买错片区悔10年！2020年深圳爆款版块预告

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　　12月初，深圳市委、市政府印发了“示范区”行动方案，明确了深圳今后5年的阶段发展目标和重点任务。

　　方案全文过长，计小岚在此不做赘述。

　　对购房者而言，最关心的问题依旧是——

　　1、哪些区域有新的发展契机？

　　2、哪些悬而未决的规划可以重塑城市面貌？

　　3、哪些产业将创造片区高质购买力？

　　计小岚依据目标定位、规划梳理了9个重点区域目前状况，供购房者参考。

　　怎么挑？

　　《行动方案》提出了未来几年127项最重要的工作，可以看到深圳未来5年重点发展的地区、项目。

　　实际上，文件内提到的不少片区早已出现在2018年8月公布17个重点区域名单里。比如：福田保税区、大空港、坂雪岗科技城等，这些区域的目标是成为深圳未来的重要增长极。

　　为了更好的区分各区域的功能导向，我们根据目标定位、发展阶段、空间规模、产业类型、活动人群等差异要素，可以分为四类：

第一类中心服务性重点区域，如深圳湾超级总部基地、坪山中心区、深圳北站商务中心区、宝安中心区、大运新城和空港新城。 第二类科创园区型重点区域，如平湖金融与现代服务业基地、高新区北区、留仙洞战略新兴产业基地、福田保税区、深圳国际生物谷坝光核心启动区和盐田河临港产业带。 第三类是综合集群型重点区域，有生产和生活功能，如梅林-彩田片区、笋岗-清水河片区、光明凤凰城、坂雪岗科技城和国际低碳城。 第四类是旧城更新型重点区域，该类型重叠了部分前三类的重点区域，比起在空地上新建，这些重点区域是利用了城市更新盘活存量的特点，包括第二类的福田保税区。

　　细细看起来，这些重点区域各有各的好，但是要挑到最适合自己的那套房子，依然要花点心思。

　　对普通购房者而言，最关心的问题依旧是片区内配套、学位、轨道交通、以及新房二手房目前的状况是怎么样的。

　　在这里，计小岚挑出9个高爆发版块，来一睹为快。

　　中心服务性重点区域

　　01空港新城

　　△空港新城范围

　　规划范围：今年燥热的沙井就位于空港新城范围，根据规划显示，空港新城位于大空港地区北部，规划面积45平方公里。是大空港建设的重头戏，“两中心一馆”（新国际会展中心、国际会议中心、科技馆）就规划在这里。

　　定位：粤港澳大湾区新城

　　配套：空港新城在建项目众多，包括市海洋新兴产业项目、宝安综合港区项目、国展互通立交项目、国际会展中心及其商业配套项目，最受大家关注的深圳国际会展中心目前已落成。

　　轨道方面，目前已建成的有地铁11号线和穗深城际，在修的有12、20号线。

　　片区内的沙井商圈目前涵盖西荟城、沙井京基百纳广场、新沙天虹购物中心、形色城、新桥天虹商场、Hello时光城等6个商业项目，商业体量达40万㎡。商业建面约16万㎡的万丰海岸城仍在建设中。

　　房价：

　　△数据来源： 贝壳找房

　　02 深圳北站商务中心区

　　△深圳北站商务中心区范围

　　规划范围：深圳北站商务中心区范围西至福龙路、北到人民路、东到梅龙路、南至玉龙路和民丰路，总面积6.1平方公里。

　　据规划显示，新区北站商务中心区重点发展以产业金融、信息服务、电子商务等为主的现代服务业，合理配置生活性服务业，引导发展总部经济，打造深圳外溢发展基地，逐步形成具有区域辐射力的城市中心。

　　定位：以现代服务业为主，建设具有国际水平和现代化特色的综合商务片区

　　配套：区域内的深圳北站衔接了广深港高铁、厦深高铁的途经站点。还有地铁4、5、6号线（在建）。

　　教育方面，规划建设6所学校，玉龙学校、龙华实验学校、深圳市高级中学北校区、深圳外国语学校龙华校区4所学校已建成并投入使用，其他2所计划三年内全部完成。

　　医疗文体设施建设方面，规划了美术馆新馆和市第二图书馆、区规划展览馆和演艺馆等4个文化场馆。新华医院和市第二儿童医院两所市级三甲医院目前正在建设中。

　　房价：

　　03 香蜜湖新金融中心

　　规划范围：香蜜湖新金融中心规划范围包括香蜜湖北、中、南三个片区，北至侨香路、南至滨河大道，西至香蜜湖路，东至香梅路、新洲路，面积约4.9平方公里。

　　定位：国际级的金融中心

　　配套：香蜜湖片区被红荔西路分割成为北区和中区两大用地，其中北区用地面积83.2公顷，中区用地面积57.2公顷。

　　具体为：

　　香蜜湖中区规划打造深圳金融街，因此该区域对于礼宾会议、高端论坛、高雅艺术的需求突出，具有巨大的高端文化艺术消费潜力。

　　香蜜湖北区规总建筑面积为20万㎡的国际交流中心。其中包括：5万㎡、承担“一路一带”礼宾会议功能的礼宾会议中心；4万㎡的中国改革开放博物馆；8万㎡的歌剧院；以及3万㎡的相关配套设施。

　　香蜜湖作为传统名校聚集区，片区内有深圳外国语东海小学、荔园外国语、深圳高级中学、明德实验学校等多所实力雄厚的学校。

　　房价：

　　科创园区型重点区域

　　01 深港科技创新合作区

　　△深港科技创新合作区范围

　　规划范围：河套A区位于香港侧，建设“港深创新及科技园”，河套C区及福田保税区位于深圳侧，建设“深方科创园区”。

　　深港双方将从空间营造、科研配套、交通支撑等多方位实现合作区协作，集聚深港科技创新资源，共同打造综合性国家科学中心。

　　定位：国际科技创新中心

　　配套：河套片区有地铁4、7号线纵横交错。福保区目前暂无地铁，3号线南延段施工中，预计明年底开通。

　　片区范围内目前虽暂无大型购物中心，仅有华润万家、佳德福百货等超市类的商业配套，想逛高端MALL就得前往购物公园、会展中心等商圈。

　　教育方面，片区内有皇岗小学、水围小学、福民小学、皇岗中学、福苑小学、福外南校区等。2018年9月份正式招生开学的福苑小学、福外南校区，推动保税区对口楼盘单价上涨1万/㎡，可见家长对优质学位的需求。

　　房价：

　　△数据来源： 贝壳找房

　　片区报告：

　　02 高新区北区

　　规划范围：高新区北区是指北环大道以北、南海大道以东、广深高速以南、沙河西路以西围合的区域，总面积2.58平方公里。已建成产业空间310万㎡。

　　定位：国际一流的高科技园区

　　配套：未来的高新北是汇集4条轨道线， 地铁13、15、24、27号线。 13号线已于2018年开工建设，计划2022年开通，未来从松坪可1站到达西丽高铁枢纽站。

　　根据规划，片区内的朗山路将打造成集公园、医院、学校、商业mall、商业街、文体设施于一体的综合服务带。有人才、有产业、有交通枢纽、有政府配套，商业还用愁吗？

　　教育方面，片区内有松坪学校（小学、初中），公立学校，广东省一级。东区里面还有一个圣泽新蕾幼儿园。有传言松坪学校将被南外教育集团收购，但注意，这只是坊间传言。

　　房价：

　　△数据来源： 贝壳找房

　　片区报告：

　　综合集群型重点区域

　　01 坂雪岗科技城

　　△坂雪岗科技城规划范围

　　规划范围：坂雪岗科技城位于龙岗区坂田街道北片区，由清平高速、布龙公路、梅观高速和机荷高速围合而成，总占地面积约22.18平方公里。聚集了天安云谷、神州智园、云里智能园、宝能科技园、上雪科技园等125个产业园区。

　　定位：世界级电子信息产业集群承载区

　　配套：坂雪岗科技城所在的 坂田分为南、北两个片区。

　　坂田南片区片区功能以居住为主，兼有少量产业功能。

　　坂田北片区建设的是以国际知名的通信技术与计算机技术的研发和总部为主导功能的综合性新城区。

　　片区内有已建成的5号线，在建10号线预计明年6月通车，以及备受关注的坂银通道。坂银通道双向6车道，全程无红绿灯，开车到福田中心区仅约12分钟。

　　房价：

　　02 光明科学城

　　△光明科学城规划结构

　　规划范围：光明科学城位于光明区东北部，规划面积达99平方公里。

　　光明科学城分为“一心两区、绿环萦绕”的空间结构，“一心”即光明中心区，建设科学城的生活服务中心。“两区”即装置集聚区和产业转化区。装置集聚区集中建设大科学装置、科研机构、高水平大学等；产业转化区建设成果转化平台和产业创新平台，培育和布局未来新兴产业。

　　定位：世界一流科学城

　　配套：目前片区规划有地铁6号线（在建）、13号线（在建）、光明城高铁站、龙大高速、南光高速及外环高速。其中地铁6号线预计明年正式运营通车，届时，光明无地铁时代结束。

　　教育医疗方面，目前有中山七院、中山大学深圳校区、文化艺术中心、深圳实验学校光明部等。此外，光明科学城的绿色生态资源丰富，生态控制线面积占总面积53%，拥有公园147个，水库18个。

　　光明科学城规划建设现状：

　　中心区文化艺术中心即将竣工；

　　深圳科技馆正在筹建当中；

　　光明区政府以及各项公共服务平台已经正式运营；

　　科学城中心公园已经投入使用；

　　周边各项配套设施，道路交通干线正在建设当中。

　　房价：

　　旧城更新型重点区域

　　01 笋岗-清水河片区

　　△笋岗－清水河片区城市更新区位图

　　范围：笋岗－清水河片区总规划用地面积5.42平方公里，由笋岗片区（规划用地3.05平方公里）和清水河片区（规划用地2.37平方公里）两部分组成。

　　定位：大湾区金融服务中心

　　配套：笋岗-清水河片区定位为高端商务中心区，主要发展特色商贸、创新金融和文化创意产业。近三年完成投资共计约257.2亿元。 目前在建产业项目12个，建成后可新增产业空间约239.7万 ㎡ 。

　　在交通方面，笋岗 －清水河片区 具备其他区域难以比拟的优势。目前，轨道交通7号线与9号线通车，其中有四个站点位于笋岗。正在规划中的14号线(福田-龙岗/坪山)与17号线(罗湖火车站-平湖)也将经过笋岗 －清水河片区 。

　　房价：

　　02 梅林-彩田片区

　　△梅林-彩田片区规划效果图

　　规划范围：梅林-彩田片区在福田CBD北部，由梅坳八路、中康路、北环大道、彩田路，笋岗西路、皇岗北路、北环大道、彩田路围合而成，占地1.47平方公里。规划了近25块商业、商务办公用地，总建筑面积超250万㎡。

　　定位：深圳智谷梅彩中轴智慧城

　　配套：就轨道交通方面来说，目前有地铁4、9号线纵横分布。4号线南北走向，连接龙华与福田；9号线东西走向，串联起南山、福田、罗湖。 另外还有南北走向的10号线在建，预计2020年竣工。

　　教育方面，梅林片区内目前设有梅山小学、梅园小学、梅林小学、梅丽小学、梅华小学、翰林实验小学等多所小学，中学则较为紧缺，仅有梅山中学和翰林实验学校初中部。

　　值得关注的是，梅林片区在建的梅香学校已加入福田区实验教育集团，将提供学位2280个，该九年一贯制学校受到不少家长关注。

　　目前的大型综合购物中心为卓悦汇，另有家乐福、天虹以及绿景虹湾自带商业佐阾虹湾购物中心等，商业配套相对完善，可满足生活需求。根据梅彩片区产业规划，未来会综合居住、商务、商业等功能，可见在商业领域仍有很大的发展空间。

　　房价：