深圳6大网红片区大PK，哪里的房价涨幅最高？

近日，深圳成为了投资者眼中的香饽饽，机构大手笔扫货再现踪迹。

5月份，前海金融中心写字楼进行了3单资金过亿的交易，金额分别为1.7亿元、1.55亿元、1.35亿元；

6月底，蛇口太子湾商务广场4、5号楼写字楼被整售，总金额高达15亿元。

市场资金对大前海片区的物业资产认可度可见一斑。时针再往回调到2016年。经济学家金岩石也曾放话，“前海房价不达30万/平，是深圳开发商的耻辱。”

其实，不光是前海，今年以来深圳多个片区都在频频刷着存在感：

皇岗口岸正式开拆，河套地区建设进入实质性发展阶段；

深圳科技馆落户光明，区域价值迎来重估；

西丽湖科教城重点项目动工，西丽高铁站确认选址，价值提升蓄势待发……

看起来每个片区都充满了发展动力，一时竟分辨不出哪里更具前景，导致不少购房者相当迷茫，不断在后台咨询小编，希望能够指点迷津。

因此，本篇文章小编就挑选了几个不断迎来规划利好、反复被市场提及的“网红”片区：前海、河套、西丽、龙华、大空港、光明等，来详细给大家扒一扒它们的“家底”。

前海

范围：前海区块15平方公里，东至月亮湾大道，南至妈湾大道，西至海滨岸线，北至双界河、宝安大道。

从一片滩涂到高楼林立的现代都市，前海只用了短短十年。

从正式纳入十二五规划，到十三五规划中成为深圳双中心之一，六年中前海迎来了大爆发。而对于购房者来说，最直接的表现就是房价涨幅。只不过以区域内以写字楼和大面积公寓为主的前海，留给普通投资客的机会越来越少了。

1历年房价数据

截止到2017年，前海新房已从2.7万涨到7.7万，涨幅高达185%。

数据来源：深圳中原研究中心

2最新规划定位

定位：依托香港、服务内地、面向世界，是深圳未来的城市双中心之一。

根据规划，前海将重点发展金融、现代物流、信息服务、科技服务及其他专业服务四大产业，依托于地形特征，又将前海划分为3个片区，分别是桂湾、前湾和妈湾片区。

桂湾片区：重点发展金融、信息、贸易、会计等生产性服务业，吸引企业总部集聚，同时发展生活性服务业，打造集中展示前海整体城市形象的核心商务区。

前湾片区：重点发展科技及信息服务等生产性服务业，并承接桂湾片区和妈湾片区的功能拓展，集中安排体育、教育、医疗等公共服务业，打造功能复合的综合发展区。

妈湾片区：重点发展现代物流、航运服务、供应链管理、创新金融及其他专业服务业等产业，打造具备区域生产组织中枢和国际供应链管理中心功能的保税港片区。

3规划配套

根据最新自贸规划研究成果，前海范围内规划布局13条轨道线路，包括9条城市轨道、4条城际轨道，轨道线路总长度约62km，线网密度约4.1km/k㎡，未来站点密度将超过东京、曼哈顿地区，实现30分钟可达深圳机场、福田中心，1小时可达粤港澳大湾区主要城市。

地铁5号线南延线、9号线西延线预计2019年底建成，穗莞深城际预计今年9月通车，深惠城轨、深珠通道、深中通道开启城际轨道交通时代，结合香港国际机场和深圳机场两大空港，实现 “海、陆、空、轨”四维交通。

除了公共交通，市政配套设施也在逐步完善。4月24日，“前海八、十单元城市设计国际咨询”透露了重大信息：

中国国家博物馆·深圳馆落户前海，这里将陈列中国从海外收回的流失文物，同时，中国各地博物馆顶级文物还将定期于深圳馆展列；科技专题馆即将开建；国际学校、国际医院、国际教育科研机构、九年制学校等一系列公共设施都被引进前海。其中，国际学校已经开工建设。

4在售房源

河套

范围：河套地区是在1997年深圳河治理一期工程完成后，由新、旧河道在皇岗-落马洲口岸东侧围合形成的一块面积约87.7公顷的土地。北邻深圳市皇岗口岸的货运停车场，南抵香港新界西北区的落马洲，东临上步码头，西至皇岗口岸大桥下。

作为连接深港两地的重要片区，关于河套的合作筹划其实已推进了20年。终于在2017年1月，深港正式签订合作备忘录，将河套地区打造成“深港创新及科技园”，并且在今年有了实质性的动作。

2018年以前，河套一直被视为福田区的房价洼地，不过自去年福田外国语学校南校区正式招生之后，价差基本被填平。

1历年房价数据

2016年，河套均价6万/平以内；2019年，河套生活辅助区福田保税区因为名校均价大涨1万/平。

2最新规划定位

定位：未来河套地区或将成为科研与人才汇聚的重要区域，为两地创新发展提供智力支撑。未来的深圳，也将形成“西有前海，东有河套”的深港合作两大支撑点。

根据规划，深港科创瞄准深港紧密合作和融合的潜力，将从空间营造、科研配套、交通支撑等多方位实现合作区协作，集聚深港科技创新资源，共同打造综合性国家科学中心。

3规划配套

皇岗口岸正式重建：现有货柜车出境通道将搬离至莲塘口岸，预计今年8、9月份开始拆迁撤离。同时，皇岗口岸还有一栋老式建筑将会拆除，将与拆除后的原货柜车通道一起，修建一座大型购物中心和一所公立学校，不过具体哪块地会修建学校目前还没定。

未来将引进3条城轨和2条地铁。其中，地铁3号线延长线将于2019年年底或者2020年初开通，10号线二期暂无具体工期。城轨目前还不清楚具体的线路规划，但既然是城轨，必然连通城市之间。

由于皇岗口岸靠近正在建设的岗厦地铁枢纽，因此通过岗厦连接深莞惠城轨，再直达香港的可能性较大。毕竟此前香港曾提出要在大湾区租界土地建设“香港新城”，容纳60万港人居住。而皇岗口岸的重建，可能成为香港连接大湾区的重要枢纽。

更重要的是，皇岗口岸改造重建之后，将与福田口岸联通，提供更加便捷的服务，满足更加庞大的人货通关需求。福田口岸也将升级，打造成为河套的综合服务枢纽。

此外，河套北区正式启动第一阶段棚改前期意愿征集，有八个老旧小区纳入棚改，将为河套提供居住和产业空间。根据河套北片区老旧小区棚改概念规划征求意见稿显示，河套北片区棚改范围达到32.2公顷，计划打造成深港融合试验区。据《南方都市报》报道，该区域将有居住、产业、商业三种用地结构，其中办公空间将达到50万平方米，主要用于深港融合带来产业空间需求。

4在售房源

要买河套新房，只有一个选择——位于河套C区内的深物业金领，在售65-88平2-3房住宅，单价7万/平起。

二手房的选择反而更多。

西丽

范围：南至北环路，北靠羊台山，面积达90多平方公里。现下辖有曙光社区等11个社区，是目前深圳现存自然村最多的镇。

1历年房价数据

以前提及西丽，深圳人固有的印象就是：房价洼地、南山郊区、野生动物园。然而近年随着政府重点发展片区留仙洞、大学城的规划加持，房价早已发生翻天覆地的变化。

小编找出来典型楼盘近3年的房价变化，大家可以随意感受一下。

2最新规划定位

定位：南山次中心，南山北部的中心城。

根据规划，片区将发展成为深圳市城市副中心；南山北部地区综合服务中心；集创智、教育、科研为一体的产城融合协调发展区；国际品质生态宜居城区；以及领先全国的复杂地区城市更新统筹示范区。

3规划配套

西丽湖科教城：现已有南科大等一批高校和科研院所，国家省市创新载体271个，未来还将规划布局鹏城实验室和北大、清华、天大-佐治亚等深圳校区。目前，南山区有国家级高新技术企业超过3500家，PCT国际专利申请量占全国的近1/4，各类众创空间245家，孵化面积达130万平方米。

交通：西丽高铁枢纽将选址西丽曙光仓储片区，也就是沙河西路西侧，南坪快速以北区域。预计占地面积173.8公顷，承担赣深、深茂、沿海等多条高铁始发终到功能。

根据规划，西丽枢纽将引入——赣深客专、深茂铁路、深汕客专3条国家铁路，深惠（深珠）、深莞增、深珠（规划方案）3条城际铁路，以及13、15、27、29号线4条城市轨道。其承担的功能还包括“沿海高铁动车通过作业，兼顾办理部分深惠、深珠城际动车作业。”这意味着，西丽站将是深圳到赣州、茂名、惠州、珠海四个方向的超级枢纽。

西丽枢纽示意图

此外，轨道交通也很便捷。除了已开通的5号、7号线之外，据说规划中的13号线（在建，预计2022年开通）、15号线（计划2019年开建，2022年通车）、29号线（暂无规划工期）也将汇集于此。

商业：据统计，未来将有5个新购物中心落户西丽，总体量达36.7万㎡。

旧改：在西丽中心片区，大沙河流域有18 个城中村，25 个旧工业区，占南山区的1/2 以上，农民房和旧厂房多。

西丽东（桃源街道、大学城片区）约5个旧改项目（含在建或刚入市项目），拆除重建建设用地总面积约42万㎡。

桃源街道旧改中超10万㎡以上旧改体量的有2个项目，均为京基地产开发，其中一个是京基御景峯，另一个是“珠光村城市更新单元”，两大旧改的拆除重建面积约达到29万㎡，占桃源街道68.7%的旧改体量，桃源街道新房市场的主要供应来源。

4在售房源

龙华

范围：位于深圳市中北部、宝安区东部，包含民治、龙华、观澜、大浪四个片区，总面积24.8平方公里。

1历年房价数据

从2011年12月底正式成立新区，历时8年，龙华这一路来就跟开了挂似的。

得益于地理优势，龙华成了离市中心最近的关外区域，曾一度被称作“福田的后花园”。随着各种利好规划概念，龙华在短短几年内身价暴涨，核心区域白石龙-红山一带的房价直逼福田中心区，于是“宇宙中心”的称号逐渐取代了“福田的后花园”。

2最新规划定位

图片来源网络

定位：深圳中部发展轴片区、商务中心、高端服务集聚区

十三五整体规划：未来应优先承接福田外溢高端功能，围绕高铁经济发展现代服务业和战略性新兴产业，同步强化南北向交通联系、完善公共配套设施。其中最核心的深圳北商务中心片区，主要发展总部经济、产业金融、电子商务、商务办公、文化创意、综合商业等功能。

一、深圳北站商务中心片区

以深圳北站商务区为核心，整合周边梅林关片区、民治中心片区等，共同打造深圳北部新中心。强化总部经济、国际商务、金融业等核心功能，依托地处深圳几何中心的区位优势，建设与福田-罗湖中心区商务体系相衔接的高端服务集聚区。重点发展总部经济、金融、商贸、专业服务等现代服务业，打造集高端商务、现代商贸、金融服务等于一体的“国际会客厅”。借力高铁经济，布局公共服务功能，塑造深圳新地标，建设具有国际水平和现代化特色的综合型服务片区。

二、鹭湖科技文化片区

以新区科技文化服务核为重点，结合观澜战略性新兴产业园等周边片区，打造区级科技中心、文化中心、公共服务中心及战略性新兴产业集聚基地。以科技文化服务为核心，商业、行政、医疗、社会保障服务为支撑，规划建设新区图书馆、科技档案馆、群众艺术中心，增强特色学院、教育培训、科技孵化等功能开发，打造新区科技引领、文化服务的辐射源。

三、九龙山产学研片区

重点建设九龙山产学研示范区，加强产权清理和土地整备力度，结合福民创新园，重点发展中小科技企业总部、新兴产业研发孵化、综合配套服务等，打造集国际高等教育、研发孵化、总部经济、生态休闲于一体的创新知识城区。

四、龙华现代商贸片区

依托三联、龙园、景龙、清湖等社区，借助龙华商业中心发展带动，积极推进以商务楼宇、特色商业街、专业市场及现代居住功能为重点的城市更新项目改造，重点完善公共服务配套，促进多元业态集聚，提升城区商务、购物、休闲、娱乐、餐饮等功能，打造新区产城融合示范区。

五、大浪时尚创意片区

加快大浪横朗片区土地整备，拓展大浪时尚创意城发展空间，大力引进时尚品牌研发设计总部、服装设计学院，配套建设专业市场、购物街区、会议中心、主题酒店等，引导高端发展，提高产业附加值，打造深圳重要的时尚创意之城。

六、观澜生态文化片区

以观澜文化产业园为重点，加强城市环境综合整治，提升公共服务水平，依托观澜高尔夫、红木、版画等优势资源，重点发展体育休闲、工艺美术、网络传媒、都市旅游等与生态文化功能相适应的文化创意产业，提升生态文化内涵品质，打造深圳知名特色主题旅游基地。

3规划配套

近期重点加快推进配套：6号线、玉龙通道、新华医院、深圳市第二儿童医院、市美术馆新馆、致远学校、北站中心公园、大脑壳山城市公园、白石龙工业区、民乐村旧村改造、民治第三工业区城市更新项目。

教育：到2020年将新建学校30所，新增义务教育公办学位3.5万个，新增高中学位7500个。其中包含关注较高的深圳市第八高级中学、深圳外国语学校龙华校区、白石龙学校（深圳市高级中学龙华校区）、红山片区学校（初中)、上塘学校等项目。

5条地铁线：4号线（已开通，北延段预计2020年建成）、5号线（已开通，只经过深圳北站）、6号线（预计2020年建成），除此之外有轨电车已通车，中轴线、宝龙线正在做前期研究。总体来看，龙华新增地铁主要还是集中在深圳北-上塘区域，未来4号线依然将承载龙华大部分客流量。

文体配套：市美术馆新馆、市第二图书馆（调剂书库）、深圳书城龙华城、新区文化体育中心、新区图书馆、新区大剧院（会堂）、新区科技馆、新区青少年宫等

旧改情况：十三五期间共48个旧改项目，其中工业区改造项目27个、旧村改造项目12个，投资1400亿元。

以下为重点旧改项目：

旧城改造项目：鸿荣源深圳北（龙华）商务中心、中洲龙华商业中心区、观澜中心西、深国际梅林关项目等。

旧村改造项目：茜坑新村西片区、观澜长湖头村、松元厦旧村片区、观澜竹村片区、大浪龙胜旧村片区等。

旧工业区改造项目：海岸城龙华第三工业区、建滔工业区、清湖新业片区、德爱工业区、英泰工业区、宝山工业区等。

4在售房源

大空港

范围：位于深圳市宝安区北部，由广深高速、机荷高速延长线、珠江治导线、深莞行政界线、茅洲河、松福大道、福海大道合围区域，总规划面积95平方公里。包含了空港新城、宝安机场、海上田园、机场码头、综合港区等重大项目。

1历年房价数据

因大空港片区范围较广，楼校长找来了较有代表性的沙井片区的房价变动情况：

2最新规划定位

定位：大空港地区将全面建成国际知名的空港都市区、湾区新城。未来，大空港地区将成为深圳市“创新、创业”的经济新引擎，是粤港澳协同发展引领区、前海战略拓展区、国家未来产业创新集聚区。

重点发展产业：《大空港地区综合规划》把大空港地区的空间结构定为“两核、两带、五区”，实现城市形态与城市功能需求在发展时序上的合理配合。“两核”即“空港核心区、会展核心区”；“两带”是指“西部活力海岸带、综合功能发展带”；“五区”是指“机场片区、福永片区、新城核心区、半岛区、离岛区”等五大功能片区。

3规划配套

全球最大会展中心——深圳新会展中心即将完工，当前会展中心主体工程已经基本完成，各个展厅进入机电项目和精装修收尾阶段，将于今年7月全面建成并投入使用。

5月初，深圳铁路枢纽总图规划（2016—2030年）获得批复。规划新建深圳机场高铁站，办理部分深茂铁路动车始发终到、立折及通过作业。

更多规划如下： ☟ ☟ ☟

大空港区域海陆空全面发展，拥有空港+高铁枢纽+轨道及公路+港口多方位一体的交通体系，未来将是珠三角唯一海陆空铁联运的大空港综合交通枢纽。

空港方面：深圳宝安国际机场T3航站楼第三跑道待启用、T4航站楼预计2025年建成；

港口方面：规划建设深圳机场码头（客运、货运、游艇）、宝安综合港区，与现有的福永码头、大铲湾码头一起，打造西部海运枢纽。

轨道交通方面：市内交通有地铁快线11号线连接深圳湾超总、福田中心区、前海、沙井等九大片区；西部专线地铁12号（蛇口-海上田园）也已开工，同样是快线，预计2022年底开通；还有空港专线地铁20号线，连接机场与会展中心。

远期规划有地铁26号线（机场东-松岗）沿107国道敷设、地铁30线（福永-大空港）和18号线（空港新城-盐田）。

道路交通 ：西部地区已有广深高速、沿江高速、机荷高速，可快速通达市内外区域，同时，目前正改造107国道，致力于打造“第二条深南大道”，可正面对接深中通道；还有深圳外环高速（沙井-葵涌），未来可实现深圳东西快速串联，预计2020年建成通车。

4在售房源

光明

范围：位于深圳市西北部，新区下辖光明、公明、新湖、凤凰、玉塘、马田六个街道办事处，28个社区，面积156.1平方公里。

虽然是位于西北部，光明中心却被列入中部发展轴，与龙华中心一同承接福田外溢高端功能，并且同样发展高铁经济。除此之外，光明还是全市地铁快线最密集的地区。

1历年房价数据

如今提及光明，人们记忆中的“农场、牛奶和乳鸽”逐渐被“高铁捷运、中山大学和超级旧改”取代。

2016年光明房价1字头起步，如今基本都突破3万/平了。

2最新规划定位

定位：现代化国际化绿色新城、教育医疗和创新高地

十三五整体规划：光明区将围绕建设“现代化国际化绿色新城”总体目标，着力打造区域性教育医疗和创新高地、高技术产业基地、绿色生态新城，将光明区建设成为深圳市新时期重要的城市副中心和区域发展极。

深圳科技馆：该馆被列为深圳市新一轮重点规划建设的“新十大文化设施”之一，总用地面积约6.6万平方米，建筑面积超过10万平方米（限高60米）。将被打造成具有国际一流水平、代表城市形象、彰显深圳城市品位、突显深圳科技和创新发展的国际顶级特大型公益性科学中心，设有科技展示区、科技影院区、教育活动区、科技交流中心、公众服务区、业务管理区、科学广场区（室外）7大功能区。

光明科学城：发展定位为综合性国家科学中心、核心区原始创新和未来产业策源地、世界大型开放创新网络枢纽、深化科技创新体制机制改革前沿阵地、粤港澳大湾区国家科技创新中心战略支撑。到2020年，形成科学城建设基本框架体系；到2025年，形成世界级科学城的核新功能；到2035年，基本建成高度国际化的综合性国家科学中心核心承载区。

光明凤凰城：总面积约15平方公里，包括光明高铁门户区、平板显示园片区、新城公园周边片区及红坳片区，是深圳市16个重点开发区域之一，将打造成为光明新区的行政、经济、文化核心功能区。光明凤凰城重点打造“一环两轴三核”总体格局。

中大城：总面积约12平方公里，包括中山大学深圳校区、光明同富裕工业园片区及新羌、圳美片区，将努力打造成为重要的区域性教育高地、医疗高地和创新高地。

茅洲河一河两岸生态休闲带：总长度约14.8公里，以茅洲河干流为骨架，串联沿线支流、排洪渠，重点打造成为光明新区独具魅力的城市滨水景观长廊和休闲文化带，营造自然亲水、休闲人文、富有活力的中部生态文化休闲带。

沿松白路一路两侧转型提升带：全长12公里，重点打造“1+3+N”功能布局，促进沿线交通、土地、产业、经济的耦合发展，打造一条光明西部片区的“深南大道”。

3规划配套

近期重点加快推进配套：光明新城综合体、长圳车辆段综合体、宝利来酒店、大外环高速、轨道六号线、新区文化艺术中心、光明书城、深圳市中医院光明新区分院、深圳市第十高级中学、新区外国语学校、万丈坡地块保障房等

教育：到2020年，新建红花山中学、新区外国语学校等10所学校，新增中小学学位约2万个，培育5-8所国际化民办学校。其中有深圳市第十高级中学、新区外国语学校、中山大学配套中学配套小学；高等教育方面将新建中山大学深圳校区。

轨道交通：光明高铁站（19分钟到福田）、6号线（快线、预计2020年建成）、13号线（快线、预计2021年建成）、18号线（快线、预计2022年开建）

文体配套：新区文化艺术中心、深圳书城光明城、光明体育中心等

旧改情况：光明新区坐拥全市最大114平方公里集中开发土地，2015年启动城市更新项目，拆除重建类城市更新项目47个，涉及总拆除用地面积约439公顷。目前已有万科、招商蛇口、卓越、京基、佳兆业、中粮、绿地、勤诚达等多家房产企业通过旧改项目进驻光明。

4在售房源

好了，扒完每个片区的“家底”，相信大家都有了一定的概念，那么，到底哪个更具潜力？

小编认为，还是要从不同的角度来看：

从规划层面来看，显然前海和河套未来发展空间更胜一筹，毕竟是上升至国家战略高度的规划，比市级规划的西丽、龙华、大空港以及光明具备更加强劲的动力支持。

从房产投资角度来看，每个地区又有所不同。

前海基本规划为金融区，区域内以写字楼和大面积公寓为主，住宅非常稀少，上车门槛又高，留给普通投资客的机会越来越少。

河套目前虽然因为名校落地房价有所上涨，但6-7万/平的价格相比福田其他片区仍然较低，后续随着深港科技创新园区的启动，皇岗口岸重建后将新增学校和商业后，价值还会进一步提升。

龙华则相对疲态一点。前期各种利好规划概念几乎早早透支了房价涨幅空间，没有具体的产业支撑，后续很难再有急速上涨行情。

西丽和光明情况非常相似，都有科技产业园+大学城，既有高端产业提供发展动力，又有源源不断的人才汇集，未来发展空间值得想象。不同的是，光明房价比西丽更低，较低的投资或许可以迎来更高的涨幅；而西丽位置更好，整体区域的经济状况或将比光明更好。

大空港片区目前属于真正的价值洼地，随着各项重磅利好落地，升值潜力不容忽视，但需要注意的是，大空港片区整体面貌现阶段仍然落后，而规划的实现一般需要一定的时间，所以不可否认的是这里确实很有投资价值，但需要很长时间进行价值兑现。

最后，为大家送上一份近5年来深圳各个片区房价涨幅情况表，供大家参考~

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