按照法律规定，屋顶结构一般作为规划或出让合同规定的空间范围纵向高度的界限，相应的权属仍为土地所有权人所保留。日常生活中，开发商建设完毕将所建房屋全部转让后，全体业主即以业主的身份成为该片土地新的建设用地使用权人。相应地，屋顶空间的权属仍为土地所有权人保留。因此，从法律意义上而言：

一、建筑物区分所有权人对屋顶空间的利用应当经全体区分所有权人共同决定。依照物权法第七十六条之规定，利用屋顶结构应属于建筑物区分所有权人共同决定的事项，单个业主不得擅自占有、利用。

二、建筑物区分所有权人对屋顶空间的利用要符合比例原则。全体建筑物区分所有权人是该栋建筑物所占土地的建设用地使用权人，该建设用地使用权一般而言是该片土地上最先设立的用益物权。

三、房地产公司与单个业主就楼顶空间签订的专用使用协议应归于无效。开发商本身并非屋顶结构的所有权人，也非屋顶空间分层空间权的权利人，其与单个业主签订的专用使用协议侵犯了国家和其他区分所有权人的利益，故开发商与业主签订的屋顶空间专用使用权的协议应认定为无效，业主不得以此为由侵占屋顶结构擅自利用屋顶空间。

文丨王绍伟律师 房地产业务部

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