2019：深圳新盘冰火两重天，宣告着阶群进一步分化

新房开始不好卖了，置业者的春天来了么

——不如关注下，阶群分化这事吧

天鹅堡3期销售遇冷。半岛城邦4期一抢而空。华强城、海纳公馆接连热销，某后海沾边豪宅仅去化约半。南山、宝安楼市风风火火，深圳东边新房纯靠二三级中介联动拉客。

冰火两重天，2019年深圳新盘开盘两级严重分化！

潮水退后，才知道谁在勇敢买房。

2017年以来，中国楼市进入调控后半场——激昂行情不再，房企重启hard卖房模式。开盘不再售罄，房企账上资金不再充沛，多数开发商开始为钱发愁。导致开发商一夜回到2014前的，是心态极其不稳的白领刚需客。

我们看到，2017年开始，深圳低端楼盘，集体陷入了滞涨（少数下降）的行情。买2、3百万房子的，有一些这些年的增值是很弱的。前几天在一个近百人的房地产沙龙上，芳姐亲耳听到一个中产男士说2016年10月份买到手的龙岗房产，到现在只能保本卖出。比如，布吉鸿荣源尚峰，2016年年底就卖到5万2了，2019年还是卖5万2。能把利息涨回来的盘都还算好的。

但是，芳姐也更知道，2017年到现在，圣莫里斯、香蜜湖、深圳湾、华润城、沙井的房价，一直都处在拉升的阶段。大体上拉升了30%左右的行情。有钱的人更有钱，有钱人的资产还在增值。这也是不争的事实。

（当然部分高端房产，如华侨城也没怎么涨…）

楼市三级分化，其实昭示的，是阶群进一步分化。

盘点2019年的深圳新房开盘情况，总结概况就是：

一、真正的豪宅越卖越好，哪怕90平米只做个单房。

因为三代分居，有钱人的家庭更愿意分开多套居住。每一套房子，都不需要太多房间。反而，需要每一个功能间的空间都足够用。比如吧，喝茶就必须有一个单独的能喝茶、能插花的地方。所以，小房间的新天鹅堡3就卖地不好，只有1个大房间的半岛城邦4就卖地还不错。

二、拥有学位资源的中高端楼盘，是这些年增值的主力盘。

绿景，深圳湾，华润城，香蜜湖，这些板块表现都比较突出。有钱人对阶层的传承看得比较重。资产，需要下一代涨智商，才能守护好。所以，需要下大力气培养下一代的知识、眼界、智慧。

最贵的资产，只有更有钱的人才买得起。

三、80后、90后新一代中产，青睐西边大盘多一点。

投资就讲究个奔头，就讲究个故事。传统的区域，已经成熟了，面貌就那个样了，不会有什么变化。新兴的区域，虽然工地尘嚣，但是万一建成了，未来就是大变样，成长力足一点。粤港澳大湾区的核心在前海，前海在西部，拉动了整个西部的期望值。

那些，高新区、深圳湾的码农、金融民工们，自然就跟着1号线、11号线地铁一路往西。

四、最是忐忑，则是钱包很少的刚需，进退维谷。

他们不敢确定，顶级资源的价值成长性；更不敢砸下全部身家去博一个风险。资源、资金的捉襟见肘决定了，他们行动上的踯躅。导致中低端刚需盘，交投不活跃，价格横盘。所以，3年下来，很多刚需盘并没有收益。

钱少人多，但是不敢进场，刚需板块整体清冷。没钱的家庭，资产滞涨。

近期新盘的开盘数据

海纳公馆去化87%：6月11号开盘推售1889套，户型为75-89-116㎡2-4房，备案均价89976元/平米，单价区间在7.4-10.8万/㎡，总价区间在562-1274万/套。共认筹925批。开盘现场签到865批，截止至18点整，总共成交756套。

海境界2期去化52%：6月5日公开选房，推售164套，户型建面约139-189㎡，均价约10.3万/㎡，单价区间在9.5-12万/㎡，总价区间在1328-2275万/套，精装交楼。诚意登记客户共194批，销控102套。

华强城3期去化100%：05月31号开盘464套房3小时售罄！共464套，户型建面约86-128㎡，均价约4.63万/㎡，单价区间在4.2-5.2万/㎡，总价区间在374-628万/套。

建信天宸住宅去化45.7%：6月5号推售409套89-137㎡3-4房住宅，363套36-44㎡单房、1房1厅公寓，当天到访约320批，住宅去化约187套，去化率约45.7%，成交均价4.35万/㎡（毛坯）；公寓去化约38套，去化率约10.5%，成交均价3.5万/㎡（含精装）。

和成嘉业去化40.4%：6月6号开盘，推售884套80-140㎡2-4房住宅产品，当天到访约464批，去化约357套，去化率约40.4%，成交均价5.6万/㎡（含精装修，4000元/㎡）。

景华•嶺莑去化估计不高：05月21号开盘，备案415套68-99平2-3房住宅，折后约5.12万/平。去化未公布，估计不高。

华侨城新天鹅堡去化10%：5月16日开盘，1110套房，户型117-123平米，价格区间为10.2-14.5万/㎡。当天销售118套，去化约1成。

阶群分化，由房产加固！

胆识，决定阶层的护城河！

胆量，决定了低资产阶层的“不敢失去”。害怕损失，胆小慎微。不敢拥有房产，不敢拥有资源，不敢拥有贷款。一步步地后退，一步步失去城市的资产权。

胆识，决定了高资产阶层的“勇于获取”。看重核心资源，看重10年的板块趋势。敢用今天的负债，博中国的未来15年。

阶群走向三级分化，未来趋向香港模式：

有钱人玩的是豪赌，大开大合：高端住宅风起云涌，资本市场你撕我杀，底子夯实的人，哪怕浮沉几波，保底也是亿万身家。房地产的增值，对有些资本大鳄不过是零花钱。所以，豪宅依然会节节高。

中产阶级，生疏地走向虚拟经济：越来越靠互联网讨生活，家庭的财富主要靠资产升值、投资收益。卯足劲买对几套学位房打新，就把6、7年的工资赚回来了。但是，内心是如履薄冰，发际线跟进仓位波动幅度而后退。

拮据的工薪族，买一套房已拼尽全力：中低端房子不会不涨，但是属于滞后型波段。价格反应慢半拍，补涨时波段陡峭、快速冲顶。每涨一次，就是业主们的中产晋升，是未上车的工薪的积蓄贬值。勇敢又有眼光的人，才能抓住稍纵即逝的上车机会。

2019年下半场，深圳楼市依然分化。

社会阶群继续分化，纵深裂变！

虽然若干年后才可能再度迎来，2015-2016般的普涨狂潮，但是很多80后、90后的人生财富，正由这几年的购房时间、购房地点，被悄然决定。

文末补充小彩蛋一枚：

没上车的小刚需，抓紧攒银子；下轮行情来时，中低端刚需盘是补涨最快、最多的。

时间停下了它的车轴，就等你们挥洒汗水，去积攒出那笔约100万的首付！