“中兴路项目”要上市了。

按照拿地时80%中小套住宅面积的规定，如以90㎡来算， 单价恐怕突破16万/平 。

这与融信2016年 110.1 亿总价， 10万/㎡ 的名义楼板价， 14.3万/㎡ 的可售面积楼板价不谋而合。

2016年"中兴路项目"

盛况回顾

我们不妨回顾一下当年拿地时的盛况。

2016年是一个高地价频出的年代。8月17日上午，位于静安区中兴社区N070202单元332-01-A、333-01-A地块开拍。由于是近年来少有的内环地块，吸引了18家企业参拍，其中不乏仁恒、融创、招商、万科、保利等大鳄。

地块东至宝昌路，西至公兴路，南至临山路，北至中兴路，以鸿兴路为界分为东、西地块。

18家开发商400+轮竞拍

9:50，核实完竞买人身份，竞拍正式开始，起拍总价46亿元，起始楼板价4.19万/平；

9:52，主持人将竞价幅度从200万调整到1000万一加，9号仁恒将价格加到50亿元；

9:54-10:02，西藏城投、世茂和雅居乐多次叫价；

10：03，仁恒出价70亿；

10:03-10:16，更多开发商加入战斗，仁恒多次叫价，世茂紧随其后，价格来到75.8亿；

10:17，融信直接叫价80亿；

10:17-10:29，万科出手PK仁恒，此时，楼板价已破10万/平；

10:29，融信直接跳价90亿；

10:29-10:54，现场已经变成仁恒与中粮首开建发联合体两家的车轮战，价格来到98亿，竞价270+轮；

10:57，仁恒叫价破百亿；

10:57-11:05，破百亿后，仁恒与中粮首开建发继续激战，融信突然杀出，叫价到105亿；

11:05-11:18，融信和中粮首开建发展开角逐，现场有开发商说：“他们要血战到底。” 眼看着土地价格奔着110亿而去，也有开发商说：“别急，还早呢。”此时现场竞价已超420轮；

11:20， 在土地价格破110亿之后，主持人说：“还有没有要加价的。”现场有开发商说：“这个主持人太坏了，直接落槌就好了。”最后，融信以110.1亿元拿下静安区中兴路地块。

1个半小时， 400+ 轮举牌，最终 融信 以 110.1 亿斩获，并以 10万/㎡ 的名义楼板价， 14.3万/㎡ 的可售面积楼板价， 139% 的溢价率，刷新全国楼板价纪录。

2016年12月，万科公布的简报宣布， 以53.95亿元买下该项目49%权益 ，与融信共同合作开发。

2017年3月，获得《建设用地规划许可证》。

2017年7月，项目设计方案终于出来，上海静安规土网公示了该项目东地块设计方案。

项目东地块规划有 6栋14-29层高层，3栋3层住宅，容积率为3.5 。

住宅和商业占比分布为90%、10%，小区的主入口设在了宝昌路上，中央有一个下沉式的庭院。南北栋距最宽处约71.87米，最小栋距也有46.85米。

商业部分主要集中在北侧的中兴路、西侧的鸿兴路以及地块主入口处，沿街商业均为2层，在地块东侧即主入口位置还规划了一幢3层的餐饮商业。

根据出让条件，商业部分将全部由开发商自持。

项目目前进展如何？

小胖君从8号线中兴路站下车，沿着中兴路步行500米左右到达项目。

图中画圈处可能是未来售楼处。

我们换个视角，看一下小胖看房的航拍照：

据小胖看房群内小伙伴爆料， 东地块项目预计十月中下旬开盘，售楼处可能会在十月初开放，这期总共六栋，面积段从50-200平左右。总高20+层。梯户比：两梯三户、两梯两户。

项目地段不错，周边三轨交环绕： 3号线，4号线，8号线。

与8号线中兴路站、3、4号线宝山路 皆不超过600米 ，步行可达。

靠近西藏北路商圈，紧邻静安不夜城板块，与上海火车站直线距离不超过1公里，与外滩直线距离也仅2公里，与陆家嘴直线距离约3公里。

项目入市价格待定，我们看一下周边的二手房和新房都在什么价位。

附近有不少优质二手楼盘，比如复地新都国际9万/平，蒙特利名都城7.8万/平，万科翡翠雅宾利9-10万/平， 它上月刚推出最新一期叠加产品，均价12万/平。北面的新湖青蓝国际，二手挂牌价约10万/平。

另外，周边20-30年房龄二手挂牌价普遍在6-7万/平。

新房角度看，项目周边的楼盘，高层入市均价基本都在9-11万/平，比如新静安的金融街9.2万/平、虹口珠江铂世外滩界约10.2万/平、黄浦五坊园11.1万/平。

值得一提的是新静安未来将有不少新房供应，凯德星贸邸、静安天御、新湖青蓝国际以及民德花苑二期。

户型图

这是小胖看房群友爆料的疑似中兴路地块户型图：

新静安区承载的2035规划

坦白说，项目周边的环境、配套，要撑起这么高的价格略显吃力。

但换句话说， 新的价格意味着新的城市迭代，意味着周边界面、配套的变更，也恰是板块提升的可能和契机。

所以自2015年静安区与闸北区合并后，这片区域城市更新很快、改造率很高；

另一方面，根据“上海2035规划”，楼盘周边 不夜城、 苏 河湾板块入选了中央活动区 ，未来将与陆家嘴、外滩等共同承载上海参与全球竞争的核心功能。

这样的起步，可以说是非常厉害了。

另外在《关于推进落实“一轴三带”发展战略的实施意见》中明确打造“苏州河两岸人文休闲创业聚集带”，并加快“一河两岸”规划落地，届时苏河湾地区路网密度，街道、河道的环境整治和景观美化都将提升一个大Level；强化产业聚集也将构建具有竞争力的产业体系，苏河湾地区将成为带动静安南北协调发展的引擎 。

而“中兴路项目”紧邻苏河湾，如果 真的能以接近16万/平的价格入市，所带来的势能将掀起上海楼市的新 篇章，让我们拭目以待。

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