【核心观点】
1、这一次虽然是五块土地的拍卖，但是大家相对比较理性的，媒体的炒作和热度比土地市场本身的热度要高。
2、深圳过去多年，在土地供应方面是远远不够的。这就导致过去多年以来。房地产市场每一次出现大反弹的过程中，深圳总是首当其冲。
3、这一次土地拍卖符合未来整个房地产市场调控的一个方向，通过增加土地供应来抑制房价，从供给侧发力进行调控，这个方向是对的。
4、如果没有限价和配售，这五块土地出来以后，应该说会炒到天上去，所以政府是比较理性的。
5、深圳以后会有相当一部分的房子作为人才房，通过土地市场这种出让方式进行体现，这是一个比较好的尝试。
6、这是一个转折点，意味着中国房地产市场正在从心理层面完成一个转换，从政策层面来讲，正在从过去的需求端向供给端进行转换。
欢迎来到《财经观察家》，我是 马光远 ，今天我们关注的话题是：深圳最近史诗般的土地拍卖。
【新闻背景】
6月24日，深圳举办了一场针对五宗住宅用地使用权的拍卖争夺战。这是近20年来，深圳土地招拍挂市场最多数量的一次宅地供应，被业内誉为“史诗级土拍”。最终，五宗地块全都以最高限价成交，总成交额达223.57亿元。
相较于2017全年仅挂牌2宗宅地，2018年全年挂牌13宗地块，此次条件限制相对宽松的5宗地供应，对于土地资源稀缺的深圳而言，绝对是一次大手笔。另外，需要关注的是，此次出让5宗地均要求人才房只租不售，商品房不得捆绑精装修，取得不动产权证后三年限售。
深圳一天拍了五块土地，那么这五块土地可以讲，在深圳土地拍卖历史上，一天拍五块土地，的确是比较多的，那么而且是参与的人特别多，差不多有八十多家开发商参与。那么在拍卖现场的时候，有些土地争夺的比较激烈，差不多五块土地，拍了三个多小时。
那么从总价来看的话，差不多达到了深圳那么这个有关部门限制的土地限价的一个最高价，224亿左右。所以在目前整个房地产市场特别不确定的情况下，深圳突然搞这么一次大的拍卖，对下一步整个房地产市场会产生多大的影响？
从我的这个视角来看的话，就这么一次拍卖本身究竟能够说明什么？我觉得第一个，是媒体的一个狂欢和盛宴，就是因为房地产市场这么大半年来，真的很少出什么新闻吧。
整个房地产市场可以讲，从一月份到现在为止，一季度的时候，大家炒小阳春。那么小阳春完了以后，大家期待的那个房地产市场大反弹没有出现，好不容易等来了一个史诗般的投拍，所以我觉得这个热闹程度主要是媒体关注。
那么第二个，是我们从这个这一次拍卖本身来看的话，那无论是拍卖的方式，拍卖的价位，我想有很多人应该是没有看到土地市场特别火爆的时候，那个拍卖的那个场景，一块热点的土地如果一放出来以后，那真的是争得头破血流，有些甚至拍个几百轮以后都争不下来。
当年土地市场特别火爆的时候，各地出了很多地王，有些地王当然是拍出来的、炒出来的，甚至有托在那个地方做，但是那个热闹程度非常大。那么这一次虽然是五块土地，但是从现场本身的情况来看的话，大家相对还是比较理性的，并不是像媒体渲染的、炒作的厮杀的有多厉害。
其实没有多厉害，（跟）以前的特别火爆的那个场面比，应该说是比较正常，比较理性的一个，所以我们认为，这个媒体的炒作、媒体的热度比土地市场本身的热度要高。
这么一个城市拍五块土地，它意味着什么？我觉得从房地产市场本身的一个调控的方向来讲，我们过去老是抑制需求侧。但事实上，这么多年以来，大家都在呼吁在供给侧上发力，比如说增加供应。
深圳过去多年，大家都知道在土地供应方面，应该说是远远不够的。过去多年，房地产市场每一次大反弹的过程中，深圳总是首当其冲。为什么？人进入的多，但是供应的土地就那么一点，所以这次一下子拿出五块土地来。
大家都觉得这个匪夷所思，很奇怪，但是这符合什么？符合未来整个房地产市场调控的一个方向，通过增加供应，增加土地供应来这个抑制房价，来从供给侧发力进行调控，我觉得这个方向是对的。
那么第三个，如果我们看整个市场的一个情况的话，这一次拍卖本身，这五块土地从价格本身来讲的话，差不多溢价最高45%。如果大家去了解中国土地市场拍卖的溢价的话，百分之六七十太正常了，100%，200%的甚至大有人在，所以这次土地的整体的溢价率其实不高，45%，非常理性的一个溢价率，为什么？因为深圳在拍卖这些土地的时候，采用了各种各样的办法。
比如说限售，几年以内不准出售；比如说限地价，给地价本身限一个最高价，还要配售人才房。那么如果说溢价过高的话，它又有个最高限价，超过这个最高限价以后，就不往上不能拍了。所以这种双限双竞的模式其实决定了什么？土地最终的价格本身是比较理性的，所以这五块土地都比较热，但是最终拍出来的价格，市场是比较认可的。
过去政府热衷于拍地，特别是在房地产每一次房地产市场特别不明朗的情况下，一些热点城市总会突然冒出一块地，最后变成地王，为什么？所以我们过去一直讲，地王不是拍出来的，地王是放出来的。
就是整个市场比较低迷的时候，政府会拿出一个好的地，这一块地出来以后，哪怕就是底价拍也能拍成地王。那么地王一出现以后，整个市场就会亢奋。但是从这五块地来看的话，没有出地王，总价两百多亿，但是溢价率不高。同时从这个地价本身来看的话，楼面价也不高，应该说是比较理性的。
所以这五块地放出来，我觉得深圳的目的不是制造地王，不是炒作热度，而是干什么？而是真正的，我们说在房地产趋于平稳的情况下，那么从供给侧发力，增加一个总体的一些供应，这应该是是一个初衷。而不像过去，一旦房地产往下走，地方政府立即放地王，放出来以后，大家一恐慌，周边全抬起来，那么这五块地可以讲，没有起到哄抬地价的作用。
过去大家看整个市场，首先看土地市场，土地市场一热，后边紧跟着房子就会热起来。那么现在，我们看到的目前的整个拍卖都是出于稳地价的目标，来稳定房地产市场，而且搭售的整个人才房跟去年深圳出台的整个未来房地产政策、大政策应该说是相匹配的。
这一次拍卖的话，那跟过去很多次的拍卖，最大的不同就是，除了媒体热炒以外，开发商也好，整个市场也好，表现都是比较稳定的。 我没有看到很多更加额外的解读， 我也没有看到大家炒作的这个意图在里面，所以在目前整个市场面临非常微妙的走势的情况下，深圳这个做法，我认为是值得很多热点城市效仿的。
特别是像深圳这样的城市，那么热点地带出现土地拍卖的话，一般情况下都会引发大家的关注，所以我觉得中国房地产市场走到今天为止，尽管面临很多不确定，一些热点城市的房价可能出现了调整，大家观望的现象，而且对未来的整个预期不确定，这恰好是房地产市场走向健康的一个比较好的时期。
也就是说，市场也好，政府也好，整个的这个买房的也好，大家都可以理性的来思考下一个周期，中国的房地产会怎么样？是不是像过去一样，大家继续炒地？是不是像过去一样，市场一旦出现低迷的话，大家立即又上来，又来一拨暴涨？可以讲，这是各方面都不同意的。
大家现在想的是什么？就是能够让这个市场在新的整个房地产周期下找到新的平衡。我们今年看到的情况是什么？深圳放出这五块土地以后，这个热度维持了几天以后，大家理性的去分析，从价格、从意图、从结构、从大家的参与度，整个去分析，发现真的是波澜不惊，我觉得这是一个非常好的好事。
如果说，这一次土地拍卖是所谓的史诗般的拍卖的话，我觉得它的最重大的意义，不是像过去一样继续热炒房地产市场，（而）是深圳对自己过去提出的未来构建整个房地产市场的长效机制开始从土地端进行发力。
这五块土地，我们想如果没有限价，如果没有配售的话，这五块土地出来以后，应该说会炒到天上去，政府是比较理性的。那么未来要做什么？就是要对他过去提出的未来的整个市场结构，就是有相当一部分的房子，他们会搞成叫人才房，那么这一部分房怎么样来体现一个低价对人才的吸引力？
通过土地市场这种出让方式进行体现，我觉得这是一个比较好的尝试，那么对国内其他热点城市抑制土地热度，抑制一些非理性的炒作，都是有好处的。
所以，如果从这个角度来进行评价的话，那么这一次出让其实也意味着中国的房地产市场进入新的周期以后，大家也开始悄悄转型。政府在土地出让方面也开始变得更加理性。开发商在拿地的时候也变得更加理性，而不是说出了一块热点土地以后，大家抢，抢上不管赚钱不赚钱，先把它拿到再说。
过去我们看到每一轮房地产，在炒土地的过程中，每一轮都会出地王，但是了解整个房地产市场的人都知道，地王是不赚钱的，地王是很危险的。拍出的每一个地王，无论在哪个热点城市的哪个热点地区，你要算它的那个盈利，从财务上去算的话，基本不可能赚钱。
那么为什么大家愿意拍地王？因为地王拯救大家，那就是牺牲你个人，但是把大家抬起来。过去这个地方的二手房只有两万，出了一个地王，楼面价都变两万，立即二手房变成四万，把大家都救活了，这是它承担的责任。
我们过去玩的是这种模式，那么现在整个来看的话，这种模式起码在这五块土地里面基本没有出现。虽然一块土地拍的比较高，这个楼面价五万多，跟当地的二手房差不多。
这次土地拍卖，我觉得意味着很多，但最起码不意味着第一个，媒体热炒的那个是不是房地产的热度又起来了？这个不会出现不会出现。第二点，是不是出了地王以后，下一轮大家又开始进去爆炒？也不会出现，大家都很理性。
所以我觉得，这个下一步我们可能会在很多城市、热点城市，都会看到这种情况，这应该成为中国未来房地产市场构建长效机制，起码在土地出让方面做的一个第一步。
今年整个土地市场还可以，还可以有一些城市有点过热，但总体来讲的话，这个热度的背后是大家不断的反思、不断的转型。所以我特别担心，就有人误读这次出让，觉得这么一个出让本身是不是为了房地产触底，又要反弹？我觉得不是这样，从目前整个中国房地产市场的一些数据、基本面、大家的预期来看的话，真的处在一个非常微妙的转折点，大家的心理转换已经完成。
过去只要出房子，大家都会去抢，都会去弄，但是现在我觉得这种情况也基本差不多了，所以这是一个转折点，这意味着中国房地产市场正在从心理层面完成一个转换，从这个政策层面本身来讲的话，正在从过去的需求端向供给端进行转换。
深圳过去在土地出让方面，我觉得欠账是比较多的，跟这个城市自身的发展进行比较的话，应该说供给量是不够的，土地储备本身转换成拍卖的量，还是跟这个城市本身的需求应该说是不匹配的。那么这一次我们说，这五块土地出来以后，可以大大缓解在土地供应方面的饥渴，对稳定整个房地产市场，应该讲是有好处的。
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（来源：一股清泉文化传媒）
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