了充足的时间和回旋的空间。

回顾过去十五年，房地产被视为经济增长的“重要引擎”。当整个社会经济发展低于政府年初制定的经济目标时，就放松房地产管控；当社会经济发展过热时，就收紧房地产调控。从2009年以来，中国的房地产经历了三次“调控—低谷—放松—过热—再调控”的周期，因此很研究机构将中国的房地产调控描述为3—4年的周期论，并积极预测这一轮调控（17年收紧，至今已过两年）即将放松。特别是2019年春节前出台的“一城一策，因城施策”的调控政策，被很多机构解读为变相在放松调控，这也是很多地产公司今年上半年疯狂拿地的判断基础。

结合今年7月银保监会23号文，对地产前融的进一步规范，地产的融资渠道进一步收紧。这次会议的主题，就是重申坚持房地产调控的长期性，打破那些对周期性的幻想。

政治局会议前后，大连、西安、杭州等今年房地产热度较高的城市纷纷出台了收紧调控的政策，在目前大部分城市热度较高的情况下，房地产短期放松调控很难出现。

对于投资拿地的几点预判：

1、拿地窗口，2019年3-4季度是一二线城市的重要拿地窗口期，三四线城市往后延展1-2个月。伴随今年上半年土地市场过热，以及政策的收紧导致的市场短期遇冷。同时为了平抑房价，各地会加大土地供应，并推出一些低价地，用来保证房地产市场的整体稳定。

2、旧改，全国共有老旧小区16万个，涉及居民4200万户，建筑面积约40亿方，旧改的核心是基础设施的改造，其次才是房地产。但是这不妨碍旧改成为房地产的下一个热点，在很多三四线城市，囿于财政能力的捉襟见肘，地方政府无力推动旧改，会大力欢迎社会资金参与，这对于一些资金和操盘能力较强的房企是一个不错的机会。

3、城市群，2018年我国的城市化水平刚好迈过58%的门槛，距离发达国家平均的80%还有较大的差距，但是目前暴露出大城市病，小城市发展不足的问题。强调城市群的发展，通过区域中心城市带动周边区域的发展，这是未来经济发展的主流，也是房地产发展的一个方向。

就京津冀、大湾区、长三角三个中国最发达的一级城市群的发展历程而言，这些区域近两年土拍的热点已经由区域的核心超大城市扩散到了周边的城市，带动了周边房地产市场竞争和消费的整体升级。

因此提前布局大城市群的周边土地市场，吃到下一波增长的红利是未来拿地的重点。

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