深圳千万级总价“豪宅”被秒杀，是因为买了这些房就赚钱了吗？

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这个星期刚好出差去了深圳一次，我记得我上一次去深圳还是2016年，那一年接待我们的分公司领导带我开车路过了一个看起来就特别犀利的楼盘的时候问我，首都北京房价大概是多少钱一平。我说，金融街这边XX小区（公司总部附近）大概10多万吧。然后他又问我，新房呢？我说上次看在东北三环好像几年前还有一个新盘，大概不到10万的样子。然后分公司领导指着远处犀利的楼盘，轻描淡写地告诉我，小伙子那边那个新盘13万8一平！

上面这段话就是我对深圳的房价的全部印象了，这段2分钟不到的对话对于当年我的心灵造成了深深的冲击，原来深圳富人这么多这么犀利。没想到过了3年多，我又一次被深圳的富豪们“刷新”了对深圳房价的认知。前几天，福田香蜜湖片区的豪宅新盘深业中城，一个均价13万，单套总价在1500至7700万之间的“豪宅”，刚出来就被“秒杀”。据说192套房有2800人，每个人首先交了500万诚意金，然后再摇号选择房子，据说摇中的还在朋友圈接受了无数人的恭喜。这么多人光是诚意金就140亿元，我等普通老百姓真的是服了！

稍微了解了一下我才知道，原来这个楼盘不仅地理位置好，而且学区特别牛逼，户型还是少有的复式结构。更重要的是，这边新房的开盘价比周边二手房价低2万左右（那周围的房子得贵成啥样），这种一二手房价格倒挂，买到就是赚到。这我就有点不理解了，现在国家加强调控，楼市如此冷清，怎么还有“买到就是赚到”呢？我觉得他们是不是过于乐观了。

1.政策希望的“倒挂”和买房者眼中的“倒挂”确实不一样

所谓一二手房价格倒挂的现象从2018年就开始有了，当年新闻里比较火爆的几个倒挂城市：南京、杭州、成都、西安，购房者都是排队买房，新房市场火爆无比。与北京上海这种市中心早就开发完毕，甚至中心区也不再拆迁重建商品房的超级大城市，新房地理位置通常都比较远，一二手房价格基本不存在倒挂现象。

反观，南京、杭州这几个城市都还在持续的扩张中，有些地段周边配套成熟，又有相对成熟的二手房价格参考，所以一旦倒挂就有大批量的买家慕名而来。

但是我只能说这些买家似乎对于“倒挂”这件事情的理解有些偏颇。作为调控房价的手段，因为二手房都在个人业主的手里，所以政府只能提高税费、限制交易或者用金融手段，这些手段调控打击范围广、影响深、程序也长，有的时候用起来不方便。所以一些政府直接采取新房限价的方式进行调控，这样“立竿见影”。

那么作为政策制定者的政策逻辑可以这样理解。现在房价虚高主要表现在中心城区的二手房价上，理论上新房使用年限长肯定比二手房贵，那么通过限制新房的价格来传递给市场一个消息，你们看现在市场上新卖的东西都比原先便宜了啊，旧的东西都卖贵了啊，你们也赶紧冷静冷静降价吧。

与之相对的，购房者的逻辑恰恰跟政策制定者是相反的。你看同样的甚至更好的东西，价格得比过去的东西贵吧。一手的房子位置跟周边二手房差不多，那今后再卖得比周边的房子价格高吧。结果现在上的新房还比过去便宜，那买一点屯着，过一段时间再卖出去岂不是零风险赚大钱了。

2.倒挂之后到底政策制定者和买房者谁对？

要是分开来看两边似乎都有道理，但是深究一下就会知道，购房者是不可能比政策制定者正确的，因为新房会源源不断地供应，而购房者群体的购买力是有限的。所以随着时间推移，购房者的资金或者通俗一点说就是“子弹”，打着打着就没有了，而新房的供应量则是随着时间持续增加，此消彼长之下，购房者短期来看赚钱了，其实长期来看是“买高了”。甚至望远一点来说，连原先拿来作为“标杆”的二手房价格也会下降。

前面说了在调控下倒挂的城市有很多，但是我了解的情况，现在倒挂的现象基本上“销声匿迹”了。南京2019年之后，以“倒挂”作为营销噱头的新盘已经越来越少了，甚至现在倒挂4000一平，都可以“惊呼”了。杭州一方面停了货币化棚改减少了对新房的需求，另一方面最近入市的许多都是2017年前后高地价的楼盘，一手房价格不止没有倒挂，而且已经很正常地比二手房要高了，原先倒挂明显的地区差价也在缩小。成都热门楼盘当年倒挂最高超过1万一平，现在特别热的盘也缩小到2000甚至基本没有了。

还有西安这些曾经倒挂，现在以“抢人”闻名的城市。这些地方的确新盘还比较热闹，但是新房均价涨，二手房均价跌也是不争的事实。这一方面说明倒挂的现象在减弱。从另一个方面来看，所有投资最后都需要变现才是真的赚到钱了，现在卖二手房比买房难多了，连着急换房的刚需都难以变现了，那这些购房者怎么算是赚到钱了？

3.赚不赚到钱都有人抢，这就是刚需面临的问题

我相信富人之所以富，偶然因素肯定还是小部分，关键还是勤劳、聪明加上社会资源多。所以我分析的这些肯定大部分有钱人都能看懂，但是还是会有人买买买。

就像逛超市一样，我虽然钱不多但是也实现了“超市买东西自由”，超市里的东西基本上也不用关心价格就可以买了。因此设身处地试想一下，如果超市里有什么东西突然打个八折，我肯定也会想买来用用看，反正也花不了多少钱。所以我估计可能有些富人也是同样的想法，一二手房倒挂了，先买个一套“尝尝”，反正周边二手房跌一点还有盈利空间。

从这个角度来看，房子也好，学区也好，本质上还是社会财富分配的问题，价格只是排个序、分个先后而已。富人的“睡后收入”，也就是资本性收入，比我上班辛苦一年还要多的多的时候，房子的价格恐怕还没降到我心中期望的价位，就被富人“捡便宜”一样地买走了，根本也轮不到我。

深圳这些豪宅最低1500万一套，年收入50万也要不吃不喝地干30年才勉强能买到，这还不算税费等其他费用。所以我觉得，房价高固然是一个方面，但是秒杀背后的问题，也许更值得大家深思。