宝中房价超过前海！均价10.9万/平，云玺能否买？

昨日，位于宝安中心区1号线新安站的云玺锦庭备案价出炉，推出ABC栋共382套住宅，户型建面约100-156㎡2-4房（少量50多平层和230-250平复式户型），均价10.9万/㎡，单价区间在8.7-14万/㎡，总价区间在503-3368万/套。

据悉，云玺将于明日（11月14日）开盘，以现楼形式发售，毛坯交房，另获悉认筹在200多个，具体去化多少，拭目以待。

单价8.7万，均价10.9万，但总价偏高！

2019年深圳新盘限价基本已经松动，很明显可以看出一些高端新盘均价已破10万+，这在2017-2019年是极少见的。因此，半年前就提出过观点：深圳楼市：限价红利消失！市场价成为主流！

因此， 作为楼市新贵、西部热土，宝中新房开盘价格没有所谓限价红利，都市名荟、云玺锦庭通过”捂盘“多年的手法，待政策宽松将备案价拉到10万+。

云玺锦庭起步价虽低8.7万/平，但均价10.9万/平是高于周边二手房如西岸观邸、凯旋城，略低与熙龙湾二期；进一步分析，实际主流单价在11-12万/平，由于户型是大建面的原因，导致总价高，比如100平2房总价接近1000万，118-120平3房总价在1100-1400万区间，150-157平4房总价在1500-2000万不等。

具体来看，分析如下：

01、高楼层单价却低，有悖常理。

按照楼市正常逻辑是楼层越高，房价越贵。但从云玺备案价格上来看，像30多层的高楼层，单价却越低仅8.7万左右，有悖常理。

唯一合理解释，故意将好楼层、好单位备案低价格（大概率不会卖，或者不止备案价）进而拉低整体均价（不超过区域价格就行）。

02、单价虽为市场价，但总价高，性价比偏低。

100平2房总价在1000万左右

118-120平3房总价在1100-1400万区间

150-157平4房总价在1500-2000万区间

03、与宝中周边二手房对比

参考标准一：宝安实验学校学区

目前宝安中心区地段内的宝安实验学区楼盘有西岸观邸、金泓凯旋城以及熙龙湾二期3个楼盘，均价上从8-12万/平，分布较为广泛。

可以明显看出像云玺100平2房总价接近1000万这种户型，市场性价比过低，接受程度会偏一般；118-120平3房总价1100-1400万虽高于西岸观邸、凯旋城，与熙龙湾二期相比有些优势，应该是主力去化户型段；150-157平4房总价从1500-2000万不等，总价越高部分性价比低，但部分本地土豪对改善户型或许接受程度较高，会买单。

参考标准二：宝安中心区次新盘

目前宝安中心区2010年后次新盘只有壹方中心、海纳公馆（新盘在售）、壹号公馆3个，均价从8.9-13万/平跨度较大，另外产品定位不一样，像海纳公馆定位豪刚，壹方玖誉（大户型）、壹号公馆定位豪宅。

云玺118-120平3房与壹方中心95-100平3房（没阳台）总价区域较为契合，壹方中心129平3房总价1600万以上偏高；云玺150-157平4房与壹方139/148平总价也较为契合。

小结：

云玺部分总价8字头户型房源不一定出售（原价能买到肯定划算），整体均价10.9万/平无限价红利，100平2房总价1000万偏高，市场接受程度一般，去化会偏低；118-120平总价1100-1400万虽性价比一般，趋向市场价，应为主力去化面积段；150-157平4房总价1500-2000万，选择性较多。

宝中房价超过前海，如何选择？

昨日，前海第五块住宅地公示，将于12月11日挂拍，其中明确规定：未来（2-3年后）商品房入市最高限价9.9万/平。这一价格是远低于当前宝中这类新房均价（如都市名荟、云玺等）。

另外，亟待前海妈湾片区入市的招商领玺、颐湾府价格预计在10万/平左右，开盘时间或在年底左右。

目前前海周围二手房房价分布：

前海时代一期挂盘均价11万左右，二期CEO公馆挂盘价突破13万/平。另外桂湾片区其他在售公寓项目，如华润悦玺（新盘）均价10万/平，卓越前海壹号（二手）挂盘价格突破13万/平，恒裕前海金融中心公寓项目（国金汇）网传价格15万/平。

宝中新房价格超于前海，该如何选择？

01.云玺的优势在于现房（交房快）、配套成熟（商业、地铁、学位）相对宝中较为优质，但总价高，性价比一般。对于短期自住+学位需求的客群而言，周边二手房如西岸观邸或是一个更好的选择。（云玺3、4房单价11-12万/平势必会引发周边二手房上涨的）

周边业主换房客群，比如改善4房需求的，看重居住体验的，总价预算1700万以上可以直接看不远处壹方玖誉139/148平4房。

02.对于纯投资客群，云玺由于建面大、总价高，性价比一般，不一定是最合适的选择。若是长期持有，可以静待前海招商领玺与颐湾府价格出炉，再作衡量。

03.云玺3房部分户型总价在1300-1400万，这类选择也有很多，比如深圳湾片区太古城南87-89平3房1300万左右（新政省税），明年深圳湾学校出成绩；科技园南区中信海阔天空118-125平3房，名校+地铁+商业全面碾压……

项目信息一览

云玺锦庭总占地面积1.51万平米，总建面约10.56万平米。其中住宅建面约4.86万平米，商业建面1.15万平米。整体计容面积6.6万平方米，容积率为4.36。

项目规划3座住宅楼，其中A座32层（111.8米），B/C座34层（114.05米）。大体布局呈现“品”字型。B/C座位于社区的南面，分别靠近新湖路和圣明路，两座塔楼形成约90°的夹角对向路口。

云玺锦庭规划共382户，其中A座92户，B/C座290户，停车位565个，车位比1:1.48。

1号线新安站C出口

配套方面，云玺锦庭为地铁口物业，与1号线新安站无缝对接。

宝安实验学校学区范围

项目处于宝安实验学校（九年制）学区范围内，近3年全市排名较为平稳在30名左右，也是目前宝安中心区唯一排名稍前的学校。

除自带1万平商业外，周边大型商业壹方中心仅有500米左右的距离。

户型如下

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总结

云玺优势有不少，比如现楼、交房快、1号线新安站地铁口物业、带宝安实验学位、周边配套成熟等，劣势在于建面大、总价高，性价比一般。部分单价8-9万多房源性价比不错，能原价买到还是值得的，至于是否放出看14号开盘情况。

去化方面，100平2房总价1000万左右，市场认可度偏一般；118-120平3房总价1100-1400万偏市场价格为主流成交面积段；150-157平4房总价1500-2000万不等，总价偏高，部分周边改善土豪或会买单。

选择方面，宝中新盘价格超过前海，总价偏高，看需求类型，不着急或可以再等等招商领玺或颐湾府或者购置宝中周边二手房，以及深圳湾、科技园南区或是不错选择之一。