中国地产的未来：那些你看不到的涨价理由

中国房地产市场近十年来，可谓经历风风雨雨。从经济危机后的一度萎靡，政府救市，到2010年之后的疯狂反扑，政府调控。过山车一般的房地产市场让每一个中国人心惊肉跳。近十年来，房价始终是国人的焦点话题。那么未来一段时间内，房地产市场究竟将何去何从？在这个风云莫测的市场中，又究竟是谁在影响着房价的涨跌？

房子作为一种实体产品，其本身具有现实存在的使用价值。纯粹从理论上来讲，房地产的市场价格应该与其他任何行业相差无几，都是由供需关系来决定的价格的。供大于需，自然价格下跌，供小于求，自然价格上浮。在去库存的大势中，我们可以清晰的嗅到“供大于需”的味道。但是房地产市场的供需关系却似乎与房价背道而驰，在供大于需的市场中，房价却依旧未能停下上涨的脚步。那么在未来的一段时间内，当去库存的大笔抹平了供需差距之后，涨势似乎又将不期而遇。

那么，问题来了，究竟是什么催动着房地产市场无视供需关系，一路向上呢？

独有的货币属性，诞生了“供永远小于需”的事实

对于中国而言，房子早已经不再是单纯的居住商品，其超强的保值甚至是增值能力，使得房子成为了一种可流通的“实体货币”。于是，购房的原因不再是满足居住需求，而是成为了中国人的储蓄行为，甚至是投资行为。如果房地产市场的供应量可以用库存和新增面积来核算的化，那么在房子的货币属性影响下，房地产市场的需求量却永远无从统计，除了居住需求以外，一切具有储值意图的人，都将可能产生购房需求，而具有这一需求的人群体量将庞大到我们无法想象的地步。因此，从供需关系来看，源自于房屋货币属性的潜在供需关系，将托着房地产市场始终处在“供小于需”的大环境中。

特有的中国式买房让房价收入比成为泡影

易居房地产研究院发布《2018年全国房价收入比报告》显示，2018年全国商品住宅房价收入比为8%，相比2017年的7.7%小幅上升，是近十年来的第一高位。而北京、上海、深圳的房价收入比，更是保持在了25.4、26.1、34.2的恐怖水准。正常情况下，居高不下的房价收入比，必然造成购买乏力的问题，最终导致房价被迫下跌。但是事实总是会给我们一记响亮的耳光。事实证明，只要市场大环境理想，房价收入比的红线永远无法挡住国人购房的热情。究其原因在于，中国式买房是倾三家之力，举一房之债。公婆、岳父母都会加入到年轻人的购房大潮中，甚至成为主力军。这也就意味着，中国的房价收入比应当以“全家族收入”来进行计算。如此一来，房价收入比也就成为了形式化的泡影。

2018年中国35市房价收入比

除了以上的涨价原因外，还有诸多因素预示着涨价的必然性。其一，逐渐发展的城市化进程以及旧村迁徙，使得城市居住需求来源从城市人口向周边村镇人口发散，更多的消费者涌入城镇购房，必然会加深供需关系。其二，稀缺的土地资源具有短期不可再生性，物以稀为贵，当城市的建筑用地逐渐收紧时，房价的上调似乎也就合情合理了。一系列的市场因素和中国特有的国情，使得那些用以衡量房地产市场的指标彻底失准，因此用这些指标来评估未来房地产市场价格将走上下坡路的观点，显然有失偏颇。既然连社会主义都要走中国特色，那么我们在分析房地产市场时，那些拿指标来预判未来房价下跌的友人们，是否也该考虑一下中国特色呢？