土拍预示未来楼市回暖，分析本次土地拍卖发出的五大信号

昨天的土地拍卖许多朋友非常关注，今天来谈一谈对于土地拍卖的一些看法和观点

本次的土地拍卖，80多家企业光是拍卖保证金就交纳了1100亿，情况非常空前，五块地一共卖了220多亿。最贵的在龙华，由龙光地产拍得，楼面地价6.6万左右，广州越秀集团拍得宝安地块，楼面地价6万多。另外光明的两块地，售价均在4万多，坪山地块，楼面地价2.4万。龙华地块最火爆，反复150次左右后成交，从成交结果来看，达成成交的企业一共四家国企和一家民企。国企全面大胜，民企硕果仅存。其中中海和中电建属于央企。从本次获取土地的企业来看，看得出一些端倪：国企在大面积进攻，民企实力较为弱势。

宝安和龙华这两块土地楼面地价超过6万，最高6.6万，两年开发入市，如果算上建造成本、资金利息、管理和税费，再加上一点利润，这两个楼盘的售价达到十万加是非常可能的。

龙华、宝安要出10万+的楼盘了，各自媒体纷纷推测这两个地方的房价都要涨，另外光明的地价突破了4万，如果加上建造成本、利息、税费和利润，预计也会突破5万，如果开发商仅仅卖到5万多，开发商是没有太多利润的，所以现在很多人都在说，面粉已经比面包贵了。

房地产开发的周期大概是两年左右才能入市，如果两年后有15%左右的增值，开发商的利润还是有保证的，现在地价贵了，未来每年涨幅5%~10%，那么两年后的利润会在20%左右，这个利润对于开发商来说才算合理，所以开发商的开发成本主要还是要看地价！

总体分析，昨天的拍卖给市场传达了五个信号：

信号一：“开发商纷纷看好未来”

从2016年下半年期，房地产进入调控周期，房价基本上没有涨，但是从拍卖的情况来看，大家对后续的发展还是很有信心的

回顾一下2018年下半年，深圳的成交还是很萎靡的，很多发展商纷纷打折、促销，连万科都提出“要活下去”，可以说很多企业都进入了“钱荒”。从此次拍卖来看，不管最后花落谁家，但是30多加企业一共向拍卖机构交纳了1100亿拍卖保证金，说明大家都已经渡过了“钱荒”，进入了“地荒”。

所以从钱荒转向地荒的原因很多，也许跟今年上半年的金融相对比较宽松的原因有关。另外一个就是政府房价不断出台的政策，新的限购限价、压制房价的政策没有再出现。另外就是粤港澳大湾区的发展给予了大家对未来美好发展的期许，从全国的情况来看，粤港澳大湾区应该是目前最具备未来增值潜力的。

所以很多发展商认为未来粤港澳大湾区是具有活力的，所以发展商项目比较缺少的时候把资金投入到大湾区甚至是深圳，算是一种避险的方式，投入到这里可能赚不到太多的钱，但是总比一些城市买了土地后房价下跌造成的损失要好。所以开发商也存在在这边避险的可能性。经过统计，今年上半年一些土地拍卖情况，一线二线三线城市基本是比较好的，尤其是强三线城市，但是弱三线城市、四线五线城市的土地出现流拍的情况还是有的，有些城市就干脆不敢推出土地，这也是房地产市场分化的一个表现

房产大象曾经分析到，2019年上半年是买房子最好的时机了，从现在市场回暖的信号应该是非常强烈了，因此当时的判断是非常正确的

信号二：“大家普遍看好深圳中线和西线”

从龙华和宝安的成交情况来看，第一总价高，第二楼面地价高，第三未来应该能达到10万的售价。未来对于中线、西线甚至北线比较看好，包括光明，一些楼盘只买到4万多一点， 但是未来有可能达到5万多甚至更高

平安获得了东线坪山的土地，对于平安大财团来说，拿到这块地后，开发的资金成本比一般开发商会低很多，这是一个平安本身比较大的优势，另外，平安刚刚进入开发市场，对于利润期望并不是特别高，所以坪山的热度显然不如龙华、光明，但是坪山是具有缓慢增值的可能性的，只是不如中线、西线那么乐观而已

信号三：本次拍卖的地块，不会提供太多供应量的住宅

深圳已经好几年没有推出住宅，土地也比较少，本次拍卖推出五块地其实供应量并不大，经过了总结测算，五块土地建筑面积一共是68.9万平方米，除去竞价过程中给政府提供的人才房、保障房总计15万平方米，真正能供应到市场的大概就53万多，按照市场上刚需房面积算，平均一套不到100平方米，大概能给市场提供的增量住宅也不多，对于一个2000多万人口，每年消化几百万平方米新房的市场来说，本次能提供的房子并不是大树。一年深圳市成交大概4万套新房，只占了10%左右，所以不会对市场带来太大的冲击，即使楼面地价买的比较高，由于量比较少，也不会对市场发生根本性的影响

信号四：市场供应量比较小，但是对市场影响会比较大

拍卖结束后，从当晚开始，这五块地周边卖二手楼的业主就会开始加价，我们行业内成为返价。尤其是当时销售可能因为信心不足打过折扣的房子。这个信号有可能会形成一种蝴蝶效应，推动整个市场价格上涨，而且这种可能性非常大。所以上半年在打折情况下买到房子的朋友，应该是赚到了

信号五：“给刚需和投资的一些建议”

既然房价未来可能要涨，给到想买房的朋友们一些建议

首次置业，还没买过房子的年轻朋友们，一定要赶紧买房子了，因为拍卖结束后，房价普遍会涨起来，以前看过而没有买的房子也一定会加价了，所以还没买房子的朋友，真的不能再犹豫了，100%满意的房子是没有的，能打70分的房子就算是好房子了

对于投资的朋友，重点关注的还是中线、西线和北线

福田中心区向北的交通在逐渐打开，价格升值的潜力还是比较大的，南山和宝安，以及南山前海自贸区还是有增值潜力的，我们坚决看好西线，尤其是前海，在未来发展潜力还是很大的，所以辐射能力还是很大的

特别是价格涨得比较高的宝安片区，存量的二手房档次还是不高的，因为十几年前宝安是相当偏的区域，开发商建房子成本较低，追求的户型比较小，项目规模也比较小，如果未来宝安房价涨到10的话，二手房没办法改变房子质量，所以宝安主要还是要看一手房

光明新区是新的产业区，大型企业陆续在引进，包括教育、产业甚至是交通都是看好的，所谓“火车一响，黄金万两”，另外，对于基础建设和配套完善也在不断建设中，光明新区的房价具有比较大的增值空间

当然，对于坪山，如果工作是就近，或是刚好能赶上地铁14号线和16号线以及高铁，具有一些便利条件，那还是可以置业的，如果仅是投资，坪山未来涨价的空间还是比较缓慢的，如果是长期投资，放上五年八年，那还是具有投资价值的。